北京12月起開發(fā)商禁收預(yù)售款 房價下降可能增大

　　昨天，北京市住建委發(fā)布《北京市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理暫行辦法》。今年12月1日起，嚴禁房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)直接收存商品房預(yù)售資金。商品房預(yù)售資金應(yīng)全部存入由銀行監(jiān)管的專用賬戶，保證預(yù)售資金優(yōu)先用于工程建設(shè)。

　　商品房預(yù)售資金是指，購房人按照商品房預(yù)售合同約定支付定金、首付款、購房貸款以及其他形式全部購房款。

　　市住建委日前與人民銀行營業(yè)管理部、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會北京監(jiān)管局報經(jīng)市政府批準，出臺了《北京市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理暫行辦法》。其目的是為了落實中央調(diào)控措施，加強北京市商品房預(yù)售資金的監(jiān)督管理，完善商品房預(yù)售制度，防范市場風(fēng)險，保障購房人合法權(quán)益。

　　《辦法》明確規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按照一個預(yù)售許可申請對應(yīng)一個賬戶的原則，在監(jiān)管銀行設(shè)立專用賬戶，并與監(jiān)管銀行簽訂商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議。商品房預(yù)售資金應(yīng)當全部存入商品房預(yù)售資金監(jiān)管專用賬戶，并對其中用于項目工程建設(shè)的資金實行重點監(jiān)管，保證預(yù)售資金優(yōu)先用于工程建設(shè)。

　　為了保證購房款進入專戶，在商品房預(yù)售時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得直接收存商品房預(yù)售資金，必須在預(yù)售處公示這個專用賬戶，購房人則要將購房款直接存入專用賬戶。同時，區(qū)縣住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)當對商品房預(yù)售資金進入專用賬戶情況進行監(jiān)督，并可對工程進度進行實地核查。

　　昨天，北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副秘書長陳志受市住建委委托，對該《辦法》進行了詳細解讀。他認為在國務(wù)院兩次出臺的調(diào)控政策中都提出要對市場進行監(jiān)管。這個《辦法》的出臺，就是對此的回應(yīng)和落實。他認為，該《辦法》將會長期執(zhí)行。

　　保障房預(yù)售資金也受監(jiān)管。陳志說，這意味著目前預(yù)售監(jiān)管僅限于住宅市場，商業(yè)地產(chǎn)預(yù)售還未被納入。

　　-市場影響

　　四季度降價可能增大

　　>>房價

　　“12月1日實施前，北京有可能出現(xiàn)一個供應(yīng)潮。”陳志說，按照北京的相關(guān)規(guī)定，申請預(yù)售的周期為10天左右，因此從昨天算起，到12月1日正式實施本《辦法》，只有一個月左右的時間。因此，不排除開發(fā)企業(yè)“躲避”監(jiān)管，而集中辦理預(yù)售許可，那么就有可能出現(xiàn)一個小的供應(yīng)潮。

　　另外，他分析說，預(yù)售資金被監(jiān)管最大的好處就是能保證每一個開發(fā)項目完工。否則，有的開發(fā)商還未開發(fā)完一個項目就拿預(yù)售款開發(fā)另一個項目，一旦市場變冷，房屋銷售停滯，兩個項目都不能完工，就導(dǎo)致購房人得不到房產(chǎn)。即便能退回購房款，還是購房人受損失最大。

　　對于預(yù)售資金被監(jiān)管的影響，陳志表示，《辦法》規(guī)定必須達到購房人可以辦理房產(chǎn)證的時候，資金才能被全部放開。為了能得到這部分資金，開發(fā)企業(yè)必須積極賣房，從而減少捂盤惜售的情況。而在市場處于觀望期的時候，開發(fā)企業(yè)很有可能調(diào)整價格，今年四季度北京房價下降的可能越來越大。

　　中小企業(yè)可能會出局

　　>>開發(fā)商

　　北京某大型國企負責(zé)人表示，此舉將規(guī)范北京的房地產(chǎn)市場，一部分中小型房企很可能被淘汰出局。

　　這位負責(zé)人表示，對他們來說，部分預(yù)售款被監(jiān)管后，對他們的影響并不是很大。但對于中小型房企，肯定會影響他們的購地和繼續(xù)開發(fā)。這就等于變相提高了房地產(chǎn)市場的門檻，達不到要求的就會自動被淘汰。政府部門從而將能更集中地對剩下的房企進行監(jiān)督和管理。同時，購房人會更放心，因為他們能夠知道自己的預(yù)付款用在了哪里。

　　而對于市場的影響，另外一位開發(fā)商代表認為，北京的市場很特別，外來需求壓力很大。而土地又非常稀缺，預(yù)售資金被監(jiān)管后，開發(fā)周期和成本可能會變長變大。對未來長期房價的影響將是趨漲的，不過不會像2009年那樣瘋漲。

　　“鏈家地產(chǎn)”認為，《辦法》12月1日即將開始實施，由于房地產(chǎn)開發(fā)周期較為固定，開發(fā)商近期實現(xiàn)在建工程完工可能性很低，這樣有在建工程的開發(fā)商的預(yù)售款理應(yīng)將在12月以后進入暫時的凍結(jié)狀態(tài)。因此，面對11月北京供地的增速，開發(fā)商的拿地積極性可能很高，以求趕上“自由資金”末班車。

　　由于以上市場動向，開發(fā)商在面臨資源大量入市、價格平抑契機的同時，又面臨著資金緊張、調(diào)控深入、監(jiān)管加速落實的挑戰(zhàn)，處境越發(fā)尷尬。開發(fā)商行業(yè)內(nèi)博弈加重。