開發(fā)商"吃肉我喝湯" 項(xiàng)目經(jīng)理揭物業(yè)管理潛規(guī)則(2)

　　劉強(qiáng)說(shuō)，這筆錢名義上是都?xì)w開發(fā)商，“不過(guò)具體數(shù)字并不是特別清楚，應(yīng)該是三七分成吧，我們公司這邊差不多能分個(gè)100來(lái)萬(wàn)。”

　　記者隨后查閱相關(guān)資料發(fā)現(xiàn)，雖然業(yè)主購(gòu)房款中包含地下室成本，但目前沒(méi)有任何法律、法規(guī)對(duì)城市居民小區(qū)防空地下室的產(chǎn)權(quán)歸屬予以明確界定。

　　省錢三大絕招

　　除了明面上暗地里的進(jìn)賬，各家物管公司都有省錢節(jié)流的絕招。

　　第一招：減員以吃空額

　　劉強(qiáng)所在的小區(qū)物管公司滿額應(yīng)是80人左右，保潔一般配20人，保安是30人，工程項(xiàng)目部、客服和辦公室30人，實(shí)際上從來(lái)就沒(méi)滿員過(guò)。

　　“現(xiàn)在保安對(duì)外報(bào)價(jià)都是1800元，真正工資發(fā)到保安手里不到1200元。保潔對(duì)外報(bào)價(jià)1400元，實(shí)發(fā)工資是不到1100元。”劉強(qiáng)說(shuō)，一般保潔保安都會(huì)外包，主要為了方便“吃空額”——“這是行業(yè)的通行規(guī)則。”

　　劉強(qiáng)透露，他此前所在的小區(qū)實(shí)際上崗總數(shù)一直少了近30人。“減掉30人，你算算一年多少錢？六七十萬(wàn)。”劉強(qiáng)說(shuō)，一年人工上省下來(lái)的錢就是老總的一輛寶馬。

　　“我聽(tīng)說(shuō)海淀有個(gè)小區(qū)業(yè)主天天查崗，后來(lái)發(fā)現(xiàn)上崗的少了1/3，其實(shí)大部分小區(qū)都不會(huì)這么查。業(yè)主要查是很難查出來(lái)的，名字都登記在那兒，你是看不出來(lái)的。”劉強(qiáng)說(shuō)。

　　第二招：減少維護(hù)費(fèi)用

　　“舉例來(lái)說(shuō)，頂樓水箱、排水系統(tǒng)每年清一次得兩萬(wàn)，那就兩年清一次。有些設(shè)備該維護(hù)三次的，那就維護(hù)兩次或者一次。公共照明，剛?cè)胱〉臅r(shí)候肯定都是亮的，現(xiàn)在壞了不少，能不換的就先不換，還可以省下不少電費(fèi)。電梯運(yùn)行也是，這樣一年下來(lái)省個(gè)20萬(wàn)沒(méi)問(wèn)題。”劉強(qiáng)說(shuō)。

　　第三招：綠化上打主意

　　“能省下來(lái)的是細(xì)賬。”劉強(qiáng)強(qiáng)調(diào)。“比如澆水、割草、修枝，干我們這行的一看就知道是該修的沒(méi)修。綠化頻率降低，成本就降低。一年也能省不少錢。”

　　記者問(wèn)，據(jù)媒體報(bào)道有些大型小區(qū)物業(yè)管理公司僅綠化費(fèi)一項(xiàng)幾年能賺幾十萬(wàn)上百萬(wàn)是否屬實(shí)？劉強(qiáng)點(diǎn)點(diǎn)頭：“差不多。”

　　“不過(guò)這并不是行業(yè)通病。也有不差錢的物業(yè)公司，不用這么精細(xì)。我們小區(qū)小，成本就高，老總總想著開源節(jié)流。”劉強(qiáng)說(shuō)，但是問(wèn)題都是這么出來(lái)的，“物業(yè)公司一摳，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)自然就下來(lái)了。”

　　如何對(duì)付業(yè)主、業(yè)委會(huì)、新物業(yè)

　　對(duì)業(yè)主 折騰他三五次 也就交了

　　在劉強(qiáng)的記憶里，新小區(qū)物管公司接手的頭兩年，是最愜意的。

　　“開頭兩年的物業(yè)費(fèi)鐵定白掙”——?jiǎng)��?qiáng)說(shuō)，起初物業(yè)費(fèi)的收取率超過(guò)90%，幾乎所有業(yè)主都交費(fèi)。而且，頭兩年新小區(qū)基本沒(méi)有太多的管理成本，門窗、防水都有廠家質(zhì)保，“電梯、路燈都是新的，連紗窗更換都有人替你掏錢。”