放盤價虛高成交價微降 房價虛高誰之過?(2)

　　◎中介

　　房價虛高受益的“瘋狂”推手?

　　中介無疑也是房價虛高的一大推手。市民潘小姐最近不斷接到中介的電話,說服她將其位于羅湖的一套房源放盤,“年初的時候說是70萬元,現(xiàn)在已經(jīng)說80萬元可以賣了”,80萬的價格已讓潘小姐有些心動,要不是這處住房她是自住,也許會放盤。

　　“中介是靠賺取傭金來吃飯的,房產(chǎn)交易越多他們越受益,另外傭金往往是和總房價有固定比例關(guān)系,因此房價越高他們的傭金也越高”,一位地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士告訴記者,“最近中介公司有些抓狂,幾個月市場成交的萎靡狀態(tài),他們可能很吃不消”。

　　另外也有部分中介開始賺取買家和賣家的差價。一位市民向記者投訴,他欲購買的房產(chǎn)全是中介在和賣家商談,在不斷的磋商之中,中介告訴他賣家需要贖樓,贖樓款一萬元要由他支付,在該市民同意支付這筆款項后他也和中介商談好實付的價格,“這樣算下來差不多中介費支付了22000元”,而后在最后的交樓過程中,雙方不經(jīng)意地交談這位市民才發(fā)現(xiàn)中介所告訴他的賣家實收價比實際多了一萬多,而且賣家紅本在手根本不需要贖樓,這兩項就使得中介凈賺其中的差價20000多元,這名市民向中介多次反映后,最后中介同意中介費只收5000元。

　　近期深圳房地產(chǎn)市場房租猛漲也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為和中介有關(guān)。一名市民就曾親身經(jīng)歷原租客租金3600元的房子,中介再次放租4200元。“中介收取租客的傭金一般是半月的租金,租金越高他們傭金越高,趁著租房市場火爆的7月份他們希望趁機多收取傭金”。而房租高漲也部分帶動了一些原準(zhǔn)備租房的人改為買房,中原監(jiān)測近期入市的買家有部分就屬于這種情況。

　　對于中介在房產(chǎn)市場推動“虛高”的房價,中原地產(chǎn)市場研究總監(jiān)王世界并不認(rèn)同,“中介炒作市場的可能性很小,中介市場是一個市場化程度很高的市場,各家中介公司競爭激烈,中介很難炒作市場,比如房租,一個中介給的高,完全可以去找另外一個中介公司”。

　　◎開發(fā)商

　　能挺就挺諱言降價

　　樓市新政出臺后,以佳兆業(yè)、萬科等品牌開發(fā)商為代表的地產(chǎn)商已經(jīng)率先開始降價,但他們所采取的方式是推出“特價房”、贈送面積,地產(chǎn)老大哥萬科即使在全國多個城市都推出與原來預(yù)期價格要低的房子,但萬科從來沒有承認(rèn)自己降價。

　　“降價是可恥的。資金寬裕的地產(chǎn)商不會降價。此時降價,說明你手里沒錢了。即使降價,也得偷偷摸摸。你可以稱之為低開盤或暗降、暗折,反正不叫公開降價。萬科就是這樣做的。”《21世紀(jì)經(jīng)濟報道》地產(chǎn)周刊新聞總監(jiān)李一戈表示。而萬科高層一直將萬科定價的描述為,以合理價格促進(jìn)銷售,尋找市場可以接受的價格,萬科甚至拿出“開盤當(dāng)月銷售60%的目標(biāo)作為自己定價的依據(jù)”,而實際上近期深圳萬科開盤的清林徑、金色沁園、萬科里城等樓盤都以較低的價格入市,銷售進(jìn)度也遠(yuǎn)高于開盤當(dāng)月銷售60%的進(jìn)度。

　　“大的開發(fā)商受制于銷售進(jìn)度的影響所以率先降價,而那些小的開發(fā)商本身就沒有幾個項目,市場不活躍的時候他們就拖延開盤”,一位地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士如此解釋。目前深圳開發(fā)商降價多集中在幾個,而小開發(fā)商則沒什么動靜。而據(jù)中介的統(tǒng)計,本來預(yù)期入市的房源近期多選擇推遲入市,市場供應(yīng)較之前的預(yù)期有很大出入。

　　供應(yīng)并不如預(yù)期多,而剛性需求仍很大,也造成了開發(fā)商定價仍有市場支撐,“開發(fā)商去年一年房價自每平方米15000元漲到每平方米30000元,現(xiàn)在便宜20%,每平方米25000元開盤,一開盤也就100多套,深圳幾百個有錢人還是有的,銷量自然很好”,一位深圳的投資客如此描述為什么龍華最近開盤的房子都賣的很好,而這位投資客認(rèn)為,這種跌幅相對于龍華片區(qū)去年的漲幅根本算不上降價。