四大房企季報出齊 調控深化力促房企戰略轉向

　　截至目前，作為行業龍頭的招、保、萬、金四大房地產企業三季報已全部披露，除萬科前三季度營業收入同比出現回落外，其余三家均實現營業收入及凈利潤較大幅度增長。雖然年內房地產市場的調控不斷加力，但龍頭房企的市場表現依舊亮眼。隨著調控的逐漸深化，龍頭房企的應對策略走向如何，引發市場普遍關注。

　　四大房企季報“熊市不熊”

　　數據顯示，１８日率先披露季報的招商地產前三季實現營業收入９５．８５億元，同比增長８１．２７％，實現營業利潤２３．７億，同比增長９８．５％；金地集團前三季度實現營業收入１０４億元，較去年同期增長１００％，營業利潤１９．９億元，歸屬母公司凈利潤１３．４億元，分別較去年同期增長７０．６％和７４．２％。

　　２５日公布季報的萬科雖然營業收入同比下降２７％，但仍實現凈利潤３２．７億元，同比上升１４．６％，同日，保利地產發布季報說，前三季實現營收１７２．９億元，同比增５１％，實現凈利潤２２．９億元，同比增２８．２１％，其中第三季度凈利６．６３億元，同比增６９．８７％。

　　分析人士表示，總體看，四大房地產企業在房地產調控措施接連出臺、市場成交量顯著回落的大背景下，依然保持不錯的發展態勢，可謂“熊市不熊”。對此，資本市場也給予了積極的回應，２６日，四大房企三季報出齊次日，其股價均逆市顯著上漲，截至當日收盤，招、保、萬、金漲幅分別達到０．６３％、３．３２％、２．０７％、０．８７％。

　　至于本年度最后一季度四大房企表現，業界人士保持謹慎樂觀，這其中，市場分析人士對于萬科更為看好。

　　華泰聯合房地產行業首席研究員魚晉華分析說，萬科此前營收下降原因在于竣工結算不均衡，隨著更多項目竣工并轉入結算，預計萬科第四季度實現結算收入將超過前三季度總和。東方證券房地產行業高級分析師楊國華更樂觀認為，萬科已處于新一輪擴張期，預計全年銷售金額有望沖擊１０００億元。

　　值得注意的是，萬科已宣布向８５１名對象實施的為期４年的股權激勵計劃，行權條件為以授權期前一年凈利潤數為基準每年復合增長率不低于２０．５％，這也被市場普遍解讀為傳遞了積極的成長信號。

　　應對資金壓力各顯神通

　　此前有業內人士分析指出，整體來看，今年以來，房地產開發企業資金面普遍趨緊，并對土地市場形成顯著影響。

　　不過，從四大房企披露的三季報看，這些企業資金面并沒有想像中的緊，以萬科和金地為例，截至三季度末，萬科所持有貨幣資金較中期時大幅增長至３１５．４億元，高于短期借款和一年內到期長期借款的總和１５８．３億元；金地三季末貨幣現金則達到１３０億元，較去年末增加３４億元，同時期末資產負債率較半年末下降５個百分點。

　　萬科在其三季報中承認，今年以來開發企業資金面趨緊是主要趨勢。為此，萬科在第三季度產品定位以自住型需求為主，取得良好銷售業績，實現銷售面積２８０．８萬平方米，銷售金額３４６．４億元，分別比去年同期增長７３．９％和１２４．９％。

　　而金地集團則是實施保守的財務政策以應對銷售減速可能帶來的資金壓力，數據顯示，金地今年制定的土地投資計劃為１１４億元，而前三季度共計獲取５個開發類新項目，新增土地儲備１０７．５萬平方米，需支付地價款４１．１億元，僅完成全年投資計劃的３６％。除此之外，金地通過中高端的產品線定位避開保障性住房對低端住房市場的沖擊風險，通過布局城市副中心及軌道交通沿線的擴展戰略，享受城市價值提升。

　　魚晉華分析說，金地目前的財務狀況安全，手持現金是自從０８年以來的最高水平，與之相對的是金地在新增儲備上仍持續保守，本季度內僅新增三個項目。

　　國金證券房地產行業分析師曹旭特認為，九月底出臺的第二輪調控政策阻止了價量齊升的態勢，市場進入新一輪對峙期，即量降價平階段，能夠打破這一均衡的重要因素是開發商的資金鏈，由于經歷了三季度的快速銷售回款，目前開發商資金鏈又有所緩解，所以這一對峙局面將至少持續至年底。

　　調控深化力促房企戰略轉向

　　雖然從季報本身來看，不斷加力的房地產調控并沒有對龍頭房企產生過于顯著的影響，不過仔細分析龍頭房企的盈利點與未來發展方向就不難發現，房地產市場調控的逐漸深化已經促使房地產的龍頭企業開始調整發展方向和市場定位。

　　長江證券房地產行業研究員蘇雪晶表示，萬科在三季度中創出３４６億元的銷售記錄，幾乎趕上上半年的銷售水平，主要是源于公司制定了較好的銷售策略以及自住型需求為主的產品定位。與其他公司相比，萬科在進入三季度初期就開始大量推出產品供應市場，比其他公司早一步吸收前期被壓抑住的剛性需求。

　　對于今后的發展策略，萬科表示，將堅持“寧可錯過，絕不拿錯”的謹慎投資策略，發揮戰略縱深優勢，控制拿地風險。

　　安信證券的行業分析師在對招商地產的三季報進行分析后表示，前三季度招商地產的拿地規模低于２００９年的水平，反映出公司于積極中保持審慎的理性發展策略。

　　國信證券房地產行業分析師方炎在對金地集團的三季報進行分析時表示，面對嚴厲的調控政策以及行業可能出現的調整，金地集團以住宅為主，保持穩定開發節奏，通過中高端的產品線定位避開保障性住房對低端住房市場的沖擊風險，通過布局城市副中心及軌道交通沿線的擴展戰略，最大限度享受城市價值提升。

　　與此同時，在拿地的方向上，房地產龍頭企業開始紛紛將目光轉向二、三線城市。萬科在２０１０年第三季度新進入清遠、揚州、廊坊等城市，累計新增項目２０個；招商地產三季度則在漳州、佛山、廈門進行了土地市場的布局；金地集團則在大連、寧波、煙臺、珠海等地購得了土地或是收購了相關項目的股權。隨著調控政策的逐漸深化，仍有很大發展空間和潛力的二、三線城市將成為未來房地產企業競爭的主要戰場。（記者羅宇凡、華曄迪）