業(yè)主維權(quán)：多收的物業(yè)費(fèi)必須退

　　在前幾期的案例中，我們?cè)鵀榇蠹医榻B過，業(yè)主入住園區(qū)后即自動(dòng)接受了物業(yè)公司的服務(wù)，所以應(yīng)當(dāng)

　　繳納物業(yè)費(fèi)，而且不應(yīng)當(dāng)以各種理由拒交物業(yè)費(fèi)。那么相反的，物業(yè)公司在收取了物業(yè)費(fèi)后，同樣也應(yīng)當(dāng)為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。不過，如果物業(yè)公司收了物業(yè)費(fèi)后服務(wù)不到位，或者干脆單方面解除合同，中止了物業(yè)服務(wù)，業(yè)主應(yīng)該怎樣為自己維權(quán)呢？今天我們就特地選取了曾經(jīng)發(fā)生在沈陽(yáng)市的一起真實(shí)案例，看一看當(dāng)物業(yè)公司單方面中止服務(wù)后，業(yè)主們應(yīng)當(dāng)如何維權(quán)。

　　案例回放

　　物業(yè)單方中止合同純屬違約

　　張某是沈陽(yáng)一家物業(yè)園區(qū)的業(yè)主，該園區(qū)于2001年由一家物業(yè)公司提供物業(yè)服務(wù)。2002年9月27日，物業(yè)管理有限公司收取了張某從2003年8月22日至2005年8月22日的物業(yè)費(fèi)1960元，2004年3月27日物業(yè)公司卻突然撤出了園區(qū)，單方中止了合同，隨后該園區(qū)的開發(fā)公司進(jìn)駐該園區(qū)，為該園區(qū)全體業(yè)主提供免費(fèi)物業(yè)服務(wù)。

　　2006年5月31日，業(yè)主張某向法院起訴，要求物業(yè)公司“給付多收取的物業(yè)管理費(fèi)1375.20元”。 法院經(jīng)審理后認(rèn)為，物業(yè)公司與業(yè)主之間訂立物業(yè)服務(wù)合同后，雙方均應(yīng)嚴(yán)格遵守，并按照約定全面履行自己的義務(wù)，而本案物業(yè)公司收取了業(yè)主張某從2003年8月22日至2005年8月22日的物業(yè)費(fèi)后，沒有按約為業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)，中途撤離園區(qū)的行為屬違約行為，應(yīng)當(dāng)返還業(yè)主物業(yè)公司撤離后至2005年8月22日的物業(yè)費(fèi)。

　　宣判后，物業(yè)公司不服原判，向市中級(jí)法院提出上訴稱，物業(yè)公司雖然中途撤離園區(qū)，但其物業(yè)服務(wù)的義務(wù)委托給了開發(fā)公司，開發(fā)公司代替物業(yè)公司繼續(xù)履行了義務(wù)，一審對(duì)此沒有認(rèn)定是錯(cuò)誤的。

　　二審法院認(rèn)為，關(guān)于物業(yè)公司提出其撤離后物業(yè)服務(wù)的義務(wù)委托給開發(fā)公司，開發(fā)公司代替物業(yè)公司繼續(xù)履行了物業(yè)服務(wù)義務(wù)的主張，因其未提供與開發(fā)公司存在委托關(guān)系的相關(guān)證據(jù)證明該事實(shí)成立，故該主張本院不予支持。最終維持原判，令業(yè)主張某拿回了1375.20元的物業(yè)費(fèi)。

　　案例解讀

　　未經(jīng)業(yè)主同意 開發(fā)公司不能接管

　　遼寧英泰律師事務(wù)所的呂曉清律師認(rèn)為，本案主要涉及兩個(gè)問題。

　　1、本案涉及物業(yè)服務(wù)合同的履行問題

　　業(yè)主和物業(yè)公司之間形成了物業(yè)服務(wù)的法律關(guān)系，雙方簽訂的物業(yè)服務(wù)合同對(duì)雙方當(dāng)事人均有約束力，雙方當(dāng)事人按合同約定，應(yīng)當(dāng)全面履行各自的義務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。本案中物業(yè)公司單方撤離，沒有依據(jù)合同約定提供服務(wù)，故法院判令物業(yè)公司將撤離后已收繳的物業(yè)費(fèi)退還給業(yè)主是正確的。

　　2、物業(yè)公司能否委托開發(fā)公司代為履行服務(wù)義務(wù)的問題

　　物業(yè)服務(wù)合同是由業(yè)主、業(yè)主大會(huì)委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)其物業(yè)小區(qū)進(jìn)行服務(wù)和管理的合同，具備委托合同的特征。依據(jù)《合同法》的規(guī)定，受托人應(yīng)當(dāng)親自處理委托事務(wù)，經(jīng)委托人同意，受托人可以轉(zhuǎn)委托。在本案中物業(yè)公司未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意即委托開發(fā)公司代為履行物業(yè)服務(wù)義務(wù)違反了合同法的規(guī)定，而且本案中物業(yè)公司也未提供證據(jù)證明與開發(fā)公司存在委托關(guān)系，故法院對(duì)物業(yè)公司的主張不予支持是正確的。