四問《北京市物業管理辦法》管理黑洞能否堵上？

　　5月，《北京市物業管理辦法》出臺。將于10月1日起施行。

　　物業服務以成立業委會為分水嶺分為前期物業和后期物業。

　　記者對本市多個小區調查發現，北京市80%以上的前期物業服務存在巨大黑洞。《北京市物業管理辦法》究竟能否真正解決社區中的諸多問題？

　　問題1

　　笑話是怎么來的？

　　15年來無人知

　　前期物業費開發商出

　　“前期物業費由開發商掏錢”——這是《北京市物業管理辦法》出臺后媒體報道的一大“亮點”。市住建委負責人對媒體表示，在小區業主大會沒成立的前期物業階段，開發商要按標準向業主提供物業服務，但不能向業主收取物業費。

　　一貫錙銖必較的開發商為何如此仁慈？業主真的是占了便宜？

　　事實是，北京市99%的業主，甚至絕大多數小區的業委會主任，都不知道有這樣一個規定：

　　“居住小區物業管理的啟動性經費由該居住小區的開發建設單位按照建安費2%的比例，一次性交付給物業管理委員會或物業管理企業。”

　　這是1995年市政府第21號令頒布的《北京市居住小區物業管理辦法》第十四條的一項規定。“這意味著新建小區的物業公司在開始接手小區服務時，本身就有一筆巨額啟動經費——來源就是業主交納的建安費的一部分。”北京市業申委召集人任晨光說。

　　事實是，15年來，北京新建小區絕大多數購房者，交了首付，辦好按揭，然后再交納第一年的物業費及一大堆各種稅費，然后才能領到新居的鑰匙。廣大業主并未意識到，在領新房鑰匙的同時，又重復交納了一筆物業費。

　　以任晨光所在的北京市海淀區健翔園為例，近10萬平方米的小區，每平方米1600元的建安費，總啟動費用約為330萬元。

　　從2005年開始，健翔園小區業主通過訴訟，要求移交被非法侵占的330萬元“物業管理啟動經費”，以歸入公共維修基金。5年時間，經過一審、二審、重審，至今官司還沒打完。

　　330萬是個什么概念？任晨光表示，這實際上相當于全體業主兩年的物業費。這也意味著，小區業主憑空多交了兩年的物業費。

　　一條原本如此的規定，現在成了“業主占了便宜”的天大笑話。而具有諷刺意味的是，這條規定頒布至今15年。到今年10月1日，這條規定將隨著新辦法的出臺而被廢止。