華南房企五虎十年路 誰主沉浮？

　　十年沉浮，南派房產(chǎn)在十年的發(fā)展過程中也潮起潮落，經(jīng)歷兩次金融危機，經(jīng)過國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)多番重大政策調(diào)控，曾代表南派房企實力的“華南五虎”合生、富力、碧桂園、雅居樂、恒大在各自的擴張路上幾經(jīng)波折，不斷做出戰(zhàn)略抉擇。

　　在激烈的市場競爭中，“華南五虎”的稱號似乎逐漸淡出人們的視野，取而代之的是各家以業(yè)績說話的激烈競爭格局。

　　碧桂園在擴張中也經(jīng)歷了省內(nèi)發(fā)展到布局全國，從郊區(qū)到中心城區(qū)的路徑，其快速開發(fā)的生存哲學，成為抵御行業(yè)周期的最佳策略；恒大2008年上市擱淺后，發(fā)展迅猛，成為五虎中的后起之秀；為求上市，富力十余年擴張中不斷探索著“商住”兩條腿發(fā)展模式；雅居樂這個中山起家的小房企，經(jīng)過近20余年的發(fā)展，成為全國性大型企業(yè)，期間也因是快速開發(fā)，抑或是慢工出細活而艱難抉擇；朱孟依旗下的合生系曾是業(yè)界的大佬，如今卻像睡獅一般，早已跌落到全國前十強之外。

　　【碧桂園】

　　以快制勝 貼近大眾的生存哲學

　　華南五虎中，碧桂園是一家擁有獨特生存哲學的房產(chǎn)大鱷。

　　“碧桂園開發(fā)遠郊大盤，一般產(chǎn)品的價格維持在5000～6000元/平方米的位置，上漲的空間已不大。能降的話也就5000元/平方米左右，但這樣的房子不論外界形勢如何調(diào)整，市道如何變化，始終是剛需產(chǎn)品，特別是調(diào)整階段，反而有助于推盤。”北大公共經(jīng)濟研究員韓世同認為。

　　從市郊到中心地塊模式演進

　　據(jù)悉，在幾年前，碧桂園在廣東省內(nèi)的項目都集中在離中心城區(qū)較遠的遠郊地段，如增城等地，同時它也是提早布局二線的開發(fā)商之一，先后進入了湖南、湖北、安徽、江蘇、遼寧、重慶、內(nèi)蒙古等省(市、自治區(qū))的潛力地區(qū)。

　　目前，這一戰(zhàn)略已初見成效。2010年上半年，碧桂園實現(xiàn)銷售認購金額約142億元，其中已簽約合同銷售金額約132億元，合同銷售面積約242萬平方米，同比分別增長50%及26%。

　　今年上半年，碧桂園已相繼實現(xiàn)碧桂園·豪園(廣州)、碧桂園·溫泉城(咸寧)、德慶碧桂園、懷集碧桂園等項目開盤，均取得不俗業(yè)績。2010年7月10日，碧桂園華北區(qū)域首個項目天津碧桂園 “世家美墅”開盤，自認購開始至清盤只用了45分鐘，當天銷售超2億元；7月24日，天津碧桂園加推盤，再次售罄；兩次推貨，天津碧桂園銷售近7億元，凸顯碧桂園品牌美譽度的號召力及其所受新市場的認可度。今年下半年，碧桂園還將實現(xiàn)大朗碧桂園、碧桂園·城市花園(禪城)、江海碧桂園等多個項目開盤。

　　“‘比自己蓋房子還便宜’是剛剛發(fā)家時碧桂園的口號。”廣州房地產(chǎn)行業(yè)資深人士黎文江表示。

　　“碧桂園總是先建酒店，接著做銷售中心，再接著建其他的住宅。在郊區(qū)做大盤，就是薄利多銷。”黎文江還表示，碧桂園是一條龍的服務(wù)，從設(shè)計到供貨環(huán)節(jié)，都自己完成。盡管售價便宜，但利潤相對有保障。

