"曲線房貸"線路大追蹤 購房者鉆空子各種"套貸"(3)

　　三 為投資買房假離婚

　　房貸方式：假離婚，未貸款一方占有原房產，另一方再買二套

　　風險提示：不少銀行要求必須離婚三個月或半年以上才能申請首套房貸。最嚴重的后果是偷雞不成蝕把米，假離婚成了真離婚。

　　“我們是瞞著父母去辦離婚的。”最先提出離婚買房的朱先生，坦言自己的策略是在極其秘密的情況下實施的。“最近看通脹這么厲害，在加上前面基金賺了點錢。我們就想投資房子。我有過貸款，但是我愛人沒有。我就想，如果離婚，她再買不就是首套住房了嗎。那就可以享受首套貸款的優惠，首付少，利率低。”

　　由于朱先生和妻子喬小姐新投資的這套房子總價不低，因此，當喬小姐房貸按首套來算后，兩人確實省下了一筆數目不小的錢。“有幾十萬吧，反正對我們來說不是一個小數字。”不過，雖然已經復婚了，喬女士還是覺得有些不爽，甚至有點擔心。“錢是省下了不少，但總感覺心里不太舒服。怎么好好地自己就成離過婚的人了呢？如果讓父母知道了，我們估計都要被罵了，搞不好會產生家庭矛盾。”

　　“只要是辦下來了，即使再復婚，一般銀行也不會再去追究的。”對于假離婚貸款的購房行為，一位資深銀行人士表示， “因為對于銀行而言，款已經放出去了，再收回來必然會有損失。”不過，這位人士同時也透露，由于政策趨緊，各家銀行的規定各不相同。“有的銀行已經要求必須離婚三個月或半年以上，才能申請房貸。當然，實際操作上可能不會這么嚴格。”

　　-《揚子樓市》調查

　　對于假離婚買房，江蘇泓遠律師事務所刁前進律師提醒說，從法律上來說其實并不存在假離婚的說法。“夫妻雙方即使就是為了各種目的而辦理離婚或結婚手續，其做法也是真實存在的，受到法律保護。”據此，刁前進認為，假離婚后引發新的經濟或感情問題，最后假戲真做，就得不償失了。“如果擁有房產的一方不愿意復婚，那沒有擁有房產的一方可謂是人財兩空。”這是最可怕的結果。

　　刁前進認為，“假離婚”的現象說明：政策還存在不足之處。“有些情況確實是忽視了每個家庭的特殊住房情況和要求，誤傷了改善型購房者，比如人均居住面積較低的家庭，購買第二套改善性住房卻無法申請優惠貸款；而另一些，則讓炒房客有機可乘。”對此，刁前進建議，應該用更細化、更人性化的政策規定來避免這種“假離婚”現象。

　　四 以公司名義貸款買房

　　房貸方式：小企業主以自己公司的名義貸款買房

　　風險提示：貸款期限較短，銀行審核更嚴，對公貸款多數不允許買房

　　年近40的張先生經過多年的打拼，目前名下有三套房和一家規模不小的廣告公司，資產比一般的同齡人要多不少。近期，他打算再買一套房，一方面因為今年樓市調整，他看中的品牌樓盤開盤價比原來的市場預期低了不少，張先生認為這是買入的好時機，另一方面，買過多套房子的張先生這幾年來也對房子的升值能力深有體會。但售樓人員問過他的家庭住房情況后告訴他，現在南京有部分銀行已經出臺了三套房停貸政策，即便能夠辦理的銀行，以他的情況貸款的話首付比例和貸款利率都得大幅提高，基本都要承擔基準利率的1.2倍—1.5倍。

　　銀行收緊個人房貸，讓張先生很郁悶。一位相熟的中介朋友提醒他，“你不是自己有家公司嘛，可以用公司的名義貸款買房啊。”張先生趕緊咨詢了幾家銀行，果真發現有銀行可以操作，工作人員告訴他公司貸款買房的政策是可貸七成、1.15倍的利率，雖然貸款期限只有10年，不過張先生覺得相比之下還是可以為他省下不少利息。

