樓市回暖超預計倒逼宏觀調控

　　-分析

　　樓市回暖超預計倒逼宏觀調控

　　自4月17日“新國十條”出臺,迄今已有5個多月。但是,到目前為止,號稱“史上最嚴厲”的樓市調控新政效果卻依然不明顯。根據國家統計局最新公布的數據顯示,8月中國70個大中城市房價同比上漲9.3%,漲幅比7月份縮小1個百分點,其中普通住宅銷售價格上漲12.5%,高檔住宅銷售價格上漲15.1%。

　　與此同時,調控的輿論壓力也在日漸增強。8月下旬以來,中央媒體連續發文預警樓市調控,敦促開發商盡快降價銷售。人民日報六發“二次調控預警”,新華社七駁“樓市即將回暖”,語氣強硬,意味深長。而人民日報近日開展的“2010年網上萬人房價問卷大調查”結果顯示,超過九成網友對房價不滿意,認為房價非常高,有65.4%的調查對象呼吁繼續調控樓市,而對樓市調控的執行落實、監管處罰、房地產信息披露和保障性住房建設推進力度等表示不滿的網友更是高達80%以上。

　　有業內人士猜測,房地產開發商之所以敢于繼續堅挺房價,是看到新政執行的不徹底性。而眼下樓市回暖跡象明顯,或許將倒逼中央二次調控政策的出臺。

　　��樓市回暖 大鱷再次橫行土地市場

　　中秋假期,全國各地樓市成交量回升迅速,超過了許多人的預計。中秋節三天小長假期間,北京市二手住宅網簽總量為312套,與上個小長假端午節三天的113套相比,上漲了76.1%。商品房期房更是達到了618套,相比端午節三天的168套上漲了2.7倍。

　　在廣州,9月26日亞運城項目幾個銷售點剛開門迎賓,隨即便傳來項目“售罄”的消息。富力盈信大廈和花園酒店兩個開盤點昨日銷售高達2000余套,其中在盈信大廈的易居代理點銷售約800套,而合富輝煌代理的1500套也基本搶購一空。如果數字確證無誤,那么亞運城不僅是“中國第一拍”,其銷售業績也將創下中國房地產銷售紀錄。

　　事實上,調控多月之后,不僅是樓市回暖,土地市場也正在發生著某種微妙的轉變,房企大鱷們已經開始重啟新一輪的土地儲備步伐。梳理8月份以來的土地市場成交情況可以發現,萬科、保利、綠地、龍湖、越秀城建、萬達、九龍倉等龍頭房企成為了土地市場上的絕對贏家。根據中原的一份最新研究報告統計,僅萬科一家,8月份里就在深圳、長沙、福州、沈陽等地購入商品住宅用地166.5公頃,購地金額高達78億元。而保利、綠地、龍湖、越秀城建、萬達、九龍倉也是近期多個地王項目的主角。就連半年以來都未在內地土地市場拿地的中海也在西安低調出手,悄然圈下了44.7萬平方米的土地。

　　對于這些房企而言,動輒數十億元的土地出讓金,顯然并不成為問題。上半年盡管調控風緊,銀根緊縮,但這幾大房企的現金流情況從報表上看起來仍不足為慮。它們更需要考慮的是,在下一個行業高峰期到來時,能保證自己手頭上有足夠的房子在賣。但不少實力稍弱的中小房企,甚至包括華遠這樣的地方性國企在內,在土地出讓改革和房地產市場調控的雙重影響下,已經被逼游離于土地市場的邊緣。

　　��樓市調控信號 第二波調控或看市場而動

　　“可能標志著繼去年12月、今年4月之后的第二波調控或者展開,或者是先聲。”上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭表示,僅從該通知的標題就可看出,相關內容涉及土地和建設管理,實際上包括了房地產業的大部分領域,涉及面甚大,“說是落實‘國十條’,但半年后才落實,也太不盡責了吧。所以其傳遞出以信號,更像是開啟第二波調控。”

　　楊紅旭分析稱,除了發改委這一負責調控的部門之外,與房地產業最直接的是四個條塊的部門:國土部、住建部、銀監會和央行、財政稅和國稅總局。近日住建部和銀監會在調研和督戰個人房貸,而國土部與住建部此時又出臺這一通知。三大部門全都動手了,只差一個傳言試點開征房產稅的財稅部門,可見調控風聲之緊。

　　楊紅旭表示,第二波調控的形式有兩種選擇,一種是像“國四條”和“國十條”那樣,由國務院發文,動作很大,是一攬子政策；另一種是幾大關鍵部門出臺幾個通知,在重點領域加強調控。由于現在只是房價跌不動了,還沒到全面上漲的階段,所以國務院發文的時間窗口未到。因此暫且讓兩部委出政策,以試探市場反應。

　　此前,就有媒體報道,從9月中旬開始,住建部、銀監會組成聯合檢查組,對主要一線城市第二套住房貸款政策的執行落實情況進行檢查。而據消息人士透露,國慶節前可能還有一個八部委聯合下發的房地產調控文件出來。“如果真是這樣,中央調控房價的決心之大,真的超出了大部分業內人士的估計。”楊紅旭說。

　　□記者牛思遠