各地樓市“限購”風起云涌 將逐出四成購房者?(2)

　　限購作用要看執行力度

　　中地行研究機構分析，限購措施或將逐出四成購房者。中地行指出，作為最嚴厲的限定居民家庭購房套數措施，屬于一刀切式的調控手段，將對市場產生較大影響。據中地行對廣州購房者結構追蹤監測顯示，二次以上置業者在購房者中占據比例接近四成，一旦實行居民家庭限購一套房，接近四成購房者離場，將對市場造成較大影響。

　　但同時，限購措施的作用取決于執行方式和執行力度。例如廈門、上海、寧波，所出有關限購細則中，起用“新購”的表述，這將暗示購房者無論已有多少房產，仍至少可再購買一套。換言之，成交仍將保持或短時內出現搶購小高峰。

　　經緯地產研究中心許婉婷也認為，抑制需求短期內或許有效，但一旦政策有所放松，需求則有可能一次性爆發，并引起樓市的報復性反彈。要真正做到抑制房價過快上漲，最終還是得回歸市場調控上來，從供求方面去解決問題。

　　從樓市情況來看，新政也在遭受考驗。10日，上海地方樓市細則出臺之后第三天，開盤當日均價5萬元/平方米的上海星河灣花園一期245套，預訂逾200套。仁恒怡庭平層公寓均價5.5萬-5.6萬元/平方米，推出的167套住宅開盤當日認購率近八成。政策冷空氣并未對豪宅造成困擾。

　　在廣州，亞運城項目截至10月9日成交近5000套，占推出總量六成。“趁著廣州未限購可以入市趕緊買一套”的心態，成為亞運城被市場消化的動力之一。

　　【研判】

　　調控仍存諸多變數

　　雖然嚴厲政策的實施、市場門檻的抬高，必使投資者離場，但中地行分析指出，這種需求的被動抑制將是短期性的。

　　首先，政策部分措施具有臨時性的特點，如“在一定時間內限定居民家庭購房套數”的表述，表明限購措施將是臨時性的非常舉措。其次，從市場運行的規律上來看，由于三套房購買者屬于經濟實力最強而信貸風險最小的一類客戶，無論對金融或是樓市而言，均屬于優質客戶，金融機構與發展商必將利用市場手段，突破政策門檻的阻隔；針對首次置業者，開發商亦必將采取相應措施抵消那一成首付的影響。

　　【關注】

　　商用性質物業、公寓或將暢旺

　　對于首次購房者而言，首付款的提高雖然在一定程度上增加了置業成本，但由于首次置業者普遍以購買總價較低的中低端產品為主，因此還不至于造成大范圍的影響。

　　對于投資者而言，三套房全面停貸意味著必須全額購房，這意味著投資者購房成本提高將近七成。投資成本的增加，將迫使部分實力較弱的投資者退出高端住宅投資市場，或轉而投資中低端投資市場及商業類項目。商業性項目由于不受調控影響，因此大量投資者轉向，將導致本地商用物業、商業性質的公寓物業的暢旺。

　　記者 趙燕華