又見“地王”專家認為：溢價率不高無礙調控

　　冷清數日之后，一線城市土地市場漸趨回溫。近十天的時間里，廣州、上海、武漢等地相繼傳出“地王”的消息。8日 ， 卓 光 控 股 有 限 公 司 以48 .48億元拍得上海黃浦江沿岸E 18地塊(9- 3)地塊，折合樓面價35490元/平方米，創下了上海住宅用地的樓面價新高。8月31日，廣州番禺中心南區4- 2地塊重拍，7282元/平方米的樓面地價再次刷新了該區域的住宅用地價格。同一天，萬科耗資76億元將武漢東湖中央商務區核心地段2幅商住用地收入囊中，創造了該區域新科總價“地王”。這在調控風聲正緊的當下，頗有些惹眼。

　　業內人士認為，此輪“地王”并非是面粉貴過面包，溢價率不高也說明開發商拿地已相對理性，且不足以影響整個房地市場發展趨勢。但隨著土地“大限”的相繼而至，土地市場的變數增加，不排除會有后續政策跟進的可能。

　　理性

　　“地王”溢價率不高 無礙調控

　　盡管不少城市底價成交甚至流拍、流標現象仍時有發生，但全國熱點城市尤其一線城市的土地交易較以前明顯活躍，成交均價上升幅度較大。中國指數研究院最新一期的報告稱，9月第一周監測的20個主要城市整體成交樓面均價為2155元/平方米，環比上揚88%，住宅成交樓面均價較上周大幅上漲，達4832元/平方米，環比猛漲225%。

　　十天的時間里，廣州、上海、武漢等地相繼傳出“地王”的消息，無疑容易引發人們對土地市場重回火爆的擔憂，不過，業內人士普遍認為，現在的土地市場很難重現調控前的活躍，但長期來看一線城市尤其區域位置好的地塊仍會受追捧。“仔細分析一下，這些地塊雖然樓面價較高但溢價率仍較低，說明是物有所值的。”美聯物業全國研究中心主任徐楓說。

　　的確，上述黃浦江沿岸地塊溢價率僅為41 .3%，即使是溢價率為131%的廣富林2-5號地塊，也大大低于調控前水平，今年2月出讓的廣富林2-4地塊溢價率已高達191%。有數據顯示，去年上海土地市場的溢價率一般為150%至200%。

　　徐楓認為，地塊所處區域位置在很大程度上決定了價格，一線城市地理位置好或發展空間大的地塊，具有較大的增值空間，價格自然會比較高，而開發商也對地塊未來的投資回報持樂觀態度，“長期來看，由于土地資源的稀缺性，一線城市的地價會保持上漲趨勢。”她預測，一線城市一旦有品質好的地塊推出，仍會受到開發商們的青睞和爭搶。佑威房地產研究中心副主任陸騎麟更是直言，目前一線城市優質土地甚至比同區域內豪宅還稀缺。

　　以位于陸家嘴黃金地段邊緣的黃浦江沿岸E18地塊(9-3)地塊為例，業內人士稱，該地塊為陸家嘴5年來首次推出的住宅用地，既位于黃浦江沿岸，也在世博輻射區域之內，為難得的稀缺土地。“如果按照周邊目前在售樓盤的價格作為參考的話，這塊土地價格還是不高的。”陸騎麟如是判斷。

　　中廣信地產服務機構事業一部總監卞明認為，與去年或今年“兩會”后出現的地王相比，這些“地王”對整個房地產市場以及買賣雙方心理的影響力還相差太遠，不足以影響市場發展趨勢。