放盤價虛高成交價微降 房價虛高誰之過?

　　“史上最嚴厲”樓市新政出臺近4個月后,深圳樓市進入了膠著期。與新政剛出臺時幾乎所有人都認為房價要跌不同,現(xiàn)在開始有人覺得房價不會如預(yù)期般下跌,不少市民近期向記者反映他們所關(guān)注的房子或所住周邊的房價都在漲,“是不是房價又要開始漲了?”恐漲的心態(tài)悄然蔓延。

　　記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),業(yè)主提高放盤價增加議價空間；投資客試探性放盤；中介以高價游說業(yè)主放盤、部分樓盤價格堅挺；購房者的剛需入市等因素都造成目前深圳樓價應(yīng)該降價卻沒有降的尷尬局面。

　　而事實上,樓市新政后深圳房價雖沒有官方部門統(tǒng)計的二至三成的跌幅,但樓市新政已抑制住了上漲,并開始出現(xiàn)小幅回落。根據(jù)深圳中原地產(chǎn)統(tǒng)計,2010年7月深圳六區(qū)185個樣本樓盤成交均價為17174元/平方米,環(huán)比6月下跌2.16%,自樓市新政后三個月已環(huán)比下跌7.46%,真正沒有降價的樓盤在185個樓盤中只占16%,中原認為房價下跌的行情仍在延續(xù),樓市新政調(diào)控并未現(xiàn)松動,依舊保持力度。

　　◎賣家

　　提價10萬放盤增加議價空間

　　欲購彩田村附近某小區(qū)住房的陳小姐近日發(fā)現(xiàn)自己要買的戶型在一個月內(nèi)放盤價差不多高了10萬元,“之前這種戶型,好樓層好朝向的才140萬元左右,現(xiàn)在,好點樓層朝向的放盤價差不多比原來高了10萬元”。

　　記者向這一片區(qū)的中介公司詢問,中介告訴記者彩田村附近樓盤的配套很好、入住率也高,本來就少有放盤,價格自然十分堅挺,所以在樓市新政出臺后也不大可能降價。對于一個月內(nèi)就漲價10萬元的現(xiàn)象,這名中介表示,這只是放盤價,如果有意向買,可以和業(yè)主詳談,”現(xiàn)在市場不是太好,價格也容易松動,與業(yè)主往往都有議價空間”。

　　“如果你是業(yè)主你會低價放盤么?”中原地產(chǎn)龍坂片區(qū)經(jīng)理李志強反問記者,在他看來,業(yè)主高價放盤是很正常的行為,”業(yè)主的放盤價都是高于成交價的,先放一個高價,給買家去還價,提高10萬元放盤也就預(yù)留了10萬的還價空間”,而很多業(yè)主不約而同地這樣做其實就給了買家一個感覺,房價上漲了,“這種上漲只是放盤價的上漲,真正的市場價還是要看成交”。

　　而另一種造成市民對價格產(chǎn)生錯覺的就是非誠意售房的業(yè)主,“有心售房的業(yè)主還是可以和他們反復(fù)談價,但有些并沒有真正賣房意向的業(yè)主,在中介的不斷說服下把房子掛出價來,但他們只是隨口開出一個心理價位,同時,還表示沒有議價空間,給買家的感覺自然不好,價格貴且沒有誠意”。世華地產(chǎn)一名中介告訴記者。

　　◎投資客

　　試探性放盤價高也不出售

　　對于深圳樓市來講,投資客是一股不可忽視的力量。本報此前報道,在這輪“史上最嚴厲”的樓市調(diào)控政策后,投資客現(xiàn)在表現(xiàn)為兩派,一派是資金實力強的大投資客,他們往往對后市充滿信心,備足一兩年的月供款,準備度過這輪政策調(diào)控。而另外一種,則是資金實力不強的,他們有著靈敏的嗅覺,在調(diào)控前已將手下多數(shù)房產(chǎn)出售,調(diào)控政策后只留有少數(shù)房產(chǎn),月供壓力不大,而也有不少投資客在樓市新政出臺后紛紛看空短期樓市走向,將自己的房子安排出售,一度造成深圳樓市放盤量短期急劇增加。

　　在樓市新政執(zhí)行近4個月后,市場已逐漸消化新政影響,這種情況下投資客在應(yīng)對市場變化的心態(tài)時,已經(jīng)沒有新政剛出來時那樣緊張,李志強告訴記者,目前已有投資客在試探性放盤,用放盤的方式來了解市場,了解剛性需求,“這種試探性放盤的比例大概在10%-15%”。

　　對于投資客來講,他們的投資渠道相當狹窄,“現(xiàn)在如果把房子賣了,同類型的房子肯定買不回來,因為原來可以首付兩成,現(xiàn)在差不多都要5成以上,而且利率也更高,只要還能交的起月供,投資客都會挺下去”。

　　“為了解市場而試探性放盤,如果有買家去買,這些賣家就會看買家什么價位會出手,如果感覺這個放盤價買家還能承受,下次他們就會告訴中介價格再高一些放盤”一位專做投資客的中介告訴記者,這也造成了在樓市新政下不少賣家臨時返價的案例,這些都會讓買家越發(fā)覺得漲價很容易,降價卻很難。