樓市回暖言之尚早 未來房價或將走低

　　熱銷 成交回到調控前 趨勢尚待確認

　　深圳新房成交量上周(9月6日至12日，下同)突破1000套，創下近5個月成交量新高，深圳新房的成交量已連續4周保持800套以上，基本恢復到樓市調控前的水平。

　　北京的成交數據也已接近2009年市場最火熱時期。上周北京期房住宅簽約3596套，同比上漲38.5%，環比上漲93.5%；成交均價18161元/平方米，同比上漲41.8%，環比下降9.0%。除經濟適用房、限價房外的住宅總成交為2403套，環比上漲21.4%，比8月同期上漲175.9%；高達343套的日均成交已超過市場最紅火的3月日均成交量。與商品房類似，北京二手房數據也在上周繼續上漲，成交3610套，環比上漲4%，而價格更是在新政以后首次出現環比上漲。

　　據佑威及樓市專評網聯合提供的數據顯示，上周上海商品住宅成交面積為25.6萬平方米，比前周上漲6%，連續兩周維持在20萬平方米以上。這是自8月份以來的持續第6周大幅上升，已接近新政前的周成交水平。

　　與此同時，全國土地市場也快速升溫，成交總價連續走高，銷聲匿跡了幾個月的“地王”在各地頻頻出現。

　　種種跡象使得部分人士認為房地產市場回暖了，但一些業內人士指出，分析具體項目的成交數據便可以看出，市場回暖的跡象依然不明顯，在部分項目熱銷的同時，不少項目也在遭遇冷遇。

　　以北京為例，多數熱銷樓盤均位于郊區，價格相對不高，且開盤均價低于預期甚至低于周邊二手房，城區的高價樓盤銷量則并不樂觀。

　　根據北京中原的統計，新政后北京預售的項目合計約85個，總供應房源合計30214套，而截至9月12日簽約總數為14625套，簽約率為48.4%，簽約率依然比較低。9月的前12天，85個項目總簽約為1377套，大部分簽約量依然集中在低價盤，簽約超過30套的8個項目中，除萊圳家園成交均價在20695元每平米外，其他的7個項目成交均價均低于2萬元。

　　北京大學房地產研究所所長陳國強指出，現在判斷房地產市場已回暖為時尚早，目前成交量的大幅反彈只是短期行為，主要是部分新開樓盤、遠郊樓盤等新入市項目以價換量所帶來的，而部分項目的熱銷是同多數樓盤的滯銷并存的，未來量價齊升的趨勢是否能夠持續還面臨不確定性。

　　9月剛剛過去半個月的時間，但隨著剛需的匆忙入場和部分投資客的卷土重來，“金九銀十”顯現出“開門紅”跡象，一線城市部分樓盤再次出現“日光盤”以及開盤前徹夜排隊的現象。

　　業內人士則認為，在調控尚未放松的背景下，此時判斷市場回暖為時過早，即使所謂的“真回暖”出現，但真回暖很有可能導致更嚴厲的調控，導致真回暖變為假回暖。同時，未來隨著供應量的逐步放大，樓市供應將逐步從偏緊轉為寬松，甚至逐步變為供過于求，導致房價從中期看具有漲幅回落甚至下跌的可能性。