樓市“史上最嚴調控”逼開發商謀變(4)

　　策變

　　進軍保障房適應從暴利到薄利

　　一位開發商透露,即便不主動參與,保障房建設也是大部分房企的必由之路。“住宅用地的70%都用于保障房和中小套型商品房,而且商品房用地也往往要求配建一定比例的保障房,只要拿地開發,就基本上繞不開保障房的建設。”在這樣的背景下,房企大規模進軍保障性建設勢必是市場的大趨勢,樓市現有的游戲規則、格局也都將因此發生變化。

　　與以往的調控不同,本輪調控既控“銀根”,又放“地根”,加大普通商品住房和保障房的供應以調整供求關系是“組合拳”中的重要一招。這在一定程度上得益于向新加坡住房保障體系的取經。

　　根據國土資源部的要求,各地的保障性住房、棚戶區改造和中小套型普通商品房的用地供應不得低于住房用地總量的70%。而此后公布的全國供地計劃中,這一比例達到了77%。僅是保障性住房,根據溫家寶總理的政府工作報告,今年保障性建設和改造棚戶區就一共要建設住房580萬套。

　　被稱為“新加坡規劃之父”的劉太格表示,新加坡總人口中僅18%的人口住在商品房中,因此新加坡的商品房價波動很小。中國的國情與新加坡不同,人口眾多,依據政府的財力,雖然保障房覆蓋人口比例可能沒那么高,但只要保障房在住房體系中達到一定比例后,商品房的價格將趨于理性和平穩。

　　從監管層表態來看,70%住房供地將投向保障房和普通商品住房的策略將在一定時期內延續。隨著保障房在整個住房體系中的比例越來越大,無疑將加大對商品房市場的沖擊。

　　對政策風向的把握向來是地產界制勝的關鍵,先知先覺的房企應聲而動。

　　6月萬科傳出消息,今年將參與南京的保障房建設,負責南京江寧區上坊北側地塊,預計建設規模將達400萬平方米。這一規模遠遠超過萬科進入南京10年來所有開發項目面積之和,也是今年傳出的開發商參建保障房的最大規模。北京萬科營銷總監肖勁也介紹,今年北京萬科的竣工面積里將有1/3是保障性住房。

　　除了行業風向標萬科,保利、中建、綠地、遠洋、富力、首開等諸多大型房企也開始謀求大規模進入保障房市場。

　　對于開發商加速進軍保障房,有一種觀點認為是新政所迫的權宜之計,開發商看中的只是其經營的安全性和穩定性。通常來講,商品房的利潤在30%以上,而保障房的利潤一般只有3%—5%。因此在平常年景,開發商都不太愿意參與保障房建設。

　　不過這筆賬也許有另一種算法。房地產營銷策劃專家謝逸楓介紹,保障房建安成本較低,宣傳和銷售費用不高；需求穩定,資金周轉速度快；另外保障房更容易獲得銀行貸款,自有資金比例甚至可以低到20%以下,“如果成本控制得好,以自有資金來算回報率,保障房利潤可以放大到30%—50%。”

　　一位開發商透露,即便不主動參與,保障房建設也是大部分房企的必由之路。“住宅用地的70%都用于保障房和中小套型商品房,而且商品房用地也往往要求配建一定比例的保障房,只要拿地開發,就基本上繞不開保障房的建設。”

　　在這樣的背景下,房企大規模進軍保障性建設勢必是市場的大趨勢。5月底,王石指明方向,“萬科下一步仍然會加大對住宅產業化的推進,并結合政府下單的保障房的建設進行大規模實踐。”

　　除此之外,萬科也在考慮保障房領域的“代建制”模式。即資金等均由政府投入,房企只輸出技術與管理,以此來收取管理費用。謝逸楓分析,代建制意味著開發商幾乎毫無風險,雖然利潤不高,但卻是穩定的一筆生意。

　　有業內人士指出,這一趨勢在一定程度上昭示著房地產由暴利時代進入了一個相對以前更為薄利的時代。房企進入保障房領域,既稀釋了利潤,同時稅費明晰并成本可控,有利于房價的均衡與穩定。記者盧軼牛思遠