學者：運用REITs大力推進廉租房建設(2)

　　REITs在我國運用思路

　　我國運用REITs模式建設廉租房的基本原則是政府主導、市場化運作，目前提出的REITs模式主要有兩種方案：一是銀監會方案，偏向于在銀行間市場面向機構投資者發行抵押型REITs；二是證監會方案，以交易所公開發行權益型REITs。兩種方案相比較，銀監會方案相對保守，收益穩定，風險不高，但利潤較小，因為抵押型通常只向開發完成后的房地產提供抵押信貸，投資者無法參與房地產的經營管理。但出于風險考慮，監管層可以先采納銀監會方案，隨著經驗的累積，逐步實施證監會方案。筆者也提出一些看法以供參考：

　　首先，在產品設計上，可以將REITs設計成為“準國債”產品，收益率高于同期銀行存款利率，但又低于那些以商業物業為主要持有對象的REITs產品。目前我國大多數一、二線城市出租物業的年收益率約為5%至7%，將預期收益率設置在3%至5%，如果可以獲得政府的稅費減免，會使得REITs產品成為一種享受政策優惠、低風險、保值性較強的投資工具，必將得到廣大投資者尤其風險規避型的大型社保基金的青睞。

　　其次，在出資方式上，按照《基金法》的規定組建發起人，主要包含有政府背景的機構、信托公司、大型房地產企業等，其中有政府背景的機構參與REITs，可以以手中持有的物業為資本金，經專業機構評估后作價參股，類似國外的UPREIT形式(即“傘形伙伴REIT”)，這樣做的好處在于政府不必另外出資。采用傘形模式，REITs可以通過增加有限責任合伙人的數目，不斷壯大資產規模，同時可以彌補REITs內部資本的不足。

　　其三，在資金募集上，通過定向募集的方式優先引入大型投資機構及社保基金等社會資金，輔以一定比例的社會公開募資，并以廉租房財政專項資金為保障，進行廉租房的開發建設。利用政策性土地供給和專項建安、轉讓等稅費優惠政策優勢降低成本，并以租期穩定、租戶龐大的的房屋租金為收入，對投資者進行長期回報。