調控遠未出盡 樓市“量價齊升”是否曇花一現？(3)

　　買方

　　推盤無限 購買有限

　　□回顧：降價誘發購買潮

　　經過三個月的政策消化期，在7月份樓市“反彈”之后， 8月份，上海商品住宅市場出現試探性回暖，新盤供求成交表現活躍。根據漢宇市場研究部最新監測數據顯示，8月份，全市取得預售許可證的一手商品住宅成交量大幅回升，交易量超過70萬平方米，環比增幅超過六成。

　　自上半年新政頒布以來，買賣雙方迅速轉入觀望，滬上不少樓盤價格也顯示出松動跡象，但僅僅三個月之后，受到政策積壓的自住需求開始反彈并釋放。“這其中新盤價格松動也成為一大誘因。全市范圍內尤其是外郊環區域，部分樓盤與新政之前的價格進行比較，下探勢頭較為明顯。”漢宇地產董事總經理施宏叡舉例道：比如位于松江新城板塊的“綠地美好里”，該樓盤4月中旬成交價格約為16000

　　元/平方米，而目前價格則下調近兩成，成交均價不足13000元/平方米。不可否認，適時的價格調整對于絕大多數熱銷新盤起到了很好的推動作用。

　　□現狀：供大于求已經出現

　　伴隨著當前全市成交量整體回暖，市場信心開始回歸，成交價格逐步趨穩，而9月份大量新盤集中上市，更是預告了樓市“金九”的到來。

　　統計數據顯示，就在上海上周商品住宅再次突破21000元/平方米大關的同時，該周供求比由前一周的1∶0.71繼續下降至1∶0.33。對于供求比，業內人士早已心知肚明，也各有理解，但供應繼續遠超需求的時候，房價還在創新高，便是樓市“畸形”的一個標志。

　　前段時間一直依靠低價優勢的嘉定新城上周推出的兩個樓盤都表現不佳，一個樓盤實際售價比報價低了12%，卻依然只售出9套，而另一個樓盤則出現了零成交，因此可以斷言：在前期上漲過快并且后期供應量較大區域價格壓力相對較大。

　　□點評：對后市謹慎樂觀

　　福美來不動產董事長胡正華認為，受銀行貸款政策的影響，當前市場僅持謹慎樂觀，在9月份，中低端房價區域不會出現成交量再次猛漲的情況，但在局部區域有可能成交量猛增。浦東福美來不動產成交數據顯示，投資客比例僅占總成交數據的2%，部分購買者下手速度會放緩。

　　“投資客離場，給市場的后續購買力支持弱了，而自住剛需市場很難提升整個市場的成交價格。”胡正華分析。另一方面，有業內人士也表示：“剛需有限，先一步降價的樓盤已經嘗到了剛需釋放的甜頭，后來跟進的樓盤是否還有這么多的蛋糕可分，猶未可知。因此，后續市場的潛在成交量也有限，開發商或許應該搶占先機，再捂下去是無謂的掙扎。”本報地產評論員 房蓉 皋靜枝