投資客無法貸款起訴退房 房貸新政成不可抗力？

　　房貸新政實施后，很多投資客和炒房客聞風而逃。最近，浙江籍的投資客蔣莉(化名)以“銀行不給貸款”為由，將賣方告上法庭，要求退房并退還2萬元的購房定金。

　　蔣小姐不久前剛剛在廈門買了一套二手房，這是屬于她的第三套住房，“認房又認貸”的新政發布后，銀行將暫停發放貸款。她說：“政策因素影響貸款是我無法預見的。”

　　近日，記者調查發現，由于房產新政提高了貸款門檻，很多炒房者資金鏈出現問題，退房率明顯上升，相關糾紛也迅速進入高峰期。許多糾紛的焦點都集中在國家貸款政策的變化算不算“不可抗力”，能否成為退房的理由。

　　拍案 新政讓投資客資金“被卡”

　　4月5日，30歲的蔣莉通過中介，向孫先生購買了位于思明區廈禾路的一套房子，這套房子建筑面積34平方米。他們雙方簽訂了《房產買賣協議書》，約定總價款61萬元，首付款28萬元，尾款33萬元通過銀行按揭貸款支付。蔣莉當場支付2萬元定金，孫先生寫了一張定金收條給她。

　　蔣莉購買這一套房子的定位就是投資炒房，如果漲價就轉手賺差價。否則，退一步說，即使房價升值慢，該房地處繁華地段，也可以坐收租金。

　　然而，4月17日，“新國十條”出臺，按照規定，蔣莉不是廈門本地居民，也不能提供1年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明。而且，更嚴重的打擊是，由于之前蔣莉已經在杭州買了兩套商品房，都有銀行按揭貸款，現在屬于購買第三套住房，銀行將暫停發放貸款。

　　蔣莉說：“按照當初的協議約定，銀行放貸是我唯一支付房款的方式，可是如今在國務院發布樓市新政的這一大背景環境下，明確打擊投機炒房者，貸款貸不出。所以，我要求解除合同、返還定金。”

　　炒房者想退房并拿回定金

　　近日，蔣莉便以房產新政出臺無法預見為由，將房東孫先生告上法院。蔣莉認為，房產新政造成她不能貸款，從而不能繼續履行買房合同，這一政策因素是她無法預見的，如繼續履行對她則明顯不公平，因此，她有權解除合同并拿回定金。

　　蔣莉的法律依據是，根據最高人民法院 《關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋(二)》第二十六條規定，合同成立后，客觀情況發生了當事人在訂立合同時無法預見的、非不可抗力造成的不屬于商業風險的重大變化，繼續履行合同對于一方當事人明顯不公平，或者不能實現合同目的的，當事人請求人民法院變更或解除合同的，人民法院應當根據公平原則，并結合案件的實際情況，確定是否變更或者解除合同。賣房人：這是借房貸新政悔約

　　孫先生說，他所在小區的房價每平方米已經降了1000元，如果解除合同，他的損失不止2萬元，即便蔣莉倒貼2萬元，他也不愿意解除合同。

　　孫先生說，銀行貸款只是籌集購房款的一個渠道，不論是否出臺 “新國十條”，批準貸款的權利都在銀行，基于信用或者債務的原因，銀行也可能不批準貸款，這是蔣莉購房時應當預見的風險。蔣莉提出解除合同，是因為感覺房價會下跌，因此以“新國十條”為借口來悔約。

　　最終，在法院主持調解下，孫先生同意與買主蔣莉解除買賣合同，但只同意返還2萬元定金中的2500元。

　　經廈門思明區法院調解，雙方同意解除買賣合同，孫先生退還2500元定金。昨日，記者從思明區法院獲悉，蔣莉已經收到孫先生退還的定金。