　　碧桂園營銷部人士透露，近年來，碧桂園投入大量的精力從項目園林、配套、服務(wù)等多方面提升品質(zhì)，分布在二三線城市，很多是當?shù)刈罡咂焚|(zhì)的住宅項目，且堅持合理定價，受到首次置業(yè)及改善型自住需求的追捧。

　　快速開發(fā) 效率為王

　　業(yè)內(nèi)認為，碧桂園模式的最大特點是提升土地利用效率。秉持 “快速開發(fā)、快速銷售”的原則，碧桂園在拿地后快速推進項目開發(fā)，于短時間內(nèi)實現(xiàn)上市銷售。加之涵蓋設(shè)計、建筑、裝修、物業(yè)管理等板塊的一體化模式，以及內(nèi)部管理流程的不斷優(yōu)化、改善，有效控制了項目開發(fā)成本。

　　2007年，碧桂園成功在香港聯(lián)交所主板上市，并通過上市前后的改革，成功轉(zhuǎn)型為現(xiàn)代公眾企業(yè)，隨后拓展于全國，2008年實現(xiàn)23個全新項目開盤。2009年，碧桂園投入大量人力、物力、財力從產(chǎn)品質(zhì)量、園林綠化、社區(qū)配套、物業(yè)服務(wù)等方面提升產(chǎn)品品質(zhì)。經(jīng)過精心培育，省內(nèi)外社區(qū)生活愈發(fā)成熟美好，碧桂園家園模式優(yōu)勢日顯。

　　目前，碧桂園旗下已有4家掛牌五星級酒店、11家五星級標準酒店開業(yè)或試業(yè)；2010年6月12日，碧桂園與德國最大私營酒店集團、會議酒店管理專家MARITIM簽署管理合作協(xié)議，碧桂園蕪湖項目、沈陽于洪項目酒店將全面交由德方運營管理，進一步提升酒店服務(wù)品質(zhì)，為項目業(yè)主及賓客提供尊貴、專業(yè)服務(wù)。碧桂園大部分項目還規(guī)建商業(yè)街，并與麥當勞、肯德基、大潤發(fā)等一線品牌結(jié)成全國戰(zhàn)略聯(lián)盟；2010年6月1日，碧桂園·鳳凰城(廣州)引入吉之島，成為廣州首個引進世界級商業(yè)超市的社區(qū)，再次提升社區(qū)商業(yè)配套品質(zhì)。此外，各碧桂園社區(qū)根據(jù)項目實際相應(yīng)推進學校、交通、康體中心及其他市政配套建設(shè)；碧桂園家園模式正與時俱進，不斷引領(lǐng)區(qū)域新生活潮流，促進區(qū)域城市化進程。

　　標桿項目：鳳凰城(廣州)樣本

　　碧桂園·鳳凰城(廣州)是碧桂園旗下標桿項目，項目所在地在2002年以前，僅僅是廣州增城新塘鳳凰山腳下一片人跡罕至的荒山，被稱為 “廣州的西伯利亞”。碧桂園·鳳凰城(廣州)進駐后，五星級廣州鳳凰城酒店(573間客房)、大型商業(yè)廣場、大型交通中心、中英文學校、大型水廠(日供水量達8萬立方米)等配套設(shè)施陸續(xù)啟動運營，有力促進了區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展。

　　8年來，近5萬業(yè)主在鳳凰城安居樂業(yè)，鳳凰城已成為廣州東一座名副其實的山水繽紛大城。據(jù)統(tǒng)計，近3年來，鳳凰城已熱銷近萬套90平方米左右的小戶型洋房，帶裝修均價5100元/平方米左右，僅相當于廣州中心區(qū)房價的1/3，滿足了近萬個普通家庭住有所居、住有優(yōu)居的人居夢想。

　　原增城市委書記朱澤君曾這樣高度評價碧桂園·鳳凰城(廣州)項目：“如果沒有碧桂園開發(fā)的鳳凰城，就沒有今天的新增城。鳳凰城的落戶和發(fā)展為我們帶來了發(fā)展商機，引來本田汽車、五羊摩托車落戶增城。”如今，增城已經(jīng)發(fā)展成為連接廣州、深圳、東莞等重要城市的區(qū)域樞紐，帶動了區(qū)域經(jīng)濟的融合與發(fā)展。