四問《北京市物業(yè)管理辦法》管理黑洞能否堵上？(3)

　　2009年12月，新物業(yè)與老物業(yè)接洽，希望能順利完成物業(yè)交接。但鴻基旺物業(yè)拒絕交接，豐臺區(qū)小區(qū)辦、新村街道辦出面協(xié)調(diào)未果。

　　2010年3月，新物業(yè)向豐臺法院起訴，要求老物業(yè)撤離。但時至今日，距業(yè)主大會通過新物業(yè)合同已有8個月，老物業(yè)仍未撤離。

　　鴻業(yè)興園小區(qū)業(yè)委會趙主任向記者介紹，目前小區(qū)已經(jīng)處于半癱瘓狀態(tài)，最突出的問題是由于車輛停放缺乏管理，業(yè)主間因車位發(fā)生過一起流血沖突。

　　而根據(jù)《北京市物業(yè)管理辦法》的規(guī)定，新物業(yè)“不得強行接管”。“不得強行接管之后怎么辦？沒有配套細則，就有縱容和激勵原物業(yè)服務企業(yè)拒不交接的反作用。”多名有“實戰(zhàn)”經(jīng)驗的小區(qū)業(yè)委會負責人對記者表示，此條款中的“協(xié)商”并無任何法律約束力。

　　于啟波律師建議，業(yè)主大會決議和程序合法的前提下，應由建委組織交接，減少后續(xù)問題。

　　由于新物業(yè)無法進駐，2009年，包括樂府江南小區(qū)在內(nèi)發(fā)生過10余起物業(yè)交接沖突，停水斷電、垃圾成山、停車管理陷入真空。

　　耐人尋味的是，至今未聽說有一家拒不撤離的老物業(yè)因此而遭受“罰款”。

　　問題4

　　業(yè)委會的命運會改觀？

　　從以前的被阻撓

　　變成將來被操縱

　　新《辦法》出臺后，罰與不罰，究竟誰說了算？

　　以一個13萬平方米的中小型社區(qū)為例，如一個月物業(yè)費3元/平方米，一個月的收入是39萬。如果以停車費來計算，以每車位每月500元計算，780輛車一個月的停車費是39萬。

　　按照《辦法》規(guī)定，就算物業(yè)公司一條都不遵守，所有的罰款最高限加起來僅為39萬元。有業(yè)主尖銳地評論說，在物業(yè)費和巨額的公共收益面前，新《辦法》的權(quán)威性“如同一張廢紙”。

　　曾代理過多起物業(yè)案件的于啟波律師表示，《辦法》中對物業(yè)公司違法行為的處罰規(guī)定，易導致人們誤以為物業(yè)公司的嚴重違法行為最高處罰就是罰款十萬元了事。事實上，按照有關(guān)法規(guī)，物業(yè)公司的違法違規(guī)行為可有停業(yè)整頓、吊銷執(zhí)照、資質(zhì)，沒收非法所得等處罰。

　　不過，更危險的是關(guān)于“雙啟動”的規(guī)定。根據(jù)《辦法》第十四條規(guī)定，開發(fā)商可以推薦業(yè)主代表申請成立業(yè)主大會，符合條件的業(yè)主也可申請成立業(yè)主大會。

　　這一規(guī)定被稱為“雙啟動”。

　　“開發(fā)商為了盤踞小區(qū)共有部分牟利，以前的做法是極力阻撓業(yè)主大會成立；阻擾業(yè)主大會炒掉前期物業(yè)；極力讓前期物業(yè)賴著不走。”鴻業(yè)興園小區(qū)業(yè)主李蒙認為，今后這一局面將發(fā)生根本改變。

　　“開發(fā)商會想方設法成立自己的偽‘業(yè)主大會’和偽‘業(yè)委會’。”李蒙說，稍有社區(qū)工作經(jīng)驗的人就會意識到，“雙啟動”很可能變成“單啟動”，也就是只有開發(fā)商推薦的業(yè)主代表和召集的業(yè)主才能啟動成立業(yè)主大會。

　　海淀學知園業(yè)委會主任苗正華認為，開發(fā)商與業(yè)主是小區(qū)共有部分利益博弈的雙方，而今后將由開發(fā)商來推薦業(yè)主代表，“創(chuàng)造”與自己博弈的另一方。其中的微妙之處，在不久的將來便會一清二楚。 （記者 丁文亞）