一塊土地閑置的背后：地方政府等三方卷入其中(2)

　　隱秘的回報率

　　此前曝光的那份名單顯示，新世界的這塊地應該在2005年2月開工，并于2007年3月30日竣工。在媒體曝光之前，該地塊尚無動工跡象。

　　《中國新聞周刊》記者在一份招商資料中發現，此地曾經計劃在2007年4月開工建設，并預計2009年建成，“目前該項目已完成拆遷”。這至少說明，李秀云一家的拆遷紛爭，并不能成為困擾開發商的真正難題。

　　眼下，囤地坐收土地增值收益，使得開發商已被推向風口浪尖，社會各界紛紛算出地價飆升多少倍進行討伐。2009年的年報也顯示，新世界中國地產目前持作發展或發展中的物業總建筑面積已經達到2577萬平方米，其中只有250多萬平方米目前處于 “發展中”，僅占總量的一成多，有89%以上的物業目前仍然是“規劃中”。

　　但《中國新聞周刊》記者從不同渠道采訪到的業內人士均認為，新世界“捂地”的可能性不大。“他是絕對不會囤那些地的。”一位業內高層告訴《中國新聞周刊》，“大開發商很少有意囤地，只要有錢就絕對不會去囤，囤地的成本要高于土地升值的收益。”他認為，新世界并不缺現金流。

　　北京市房地產協會副秘書長陳志承認，要想清楚界定企業是否有目的地囤地很難，“從北京來看，房價是從2006年才漲起來，8.31到2005年都沒有出現房價的巨大漲幅，價格真正上來也是這一兩年的事情。”他說，“很難揣測企業的動機，但的確是有一些客觀因素造成了土地空閑下來。”

　　作為港資地產巨頭在內地發展的代表，新世界中國地產80年代初期即活躍于中國房地產市場，早在1999年7月便在香港聯交所上市，目前資產總值已達543.9億港元，已是最大型的全國性發展商之一。

　　一個不可回避的事實是，可能不那么缺錢的新世界，同樣面臨投資回報率的問題。自1993年至今，新世界中國地產投資北京地區累計達170多億元，先后開發建設了6座公共建筑和5個住宅小區。在開發建設的同時，新世界還投入20多億參與市政路網改造。

　　接近新世界高層的一位內部人士告訴《中國新聞周刊》，如果按照靜態計算，新世界在北京的標志性建筑新世界商場應該已經回本了，“但這是1992年投的，這些錢不管隨便投哪里都會有相當不錯的收益，這個項目的機會成本很高。”他說，“修路的錢就還沒有回來。”

　　新世界中國地產有限公司主席兼董事總經理鄭家純，在2007年接受媒體采訪時坦言：“崇文區的舊城改造，到現在為止還沒有賺到錢，本錢也遠沒拿回來。”

　　新世界中國地產(北京)常務副總經理蔡建偉曾經在2001年對媒體表示：“新世界將在5年以內，逐漸開發目前在崇文區已簽約的地塊，總規模達300萬平方米，以逐漸收回以前的巨大投資。”彼時，蔡建偉預期的回報率在10%～12%之間。

　　但業內有人證實，在2004年的8.31大限之后，新世界的新樓盤就很少了，“這些年基本沒有開工。”就連一位已經住進新景家園的被拆遷戶也認為，新世界的運作不太好，“真正貴的時候沒房子賣了”。

　　在市場風云突變的這兩年，新世界也毫不例外地出現了業績下滑。新世界中國地產在2009年10月8日公布的年度業績顯示，期內利潤下滑了32.7%。花旗也在一份研究報告中指出，新世界中國地產雖為內地土地儲備最多的發展商之一，但其資產收益卻為同業中最低。

　　沒有多少房子可賣的新世界，為什么任由業績下滑而遲遲不肯開工呢？一位業內高管告訴《中國新聞周刊》，這可能與企業的開發戰略及市場形勢有關。在新世界的項目里，有相當一部分是自己持有的商業樓，而近幾年的樓市行情中，商業樓的上漲幅度遠遠不及住宅樓，“公建回收慢，沒有住宅產出高，所需資金多而且周期長。”

　　一個不無巧合的事實是，新世界在磁器口的那塊地，也就是劉鳳池和李秀云夫婦誓死捍衛祖產的地塊，當初就計劃由北京崇文新世界房地產發展有限公司在此位置建設大型綜合商業設施。北京市規劃委員會在2003年7月29日的一份信訪答復意見函里聲稱，在北京市中心地區控制性詳細規劃中，該處用地的用地性質為商業金融用地。

　　在中國指數研究院指數研究中心副總經理張化學看來，還有一種可能是，太小的地塊不足以有那么強的開發動力，“開發商不可能是拆一片建一棟樓，應該是有一定的規模之后達到開工條件。”

　　一個佐證是，新世界中國地產(北京)常務副總經理蔡建偉在2008年宣稱，要投資110億元用于崇外6號地的改造。

　　崇外6號地，東起幸福大街，西至崇文門外大街，南臨法華寺、文章胡同，北止廣渠門大街，涵蓋數十條胡同，占地面積49.88公頃，涉及居民約8000戶，總建筑面積約140萬平方米。而劉鳳池和李秀云夫婦所在的那塊地，就在這個范圍之內。

　　上世紀90年代，崇文區將崇外幾十平方公里劃為六個地號，分別交由新世界中國地產和國瑞地產開發運作。前五個地塊如今已是高樓林立，新世界也正集中精力對6號地進行開發。蔡建偉在2008年11月份向媒體透露，新世界在北京的可開發面積約為160萬平方米，其中包括崇外6號地的140萬平方米。

　　就在蔡建偉發表上述言論的第二年，李秀云家對面的新生巷就進入了實質性的拆遷階段。這次拆遷涉及居民戶籍數1746戶，企事業單位34家。

　　在李秀云家周圍，一個更大范圍的空地，也將隨之產生。