業(yè)內(nèi)人士稱：盤活閑置土地或成下一階段著力點(2)

　　據(jù)中原監(jiān)測九城市數(shù)據(jù)顯示，上周各地新房成交量環(huán)比上升的城市有滬、穗、蓉、漢4個；下降的有京、深、津、渝、杭5個。從近2周各地成交情況看出，新房成交已普遍較5月低谷有所回升。其中上海、深圳升幅8成，尤其是上海已連續(xù)3周成交量在30萬平方米以上，恢復至新政前3至4月份時的水平；重慶、廣州升幅3至4成。中原地產(chǎn)認為，上述成交量上升的城市主要原因是開發(fā)商降價促銷所致，似有筑底回升趨勢。

　　8月以來上海銷售居前的項目有保利、華僑城、綠地等知名開發(fā)商的樓盤，隨著眾多大型跨區(qū)域發(fā)展商降價促銷并取得不錯的市場效果之后，各地正在引發(fā)更多的中小開發(fā)商跟進。中原地產(chǎn)預計，隨著市場促銷范圍的持續(xù)擴大，各地新房成交量將穩(wěn)定回升。

　　雖然打擊囤地有利減緩房價上漲，但也有業(yè)內(nèi)人士指出解決囤地問題并不容易。林蕾擔心，土地問題一直是困擾房地產(chǎn)開發(fā)的“老大難”問題，想解決囤地問題遠非易事。

　　“從此次國土部公布的違法違規(guī)囤地情況看，大多涉及政府、拆遷等因素，想在短期內(nèi)妥善解決這些土地問題，難度較大。”林蕾說。

　　另外還要考慮到開發(fā)商方面的配合程度。“市場好的時候，房企出于對未來利潤的預期，紛紛囤地待漲；而當市場不好的時候，房企則出于對未來市場的悲觀預判和資金壓力，往往停工緩建。”林蕾說。

　　而對于許多上市公司而言，土地儲備是其重要的資產(chǎn)組成部分。按照慣例，一般的上市房企都會儲備足夠企業(yè)自身3至5年開發(fā)的土地存量。林蕾認為，如果開發(fā)商真能夠?qū)⑦@些囤積的土地投入開發(fā)銷售環(huán)節(jié)，將大大增加市場的供應量。而一旦供應量增加，自然會形成市場競爭，從而給房價帶來下降壓力。

　　方向　盤活閑置土地或成著力點

　　對于下一步的調(diào)控走向，國土資源部土地利用管理司司長廖永林表示，目前，房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控正處于關鍵時期，市場形勢不斷向好，但不穩(wěn)定、不確定因素仍然較多。房地產(chǎn)用地違法違規(guī)的現(xiàn)象依然時有發(fā)生，已清理出的房地產(chǎn)違法違規(guī)用地查處任務仍然很重，土地管理和調(diào)控工作還面臨很大壓力。“下一步，國土資源部將督促各地加快查處進度，維持對違法違規(guī)房地產(chǎn)用地的高壓態(tài)勢，形成強大的聲勢與壓力，確保專項整治行動取得預期效果。”

　　美聯(lián)物業(yè)全國研究中心預測，下一步，盤活閑置土地很可能成為一個著力點。國土資源部此番大力整治房地產(chǎn)用地違法違規(guī)行為，會使開發(fā)商為了避免受處罰而按時開工，繼而有利于增加市場供應量。

　　牛鳳瑞也認為，加大對閑置土地的整治力度，對開發(fā)商的行為有一定的約束，有利于增加房地產(chǎn)用地的有效供給，盤活閑置土地是規(guī)范土地市場的重要舉措，所以應長期堅持下去。

　　廖永林強調(diào)，各地要研究探索建立解決房地產(chǎn)用地違法違規(guī)問題的長效機制，進一步整頓規(guī)范房地產(chǎn)市場和土地市場秩序，積極營造依法用地、依法管地的良好氛圍，促進房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展。

　　陸騎麟認為，建立長效機制的內(nèi)容之一便是信息公開，“讓大眾監(jiān)督，這樣機制才能得到保障。”此前對土地開工狀況、開發(fā)商土地出讓金繳納情況、出讓金用途等信息的公示就值得肯定。

　　此外，針對各地上報的2815宗閑置土地中，因毛地出讓拆遷難、調(diào)整規(guī)劃等政府和客觀原因造成閑置的約占六成以上的現(xiàn)象，有專家提出建立長效機制還應在加強監(jiān)管上下功夫。

　　中國人民大學土地規(guī)劃中心主任、公共管理學院副院長嚴金明此前接受《經(jīng)濟參考報》采訪時表示，閑置一般有兩種情況，一種是開發(fā)商的原因，另一種情況是由政府管理部門造成的，比如規(guī)劃調(diào)整問題，“如果開發(fā)商提出調(diào)整規(guī)劃申請，政府有關部門只有出于公共利益需要的前提下才做考慮。而土地出讓之后應盡量減少修改規(guī)劃。土地出讓是依據(jù)特定的用途、特定的容積率、特定的建筑密度、綠地率等因素確定地價，而一旦調(diào)整了規(guī)劃，涉及到用途、容積率等方面的改變，地價就可能完全是兩回事，同時這還給最初參與拿地的其他企業(yè)帶來了極大的不公平。”

　　嚴金明主張，政府管理部門要從重審批輕監(jiān)管向嚴格監(jiān)管轉(zhuǎn)變，在審批之后還要經(jīng)常進行監(jiān)督和評價，監(jiān)管與審批之間要進行有效銜接。他還建議，相關部門還應出臺更加嚴格、更加規(guī)范、更加科學關于土地出讓以后規(guī)劃調(diào)整的程序。(記者 王濤 李佳鵬)