業(yè)主維權(quán)：多收的物業(yè)費必須退(4)

　　前期物業(yè)合同開發(fā)商代簽

　　買房時等于默認一家物業(yè)

　　既然業(yè)主和物業(yè)之間是一種合同關系，那么許多業(yè)主不禁產(chǎn)生疑問，我們在入住時物業(yè)公司就已經(jīng)在小區(qū)內(nèi)提供服務了，而且小區(qū)也還沒有成立業(yè)主大會和業(yè)主委員會，可是業(yè)主與物業(yè)公司之間的服務合同關系又已經(jīng)確確實實地存在了，那么究竟是誰替業(yè)主簽了這個合同呢？

　　遼寧同格律師事務所范書領律師介紹說，由于業(yè)主委員會成立之前物業(yè)不能沒有人管理，因此法律規(guī)定以前期物業(yè)服務合同來臨時性的替代物業(yè)服務合同。

　　依據(jù)《物業(yè)管理條例》規(guī)定，在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)之前，應當簽訂書面的前期物業(yè)服務合同。前期物業(yè)服務合同的主體是建設單位和物業(yè)服務企業(yè)，業(yè)主并不是合同的主體。

　　但《物業(yè)管理條例》還規(guī)定：建設單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業(yè)服務合同約定的內(nèi)容。也就是說，房產(chǎn)開發(fā)商同業(yè)主簽訂物業(yè)買賣合同時，包含了雙方之間轉(zhuǎn)讓前期物業(yè)服務合同的意思表示。

　　因此，前期物業(yè)服務合同就對業(yè)主產(chǎn)生了約束力。也就是說，開發(fā)商替業(yè)主先簽了物業(yè)合同。

　　但開發(fā)商的行為并不是不受任何限制的，《遼寧省物業(yè)管理條例》規(guī)定：在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)之前，建設單位應當選聘物業(yè)服務企業(yè)進行前期物業(yè)管理，簽訂書面前期物業(yè)服務合同，并在30日內(nèi)報物業(yè)所在地的縣房地產(chǎn)行政主管部門備案。

　　前期物業(yè)服務合同可以約定期限；但是，期限未滿、業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同生效的，前期物業(yè)服務合同終止。也就是說，只要小區(qū)成立起業(yè)主委員會后，如果您對物業(yè)公司的服務不滿，就可以隨時通過業(yè)主委員會與物業(yè)公司重新簽訂服務合同。 (記者高鵬 見習記者 宋波鴻 王瑩)