投資客無(wú)法貸款起訴退房 房貸新政成不可抗力？(2)

　　調(diào)查 房產(chǎn)新政下退房現(xiàn)象大增

　　隨著國(guó)家實(shí)施房產(chǎn)新政，廈門(mén)房貸出現(xiàn)前所未有的緊張局面。不少投資客、投機(jī)客都感受到資金短缺。近日，記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，隨著新政的實(shí)施，退房現(xiàn)象開(kāi)始大量增加。

　　在退房者當(dāng)中，一部分是因?yàn)殂y行貸款沒(méi)有批下來(lái)，另外，也有相當(dāng)一部分退房是因?yàn)橘I(mǎi)家后悔房子買(mǎi)貴了，進(jìn)而借口房貸政策變化而故意違約。據(jù)中介介紹，退房率明顯上升，還有很多炒房客因違約退房，連定金也無(wú)法追回。

　　廈門(mén)一家銀行的法律顧問(wèn)告訴記者，目前因房貸新政導(dǎo)致的糾紛在房地產(chǎn)案件中占據(jù)了很大的比例，他最近也接到了很多這方面的官司。像蔣莉這樣的投資客的遭遇是“新國(guó)十條”出臺(tái)后可能引發(fā)的典型案件。由于新的銀行放貸政策，購(gòu)買(mǎi)第三套及以上住房的買(mǎi)受人，或者不能提供一年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或者社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民，由于無(wú)法取得銀行貸款，且無(wú)力一次性支付房款，從而導(dǎo)致按揭貸款無(wú)法實(shí)現(xiàn)。

　　此外，購(gòu)買(mǎi)第二套房的買(mǎi)受人需要增加貸款首付金，而買(mǎi)受人已經(jīng)無(wú)力承擔(dān)增加部分的首付金，此時(shí)也會(huì)導(dǎo)致買(mǎi)受人無(wú)法繼續(xù)履行合同。在這種情況下，不是出賣人起訴要求買(mǎi)受人承擔(dān)違約責(zé)任，就是買(mǎi)受人會(huì)起訴要求解除合同，退還合同定金。

　　焦點(diǎn)政策

　　變動(dòng)能否成退房理由？

　　貸款政策變動(dòng)能否主張解除買(mǎi)房合同？對(duì)此，思明區(qū)法院一位法官認(rèn)為，這種情況下退房首先要看雙方簽訂的買(mǎi)賣合同是如何約定的，是否有關(guān)于銀行承諾發(fā)放貸款不足以支付房款余額的處理方式。如果有約定，那么服從約定；如果沒(méi)有約定的，就存在較大爭(zhēng)議了。

　　對(duì)此，有一種法律觀點(diǎn)主張上述政策調(diào)整構(gòu)成合同法上的 “不可抗力”，因此，要求依據(jù)我國(guó)《合同法》第九十四條“因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，當(dāng)事人可以解除合同”的規(guī)定，解除合同。

　　但是，從不可抗力的要件來(lái)看，房地產(chǎn)新政雖然屬于當(dāng)事人不能預(yù)見(jiàn)的情形，但并未達(dá)到不能避免并且不能克服的客觀程度，不應(yīng)認(rèn)定為不可抗力。

　　如果將此種情況認(rèn)定為不可抗力，則可能出現(xiàn)的后果是不可抗力認(rèn)定范圍的過(guò)寬，將使合同穩(wěn)定性受到極大影響。當(dāng)事人將動(dòng)輒以政策的變化構(gòu)成不可抗力為由任意違約。

　　另外一種法律觀點(diǎn)，主張房貸政策調(diào)整構(gòu)成合同法上的“情勢(shì)變更”，因此，要求依據(jù)我國(guó) 《合同法》司法解釋(二)第二十六條關(guān)于“情勢(shì)變更”原則的規(guī)定，解除合同。

　　專家說(shuō)法

　　政策變動(dòng) 不算“不可抗力”

　　廈門(mén)大學(xué)法學(xué)院副教授黃健雄：依據(jù) 《民法通則》規(guī)定，不可抗力應(yīng)表現(xiàn)為一種客觀情況，且該客觀情況的出現(xiàn)應(yīng)同時(shí)具備不能預(yù)見(jiàn)、不能避免并不能克服三個(gè)條件。在司法實(shí)踐中對(duì)不可抗力的適用是比較嚴(yán)格的。近幾年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)一直是社會(huì)關(guān)注的熱點(diǎn)問(wèn)題，政府也頻頻出臺(tái)政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控，當(dāng)事人對(duì)此應(yīng)有所預(yù)見(jiàn)。因此國(guó)家對(duì)樓市調(diào)控政策不屬于不可抗力。

　　針對(duì)依據(jù)《合同法》關(guān)于 “情勢(shì)變更”原則的規(guī)定，要求解除合同的，我認(rèn)為，情勢(shì)變更務(wù)必謹(jǐn)慎適用、嚴(yán)格適用程序，如果根據(jù)案件的特殊情況，確需在個(gè)案中適用的，應(yīng)由高級(jí)法院審核，必要時(shí)應(yīng)報(bào)請(qǐng)最高人民法院進(jìn)行審核。因此，對(duì)于房屋買(mǎi)賣雙方來(lái)說(shuō)，在簽訂房產(chǎn)買(mǎi)賣合同時(shí)，最好約定一些特別條款，如合同解除條件、免責(zé)條件等。

　　律師說(shuō)法

　　新政目的就是減少成交

　　福建信海律師事務(wù)所林敏輝律師：房地產(chǎn)新政不屬于法律上的 “不可抗力”，但買(mǎi)房人可依合同法上的“情勢(shì)變更”要求解除合同并退還定金 (首付款)。“不可抗力”，應(yīng)屬于在合同成立以后所發(fā)生了當(dāng)事人在訂立合同時(shí)無(wú)法預(yù)見(jiàn)的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的重大變化，即所謂的 “情勢(shì)變更”。

　　這種情況下如果強(qiáng)行要求合同雙方繼續(xù)履行將導(dǎo)致對(duì)一方明顯不公平，如買(mǎi)房人在銀行不放貸的情況下，要繼續(xù)履行買(mǎi)賣合同可能要通過(guò)民間借款等方式籌措資金，這樣的話可能其支付的成本過(guò)高，超過(guò)其自身的承受能力，這種情況下如果不賦予其解除合同的權(quán)利顯然也有悖于法律的公平原則。

　　但是，如果無(wú)一例外地讓所有人可以據(jù)此解除合同，是否存在一些炒房者預(yù)期房?jī)r(jià)下降，剛好可以借此機(jī)會(huì)退房并“全身而退”呢？法律是否在保證一種公平的情況導(dǎo)致另外一種不公平呢？對(duì)于這個(gè)問(wèn)題，我認(rèn)為房地產(chǎn)新政的目的就是要通過(guò)信貸手段遏制投資性的需求，減少房屋成交，減少購(gòu)房需求來(lái)改變公眾的房?jī)r(jià)預(yù)期，從而遏止房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。人民法院和仲裁機(jī)構(gòu)支持這樣的訴求符合政策調(diào)控的基本目標(biāo)，有利于保證社會(huì)整體的公平。記者 陳捷