開(kāi)發(fā)商房?jī)r(jià)"假摔"肯定難過(guò)關(guān) 下半年調(diào)控將更嚴(yán)(2)

　　房?jī)r(jià)降40%房貸仍能盈利

　　有“大炮”之稱的任志強(qiáng)在高呼“從了”之后，不忘通過(guò)博客和潘石屹打個(gè)小賭：潘石屹認(rèn)為房?jī)r(jià)將下跌30%，任志強(qiáng)認(rèn)為房?jī)r(jià)的降幅絕對(duì)不會(huì)那么大，如果他對(duì)了，那么潘石屹就請(qǐng)100多萬(wàn)名博客粉絲們吃頓飯。

　　對(duì)普通購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，哪怕是請(qǐng)100多萬(wàn)人吃一頓盒飯，花費(fèi)已經(jīng)足夠買一套中意的住宅了。沒(méi)有那份超級(jí)富豪的底氣，所以大眾更糾結(jié)于房?jī)r(jià)的降幅究竟會(huì)有多少？或者用更直白的說(shuō)法，什么時(shí)候是入場(chǎng)的最佳時(shí)機(jī)？

　　鑒于現(xiàn)階段房?jī)r(jià)的水平，5%甚至10%的降價(jià)幅度，都不是一個(gè)令人滿意的區(qū)間，但市場(chǎng)走向并不以個(gè)人的意志為轉(zhuǎn)移，所謂的預(yù)測(cè)在沒(méi)有驗(yàn)證之前，都只是一個(gè)空談。對(duì)并不具備專業(yè)金融知識(shí)的升斗小民而言，尤其如此，但面對(duì)房?jī)r(jià)高企，受到壓力和傷害最重的又恰恰是這個(gè)人群。

　　一個(gè)數(shù)據(jù)也許有助于民眾對(duì)房?jī)r(jià)的跌幅做一個(gè)心理期望值的正確評(píng)估。銀監(jiān)會(huì)日前對(duì)銀行業(yè)內(nèi)部要求進(jìn)行房地產(chǎn)信貸的壓力測(cè)試，民生銀行授信評(píng)審部總經(jīng)理石杰在8月的一個(gè)業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)上披露，此次壓力測(cè)試銀監(jiān)會(huì)要求的是4個(gè)指標(biāo)：房產(chǎn)價(jià)格降低30%、利率上升1.62個(gè)百分點(diǎn)、信貸規(guī)模壓縮40%、經(jīng)濟(jì)增速下降1.5個(gè)百分點(diǎn)。民生銀行的測(cè)試結(jié)果是，即便房產(chǎn)價(jià)格降低40%，房貸業(yè)務(wù)仍能保持盈利。

　　下半年資金調(diào)控將會(huì)更嚴(yán)

　　為提高商業(yè)銀行對(duì)信貸風(fēng)險(xiǎn)的管控能力，銀監(jiān)會(huì)近日出臺(tái)“三個(gè)辦法一個(gè)指引”，對(duì)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商手頭的活錢進(jìn)行了限制；證監(jiān)會(huì)自今年初以來(lái)就對(duì)上市房企的融資申請(qǐng)?jiān)O(shè)了關(guān)卡；住建部新近出臺(tái)的措施，又對(duì)房地產(chǎn)商的預(yù)售款項(xiàng)進(jìn)行了限制……一系列措施，無(wú)疑表明資金已成為下半年調(diào)控的重要對(duì)象。

　　年初還在滿世界嚷嚷“不差錢”的房企，如今手頭開(kāi)始緊了。已公布中期業(yè)績(jī)的112家A股上市房地產(chǎn)公司中，有80多家公司經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流為負(fù)值，比2009年末的35家增加了一倍多。資金吃緊的同時(shí)，上市房企的負(fù)債率更讓人捏一把汗，號(hào)稱該板塊四大王牌的萬(wàn)科、保利、招商、金地負(fù)債總額為2779.45億元，A股上市房企上半年負(fù)債總額達(dá)到9986億元，較去年末增加了1585億元，行業(yè)總體資產(chǎn)負(fù)債率升至67.79%。

　　東興證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師鄭閔鋼在其研報(bào)中預(yù)計(jì)，今年四季度開(kāi)發(fā)商的資金將明顯趨緊，一方面將迫使他們加大促銷力度；另一方面也將大大減弱他們提高房?jī)r(jià)的期望；接下來(lái)的4個(gè)月，商品房銷售活躍度將加大，銷售價(jià)格波動(dòng)也將加大，9月和10月銷售價(jià)格的變化將對(duì)后市產(chǎn)生很大的影響。本報(bào)記者 羅震光