開發商"吃肉我喝湯" 項目經理揭物業管理潛規則(3)

　　但由于老總每次開會都強調“開源節流”，結果小區環境變得大不如前。后來，由于停車收費提價引發糾紛，一些業主和公司打過幾次架。去年業委會炒了物業，“不過我們一直沒有撤出，前不久還發生了激烈沖突。”小區物業費收取比率從原先的百分之七八十陡然降至目前不到四成，公司和業主兩方給劉強的壓力也越來越大。而作為項目經理，他的收入主要和物業費實行績效掛鉤。最后，劉強選擇了離職。

　　不過，物業公司一直堅守在小區。

　　“收不上物業費，一年虧幾百萬，當活雷鋒有可能嗎？”劉強說，如果沒有停車費這些公共部分收益撐著，物業公司也早跑路了。

　　“起初大多數還是交的，不交物業費就上門催。”劉強說，通常是貼條子，然后電話催交。物業費再少，也還是有相當一部分人會交。“你得分析這些業主的心理，有的真是‘不差錢’，不愿找事的；有的是出租戶，房東需要和公司搞好關系。很多人一次兩次不交，折騰三次四次五次，也就乖乖來交了。”

　　“實在不行就堵門，再不交費，就想辦法，比如斷電。”業主來找，就說是工程部查了，“閘不好，天氣太熱，需要換閘了。”

　　對于噴漆、劃車這些招數，劉強表示，比這些狠的招數他都聽說過，不過自己沒做過。

　　對業委會 就說頭兒“貪污”

　　劉強告訴記者，他之所以離開原物業公司，除了前面的原因之外，還有一個，就是他一直不愿意看到的結果最終還是出現了——小區2009年召開業主大會，還選聘了新物業準備進駐。

　　“你到他們業主的論壇上就可以看到，全是和物業公司斗爭的帖子。”劉強說，一年來公司與小區業主一直關系相當緊張，小區業委會已經向法院起訴要求物業撤離。

　　那小區業主堅持換物業公司怎么辦？

　　作為項目經理，劉強表示，那他就不得不做一些“有悖良心”的事情了。

　　“業主起訴物業，也就是折騰折騰。一審二審，打完了也差不多一兩年。打官司的過程中，要想點兒辦法瓦解一下業委會。最有用的辦法就是說某個挑頭的貪污，他們(業委會)一下就爛了。”

　　“另外，找幾個公司的關系戶，也是小區業主，出來罵兩句。或是讓他們到法院起訴業委會，不就攪亂了嗎？”劉強哂笑了一下：“其實就是挑動業主斗業主。對公司來說，你砸我飯碗，我肯定要治你，而且說你貪污有人信。”

　　劉強說，具體做法干這一行的都知道。“業委會成員都是義務的，義務的就堅持不了多久，碰上那種硬茬的，嚇他一下，就不敢說話了。”

　　對新物業 給點補償金對方就撤了

　　“還有，你要炒我，打個招呼上面不承認業主大會決議就行了。再說，打官司的話法院沒判，建委又不會趕我們，公司就熬著唄，反正該收的費照樣收。”劉強說。

　　對于業主和中標的新物業強行交接的問題，他表示這種情況“不可能”出現。

　　辦法很簡單，就是上面找人找茬“拖”。“建委不會罰,平常關系都不錯，公司的大老板就是開發商，早都說過有啥問題都能搞定。”