取消商品房預售制：預售時間后移可先行(2)

　　預售制加劇購房者與開發(fā)商的矛盾

　　云南圣元律師事務所律師王冰說，詐騙案件是一種極端表現(xiàn)，而由商品房預售制引發(fā)的糾紛在日常生活中多不勝數(shù)：有的開發(fā)商采用夸大其詞的廣告和宣傳吸引購房者，當購房者付清房款后，常常遇到無法按期入住；難以取得房屋兩證；房屋的結構、面積、綠化、配套等與合同約定不符；隨意更改預售方案、時間、價格和規(guī)劃；房屋出現(xiàn)開裂、漏水等質量問題。這些問題使得購房者與開發(fā)商的矛盾日益加劇。

　　記者采訪了幾名房地產資深人士，他們認為預售制的弊端還體現(xiàn)在以下幾個方面：第一，在當前房價不斷上漲的趨勢下，開發(fā)商人為壓低項目的預售規(guī)模，甚至發(fā)展為分層、分單元辦理預售許可；第二，有些開發(fā)商利用預售制的漏洞，從銀行套取、詐騙銀行信貸資金；第三，由于缺乏完善的住房登記制度，有的開發(fā)商為牟取更多利潤，常使出一屋多賣、一屋多押的伎倆；第四，有些開發(fā)商毫無投資能力，在施工時，讓建筑承包商帶資墊付，將成本轉嫁給建筑承包商，在取得預售許可證時，先后收取定金、預收款、首付款和整個房款，又將成本轉嫁給購房者；第五，房地產開發(fā)商大多申請了銀行貸款，也就意味著將房地產的風險轉嫁到銀行身上，一旦房地產業(yè)發(fā)生巨變或開發(fā)商攜款潛逃，銀行將會面臨危機；第六，眾多的房地產開發(fā)企業(yè)憑借預售制和銀行貸款存活，無法形成優(yōu)勝劣汰的機制。

　　云南財經(jīng)大學房地產與土地政策研究中心主任張洪教授說，為了規(guī)范房地產市場，國家出臺了一系列規(guī)定，對商品房預售的條件和程序進行了要求，開發(fā)商在未取得預售許可證之前不能非法預售商品房。可有些未獲資質的開發(fā)商仍采用認購、排號、發(fā)放貴賓卡、預約等方式向購房者變相收取定金、預訂款等費用，相關部門一再禁止卻禁而不止。

　　逐步取消預售制

　　不少人士希望徹底取消預售制，改為現(xiàn)房出售制。“長遠來看應該取消，但現(xiàn)在不是最佳時機。”張洪說，預售制在解決房地產融資渠道單一、緩解開發(fā)商資金壓力、加速建設資金周轉等方面起到了重要作用，加之期房價格普遍低于現(xiàn)房價格，而建成后的價格勢必有所上漲，這些因素也被不少購房者所接受。更重要的是，我國房地產市場正處于供不應求階段，取消預售制會提高開發(fā)商的融資門檻，導致短期內供應量緊張、房價上漲，也可能形成房地產市場的寡頭壟斷局面，或是開發(fā)商護盤惜售，延緩出市節(jié)奏等。“要認真研究后再逐步取消，以免房地產市場大起大落波及到消費者。”張洪提出，“當下能否將預售時間后移，如把預售時間推移到主體工程完工、部分配套完成后再進行。”

　　王冰認為，商品房預售制的根本性缺陷在于立法僅僅設置了該項制度，卻在法律條款中沒有明確相應的監(jiān)管手段和處罰措施。現(xiàn)行政策下，開發(fā)商違反相關規(guī)定，只需承擔與購房者簽訂的購房合同違約責任，而這份合同由開發(fā)商提供，購房者無權選擇和更改。合同設定的違約成本相當?shù)土�，放任了開放商肆意違約的心態(tài)。而且即使發(fā)現(xiàn)開發(fā)商存在違規(guī)行為，建設部門沒有執(zhí)法權，在造成重大后果前，其他部門又難以介入，使得一些開發(fā)商有空可鉆，因此很有必要明確處罰措施和標準。可借鑒國外一些城市的經(jīng)驗，引入保證金制度和第三方托管預售金制度等。

　　“應整合各部門資源，形成強有力的監(jiān)管體系。如工商等部門應在事前對開發(fā)商的資金狀況和開發(fā)能力進行嚴格審核，建設部門應在施工期間對其質量進行把關，并審查建設內容是否與合同相符，司法、消協(xié)等部門應保證開發(fā)商和購房者能進行公平的房屋交接等。”王冰說。記者 李倩