“限購令”被打擦邊球 開發商隱瞞背后風險

　　上周日，北京的周先生突然接到一條奇怪短信：“新政到，限二套。第三套，全款要。投資限，資金閑，無門路，保值難。買宜品，不受限。可多套，可貸款。已現房，請搶先！”

　　這幾句順口溜讓周先生頗為心動：第三套房還能貸款？哪有這樣的好事？帶著種種疑問，周先生來到了這個位于上地橋附近、名叫“宜品上層”的商住兩用樓盤。

　　喧鬧的銷售大廳里，每張桌子旁都坐滿了看房人。周先生一打聽才知道，這些人和自己一樣，都是沖著“不受限購令限制”而來的。

　　“我們的項目正好適合像您這樣的人士。現在買什么能保值？只有買房子。您現在要是買一般的住宅有限制，一個家庭只能購一套；可是我們的項目是商住兩用房，完全不受限購令的限制，您可以根據需要，買幾套都可以，貸款也可以。”

　　售樓小姐熱情的介紹說到了周先生的心坎里：自從北京出臺“住房限購令”后，名下已擁有兩套房產的周先生被歸入“限購”行列。如果想再買房的話，他必須全款付清，不得貸款。

　　“限購令”一出臺，像周先生這類手頭有些閑錢的投資客的炒房之路無疑被完全堵住。“如果真的可以貸款購買商住兩用房，我手頭的閑錢就盤活了”，周先生說。

　　其實，像周先生這樣的炒房客不在少數。“十一”黃金周前后北京陸續開盤的項目中，多個商住項目銷售格外火爆。北京南二環附近一個名叫“嘉特美公館”的項目，開盤第一天就售出了20%的商住兩用房。

　　售樓小姐透露，有三分之一的買家是擁有多套房產的投資客。

　　耐人尋味的是，在當前房地產市場密集調控期，商住項目不僅成交量上漲，價格也呈現漲勢。宜品上層10月的價格就比3月開盤時每平方米上漲1000元。“我們的房子有優勢，越調控越漲。”售樓小姐得意地說。

　　這種商住兩用房真的有優勢嗎？

　　我愛我家副總經理胡景輝說，5月北京出臺的“限購令”明確每個家庭限購一套商品住宅房，商住兩用房的確打了這一政策的“擦邊球”。

　　然而，商住兩用房的隱形成本卻不容忽視：“商改住”房屋的產權只有40年(個別項目申請了綜合立項產權可達50年)，電價、水價、物業費等都按照商業標準收取，遠高于住宅項目；在將推出的房產稅政策中，商住兩用房的稅收可能要高于普通住宅。在貸款方面，上述兩個商住兩用房項目的貸款首付50%，貸款利率在基準利率基礎上上浮10%。

　　北京商改住項目泛濫始于2007年，當時北京樓市住宅價格飆升，多個商業地帶的住宅投資收益大大超過寫字樓，出現了住宅、寫字樓售價和租金的倒掛，大量土地性質為商業或公建的項目，被開發商以住宅形式開發。由于此類土地價格相對較低，此類項目成為市場中的“香餑餑”。目前，北京市場上打著高檔公寓、酒店式公寓旗號的樓盤，很多都是此類“商改住”產品。

　　2010年5月，北京市住建委、發改委、規劃委、國土局四部門聯合頒布“商改住禁令”明確，從6月起酒店項目改住宅將被禁售，一律禁止分層、分單元銷售。違規購買者，不能辦房產證。

　　已經被明文禁止的商改住項目，為何能在市場上大行其道？業內人士介紹，這些項目多半是商改住禁令頒發前的市場遺留項目。

　　在當前樓市調控密集期，商住兩用房以不受“限購令”限制為由炒作熱賣，值得深思。胡景輝說，“這一現象說明，當前炒樓資金仍然洶涌。‘限購令’在堵住了部分炒樓資金的同時，也讓一些人動腦筋找政策的漏洞。出臺限購令的目的是減少樓市投機和炒作，一旦發現商住兩用項目這樣的政策盲點，有關部門將很快出臺政策堵住漏洞。可以預見，投機商住兩用項目的資金將面臨監管風險。”

　　經過一番了解，周先生終于看清了商住兩用房項目背后的陷阱：開發商只強調不受政策調控限制，卻不向買房人說明背后的風險，明顯是避重就輕！本報記者 海瀾