假如房價普降三成 上海樓市將呈現(xiàn)怎樣的格局？

　　無論是明降還是暗扣，房價出現(xiàn)回調(diào)已是不爭的事實，關(guān)鍵是調(diào)整幅度究竟能到何等水平。此前銀監(jiān)會表示，銀行業(yè)對于房價下降的抗壓能力可以達(dá)到30%，假設(shè)房價真的普降三成，上海樓市或?qū)⒊尸F(xiàn)出一個怎樣的格局？

　　內(nèi)環(huán)　　

　　典型代表：靜安、盧灣、黃浦

　　調(diào)整前價格：5萬-10萬

　　調(diào)整后價格：4萬-8萬

　　新格局：萬元價差或是天方夜譚

　　目前盧灣、黃浦、靜安等中心城區(qū)也有不少項目有優(yōu)惠，但幅度過小。根據(jù)其報價，售價下調(diào)30%后基本在40000元/平方米以上，和其目前報價有著上萬元的差距。作為內(nèi)環(huán)以內(nèi)的稀缺房源，如此大的調(diào)整實在有些天方夜譚。

　　現(xiàn)狀：優(yōu)惠幅度最高2%

　　目前上海中心城區(qū)的在售項目中，單價在5萬元以上的幾乎沒有任何優(yōu)惠。即使有，優(yōu)惠幾乎也就是一次性付清9.8折或9.9折優(yōu)惠。比如位于黃浦的明日星城世紀(jì)星，報價3.6萬，有9.9折優(yōu)惠并且附贈車位；華麗家族·匯景天地推出9.3-9.5折的優(yōu)惠，折后價格也在9萬元左右。

　　調(diào)整可能性：★

　　嘉華投資有限公司總經(jīng)理谷文勝認(rèn)為，調(diào)整最多集中在外環(huán)附近。中環(huán)特別是內(nèi)環(huán)房源，由于土地稀缺，產(chǎn)品具備很高的投資價值，抗跌性高，因此出現(xiàn)大幅回調(diào)的可能性幾乎為零。

　　另有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，上海的國際性地位日益增高，市中心始終是房價最保值的區(qū)域，隨著城市化進(jìn)程，外環(huán)范圍越來越大，這些區(qū)域不具備稀缺性，因此一旦市場調(diào)整，價格調(diào)整幅度很大。

　　中環(huán)

　　西中環(huán)

　　典型代表：天山地區(qū)

　　調(diào)整前價格：3萬

　　調(diào)整后價格：2.1萬

　　新格局：新房售價不敵地價

　　目前天山路附近新房源稀缺，在售的天山怡景苑、長寧馥邦三期報價在3萬元左右，如果按照30%調(diào)價折后價格在2萬元，而這比2009年朗詩拍下的地價2.1萬還要低。

　　現(xiàn)狀：供應(yīng)稀缺，優(yōu)惠難覓

　　天山路靠近古北，優(yōu)越的地理位置加上日益成熟的商圈，該地段的項目價格普遍在3萬元左右，而且房源非常稀少。該區(qū)域最大的項目是天山怡景苑，將在8月下旬推出項目，預(yù)計價格為2.9萬，另一個在售項目長寧馥邦三期，報價3.1萬，所剩房源不多，均沒有優(yōu)惠。

　　調(diào)整可能性：★

　　長寧地區(qū)寸土寸金，2009年長寧出讓一塊面積僅為8531.9平方米的土地，引得眾多開發(fā)商垂涎，最終樓板價達(dá)到2.2萬元/平方米，接近在售項目的售價。另據(jù)朗詩透露該項目入市價格預(yù)計將達(dá)到6萬元。據(jù)此推算，長寧下探的空間十分有限。

　　西北外環(huán)

　　典型代表：嘉定新城

　　調(diào)整前價格：1萬3-1萬5

　　調(diào)整后價格：1萬-1萬2

　　新格局：新房價格或破萬元

　　目前嘉定新城的在售項目包括保利、龍湖、中信、新城等在此都有項目，公寓的售價根據(jù)項目差異有所不同。6-7月的報價在1.3-1.5萬元不等，如果下調(diào)30%，折后價格接近于1萬元，而這個價格甚至逼近去年拍得的土地價格。

　　現(xiàn)狀：地鐵效應(yīng)迅速歸零

　　從2009年底11號線通車開始，嘉定房價出現(xiàn)一輪快速上漲，當(dāng)時唯一在地鐵通車前開盤的新項目盤古天地，價格也已經(jīng)飆升到了1.8萬。記者近日從各個售樓處了解到，僅半年之隔，之前由地鐵11號線帶動下的價格漲幅已基本歸零，目前保利家園推出的一批特價房價格為1.3萬，包括新城集團在內(nèi)等多個在售項目也都有不同程度的優(yōu)惠。當(dāng)?shù)匾晃恢�情人士透露，目前不少樓盤的價格和11號線通車前的價格幾乎持平，地鐵利好效應(yīng)被迅速歸零。

　　調(diào)整可能性：★★★★★

　　某業(yè)內(nèi)人士表示，目前嘉定新城的價格已經(jīng)逼近去年拍得的土地價格，而這些土地的獲得者中不少是現(xiàn)在在售的開發(fā)商，比如龍湖、保利，他們在嘉定都有項目。目前的價格或許短期內(nèi)對開發(fā)商的壓力增大，但是由于新城后期的土地儲備掌握在這批開發(fā)商手中，而這批土地進(jìn)入市場最快也要兩年后，因此“地王”對開發(fā)商影響不大，進(jìn)一步大幅回調(diào)可能性有限。

　　北外環(huán)

　　典型代表：顧村地區(qū)

　　調(diào)整前價格：1萬6-1萬7

　　調(diào)整后價格：1萬2

　　新格局：調(diào)整新價似已到位

　　顧村目前公寓房的報價從1.6-1.7萬元不等，比如在售的保利葉上海售價為1.6萬元/平方米，東方帕迪歐為1.7萬元/平方米。如果以30%的回調(diào)幅度計算，回調(diào)后價格接近1.2萬元。這個價格甚至低于2009年底的價格。不過由于顧村板塊實行的促銷早在4月就開始，目前在售公寓的折后價和30%的調(diào)整價差距僅幾千元。

　　現(xiàn)狀：新一輪降價已完成

　　2010年全上海的首輪降價可以說是從顧村開始的，該區(qū)域的綠地公園壹品1.4萬元開盤開始，綠地成為上海首個降價的開發(fā)商，相比此前市場預(yù)測1.8萬的開盤單價低了整整4000元。之后，保利葉上海、東方帕迪歐等多個樓盤加入降價行列，以葉上海為例5月份開出的90平米以下的房源，以總價130萬元算起，單價1.4-1.6萬元，加上贈送10-30平米的面積，單價已經(jīng)和1月房源持平，甚至低于2009年底的房源價格。此外，區(qū)域內(nèi)的東方帕迪歐公寓房5月初開盤，目前購房送5-7平米的入戶花園，這樣折算下來均價在1.65萬左右。

　　調(diào)整可能性：★★★

　　同策咨詢與研究部主任夏宇表示，顧村從2008年開始價格提速，成為寶山最受關(guān)注的明星區(qū)域，該區(qū)域的發(fā)展猶如當(dāng)年的九亭和三林，但是價格上漲快于板塊成熟度，一旦遭遇市場調(diào)整，價格就會出現(xiàn)調(diào)整。