　　-《揚子樓市》調查

　　像張先生這樣想以公司名義貸款買房的情況多不多呢？筆者咨詢了南京市多家銀行，得到的答復大都是不行，一家商業銀行河西分行的工作人員表示，公司貸款買房的話對房子的性質有要求，只能是寫字樓或商住樓，可以貸到五成，利率上浮10%。另一家商業銀行城中分行的房貸經理表示，這種情況他還從沒有碰到過，不過請示過銀行領導后他表示可以操作，可貸七成，不過利率要提高1.15倍，年限是10年。

　　中信銀行貴賓理財中心理財經理顧夕林表示，通常銀行對于公司貸款的審核要比個人貸款更嚴格，對于公司的總體狀況、未來成長性以及購買房產的用途都有一定的要求，“比如你的注冊資金只有50萬，那么銀行是不可能貸給你100萬的”。另一家銀行的客戶經理也提醒買房人，大多數銀行的對公貸款都是用于支持公司的發展，是不允許用來買房的，所以這種貸款方式對于一般購房者來說可操作性不大。

　　五 以親朋好友名義貸款買房

　　房貸方式：與未貸過款的親朋好友聯名買房，讓對方做主貸人，獲得首套房貸款

　　風險提示：極易產生房產糾紛，最后可能“兩敗俱傷”

　　新政之后，樓盤的優惠幅度日益見漲，手上閑錢不少的張女士心動不已，她看中的城東某樓盤打完折每平方米優惠了近千元，此時不買更待何時。不過，張女士手頭已經有兩套住房，再買就是三套房。

　　置業顧問給她出主意，可以與沒買過房的親戚聯名買，讓親戚來做主貸人。張女士是外地人，在南京也沒有符合這樣條件的親戚，思來想去，張女士想到了密友小王，小王是本地人，住在父母家，男友早就買好了婚房，近期也沒有買房計劃，即使要買也有公積金。張女士和小王一商量，小王也沒有過多猶豫就同意了。大家私下簽訂了一個協議，對房子的真正歸屬做了詳細約定。不久，貸款也批下來了，由于小王屬于首次購房，不但首付三成，利率還能享受8.5折的優惠，張女士開心之余給了小王幾千塊的感謝費，皆大歡喜。張女士說，“等領房產證的時候，在產權證上約定自己出資99%，小王出資1%，產權證辦下來以后，再把小王的份額過戶到自己名下，付的稅費也很少，有了出資約定萬一有變化也不怕的。”

　　-《揚子樓市》調查

　　筆者在采訪中發現，像張女士這樣聯名買房的情況確實存在，“這樣的情況在我們這個樓盤也有，不過兩個不相干的人合買的比較少，一般是親戚之間合買比較常見，畢竟是一兩百萬的房子，萬一有糾紛就不好辦了。”城中某高檔樓盤的售樓顧問說。南京房管局房管科相關工作人員表示，最近也發現有聯名買房的人來辦理過戶。

　　江蘇高的律師事務所律師宋輝表示，這種借名買房行為對實際買房人和名義產權人來說都存在極大法律風險，在名義產權人領取房產證，直至房屋產權過戶至實際買房人期間，名義產權人對外負有債務且無法清償時，該房屋則有可能被法院依法查封或拍賣。而對于名義產權人來說，一旦實際買房人還貸不及時，名義產權人不但存在債務風險，甚至會在銀行征信系統中留有不良記錄，對其今后購房、貸款等均會產生不利影響。

　　最后，宋律師指出，規避國家政策的借名買房合同在履行過程中，如果發生糾紛，很有可能會被法院認定為是以“合法形式掩蓋非法目的”，因而被認定為無效合同。房屋產權仍歸名義產權人所有，實際買房人的房屋產權不受法律保護，實際買房人只能請求名義產權人返還購房款，而不能要求繼續履行合同。