一線城市土地市場仍無回暖跡象(2)

　　事實上，自6月份以來，央企在土地市場開始頻頻出手。市場甚至傳言說，國資委通過約談等方式“授意”房地產(chǎn)央企下半年在各自專注的領(lǐng)域加速擴張。

　　分析人士指出，在宏觀調(diào)控下，非國企的房地產(chǎn)企業(yè)拿地相對謹慎，相比之下，就顯得央企的手筆較大。房地產(chǎn)行業(yè)本身就是資金密集型的行業(yè)，加上4月份宏觀調(diào)控以來，房地產(chǎn)企業(yè)手上的現(xiàn)金逐漸積累起來，資金需要流向，只是央企先行一步，下半年民企也將跟隨步伐。

　　調(diào)控新政實施后，央企拿地是否一種抄底行為，這引起了市場的猜測。中原中國地產(chǎn)研究中心在分析了調(diào)控新政出臺前后京、滬、廣、深四大城市所有成交地塊后發(fā)現(xiàn)，央企“抄底”動機愈發(fā)明顯——拿地次數(shù)占比從新政前9%上升至19%，土地儲備占比亦從新政前的17%上升至22%。

　　亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅告訴《經(jīng)濟參考報》記者，現(xiàn)在央企到底是抄底拿地還是在高價位拿地，還得看整體市場環(huán)境的變化。在經(jīng)濟形勢整體穩(wěn)定和向好的背景下，即使目前拿地成本看起來比較高，但隨著開發(fā)周期往后推進，地塊的增值就會形成投資價值的增長。

　　郭毅認為，現(xiàn)在央企拿地還不算特別沖動，因為市場環(huán)境和市場前景怎么樣還需要判斷，他們也是在大的宏觀經(jīng)濟和市場背景下，根據(jù)自己企業(yè)對市場的判斷來拿地，包括哪些區(qū)域可能是熱點，哪些區(qū)域的地塊會稀缺，最終的目的還是為了獲取更多的利潤。

　　如果將時間拉回到一年前的2009年，央企與民企的地王爭奪戰(zhàn)可以用“兇猛”來形容。拿地的央企不僅包括主業(yè)為地產(chǎn)的企業(yè)，如保利、中海、遠洋、華潤等，主業(yè)為非房地產(chǎn)開發(fā)的央企也參與其中。這些央企來自鋼鐵、冶金、醫(yī)藥、農(nóng)業(yè)、糧油、化工等行業(yè)，他們組成了新的拿地大軍。

　　中服地塊是一個縮影。中服地塊被認為是北京CBD“最后的黃金地塊”，自去年12月入市以來，手握重金的央企便對該地塊表現(xiàn)出了濃厚的興趣。由于中服地塊的競拍條件較為苛刻，業(yè)內(nèi)人士紛紛質(zhì)疑這是要內(nèi)定遠洋地產(chǎn)。隨著3月“暫停熱點地區(qū)高價土地交易”新政的出臺，中服地塊被暫停交易。日前，中服地塊被拆分成4個地塊后重新入市，由于競標門檻大大降低，市場認為央企和民企之間的競爭將更加激烈。

　　土地招拍掛制度將進一步完善

　　普遍認為，土地市場降溫的一個主要原因便是土地出讓方式的轉(zhuǎn)變。權(quán)威人士曾對《經(jīng)濟參考報》透露，在《土地管理法》修訂之后，相關(guān)部門可能對土地招拍掛制度進行較大力度的完善。專家表示，如何更好地運用招標、拍賣和掛牌三種形式是完善招拍掛制度的一個重要任務(wù)。

　　事實上，北京、上海等地已開始探索完善招拍掛制度的一系列新舉措。北京4月中旬推出的一系列完善招拍掛制度的新舉措便包括改進只是以“價高者得”的掛牌土地出讓方式，更多采用“綜合條件最優(yōu)者得”的綜合評標方式。上海有關(guān)部門也曾向媒體公開表示，還可能出現(xiàn)另外的招標方式，比如為地價設(shè)定一個封頂價格或者不再競地價改為競地塊中的配建的保障房面積、公共設(shè)施面積等。

　　北京、上海等地的這種“改良”使得延續(xù)多年的“價高者得”的土地出讓模式發(fā)生了重大轉(zhuǎn)變。此前，由于采用招標方式出讓土地使用權(quán)所占比重較低等原因，“價高者得”一直是土地出讓的主流原則，這一點隨著地王頻繁出現(xiàn)也為越來越多的人所關(guān)注。

　　“就招拍掛制度本身來說，也確實應(yīng)進行類似的轉(zhuǎn)變。”中國房地產(chǎn)及住宅研究會副會長顧云昌此前接受《經(jīng)濟參考報》采訪時說。

　　眾所周知，招標出讓是根據(jù)出讓使用權(quán)地塊開發(fā)利用的條件和要求，從價格、規(guī)劃方案、競標人的資格、社會效益等多方面綜合考慮來決定中標者。掛牌、拍賣出讓方式都是采用“價高者得”的原則，在房地產(chǎn)市場火爆的當下，掛牌出讓最終就進入了現(xiàn)場競價，“與拍賣沒什么區(qū)別”。加之招標出讓比重低，現(xiàn)行招拍掛制度似乎就“只有拍賣一種形式了”，在供不應(yīng)求的情況就容易越拍越高。

　　因此，顧云昌認為，在供不應(yīng)求的情況下，采取招標的辦法有利于地價保持平穩(wěn)，如何更好地運用招標、拍賣和掛牌三種形式是完善招拍掛制度的一個重要任務(wù)。

　　國土資源部有關(guān)負責(zé)人也透露，在對土地出讓制度進行評估的過程中有關(guān)人士也提出了一些問題，比如在招標、拍賣出讓土地過程中，為防止運作不規(guī)范造成的一些不公平，相關(guān)程序還需要進一步嚴格規(guī)范和更加嚴謹。再比如，商業(yè)規(guī)則方面的不完善之處還需要進一步彌補等等。 （記者 王濤 白田田）