樓市新政策催熱商業地產 警惕過度炒作帶來泡沫 (2)

　　盲目出手暗藏風險

　　商鋪投資因其長期增值的空間和短期固定的租金收益，引得不少人追捧，但業內人士也表示，商鋪投資的風險遠遠大于住宅投資，一旦決策失誤有可能導致血本無歸。

　　“最近幾年，在一些交通便利和商業氛圍比較成熟的地段，商鋪升值的幅度是有目共睹的，這種增值的趨勢在上海、廣州、深圳等一線城市表現得尤其明顯。但并不是投資商鋪即可很快獲利，甚至不一定獲利。從這些年商鋪投資的情況來看，其風險性要遠遠高于住房投資。”合富輝煌(中國)山東公司市場研究總監許傳明說。

　　記者采訪了解到，目前國內商鋪投資主要分為返租、代租等形式。其中返租是投資者在購買商鋪后，由開發商承租回去，并統一對外出租，代租則由投資者購買商鋪后交由開發商代為出租。在獲利方式上，前者簽署購房合同后便可從開發商處獲得固定的年租金收益，后者則需要等待承租者上門后確定年收益。

　　濟南一家房地產公司的銷售人員就向記者承諾，購買一套面積85平方米，總價400余萬元的商鋪后，便可將這套商鋪返租給開發商兩年時間，并可獲取每年20萬元的租金收益。

　　許傳明認為，返租其實是一種開發商常用的促銷手段，投資者在購買商鋪時，不少開發商實際上已經將返租期間的租金算入售房價格中。“一些投資者往往被商鋪的高收益迷惑，認為在投資前兩年即可獲得穩定的收益，但實際上開發商通過‘朝三暮四’的倒換，最后的成本仍由投資者自己承擔。”

　　山東中原物業顧問有限公司投資顧問部副總監薄夫利說：“商鋪有著區別于住宅的顯著特點。一般而言，住宅投資可以在兩三年內達到一定的升值預期后出手，但是商鋪需要一個培育周期，這和周邊的商業氛圍以及所從事的商業類型都有著密切的關系，很多商鋪在七八年后才能獲得較好的收益。而且，如果選擇的商鋪位置不好或商業氛圍較差，甚至很長一段時間都無法獲得像樣的收益。”

　　不過，對于商業地產受熱捧，業內人士認為有其必然性。“住房投資因調控限制了一些人的投資，但龐大的社會閑散資金必然尋找另外一個出口，而且商鋪、酒店式公寓并不在新政調控范圍內，既沒有限購措施，而且貸款首付和利率都相當于二套房貸。”許傳明說。