預(yù)售資金監(jiān)管為調(diào)控再加壓 短期迫使開(kāi)發(fā)商降價(jià)

　　繼限購(gòu)令、加息之后，房地產(chǎn)調(diào)控再添砝碼。10月25日，風(fēng)聞已久的《商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理暫行辦法》終于正式出臺(tái)。該《辦法》要求，自2010年12月1日起，預(yù)售資金全部存入專(zhuān)用賬戶(hù)，禁止開(kāi)發(fā)企業(yè)直接收存預(yù)售資金，預(yù)售資金嚴(yán)格按工程節(jié)點(diǎn)支取：地下結(jié)構(gòu)完成、結(jié)構(gòu)封頂、竣工驗(yàn)收等。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，雖然預(yù)售資金監(jiān)管并不會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)下降造成直接影響，但是有力保障了預(yù)售項(xiàng)目的順利完工，并能防止開(kāi)發(fā)商利用預(yù)售資金囤地、炒股等行為，從長(zhǎng)遠(yuǎn)看有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)范，是此輪調(diào)控的深入體現(xiàn)。

　　資金監(jiān)管收緊資金鏈

　　與坊間傳言的監(jiān)管預(yù)售資金是為了調(diào)控房?jī)r(jià)的觀點(diǎn)不同，業(yè)內(nèi)更多的觀點(diǎn)認(rèn)為這主要是為了防止開(kāi)發(fā)商挪用預(yù)售資金，出現(xiàn)爛尾工程。

　　著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、中國(guó)管理科學(xué)研究院研究員李開(kāi)發(fā)表示，該政策主要是為了讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商規(guī)范經(jīng)營(yíng)，防止轉(zhuǎn)移資金，防止過(guò)度擴(kuò)大市場(chǎng)，導(dǎo)致資金鏈太長(zhǎng)。他指出，極個(gè)別開(kāi)發(fā)商拿預(yù)售資金來(lái)多拿地，甚至炒股，參與炒房，當(dāng)資金鏈出了問(wèn)題，就會(huì)形成爛尾樓。

　　SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹認(rèn)為，只有開(kāi)發(fā)商有錢(qián)、有地才能建成房子，形成供應(yīng)量，從而起到抑制房?jī)r(jià)的作用。如果土地供應(yīng)不足，同時(shí)開(kāi)發(fā)商又缺少資金，市場(chǎng)上供應(yīng)量會(huì)大大減少，所以從“監(jiān)管辦法”角度看，對(duì)抑制房?jī)r(jià)來(lái)說(shuō)并不是好事，我認(rèn)為主要作用是防范金融風(fēng)險(xiǎn)。

　　但他指出，實(shí)際監(jiān)管的力度已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出防范風(fēng)險(xiǎn)所需的力度，因?yàn)楸O(jiān)管辦法的四個(gè)節(jié)點(diǎn)主要針對(duì)的是建安環(huán)節(jié)，但對(duì)北京、上海這樣的大城市，建安支出只是很小的比例，土地成本甚至?xí)�占到支出�?0%、70%，因此，“這個(gè)力度已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)防范風(fēng)險(xiǎn)的力度，會(huì)造成開(kāi)發(fā)商資金完全凍結(jié)在監(jiān)管賬戶(hù)里。”

　　由此可見(jiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈將面臨怎樣的壓力。

　　短期迫使開(kāi)發(fā)商降價(jià)

　　“二次調(diào)控最有力的就是限購(gòu)，而比限購(gòu)更讓開(kāi)發(fā)商痛苦的，則是預(yù)售資金的監(jiān)管。”北京聯(lián)達(dá)四方房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司總經(jīng)理?xiàng)钌黉h指出，房企資金的構(gòu)成有自有資金、銀行信貸、商品房預(yù)售款、工程方墊資幾個(gè)部分，其中商品房預(yù)售款項(xiàng)是連接其他幾個(gè)環(huán)節(jié)中最關(guān)鍵的一環(huán)，通常可以在一個(gè)房企資金鏈條中達(dá)到40%的資金使用率。“也就是說(shuō)，其實(shí)，房企用自己的資金拿地，用施工和供貨商的資金蓋房，銀行貸款維持公司運(yùn)營(yíng)，而商品房的預(yù)收款則是提前把利潤(rùn)套現(xiàn)，從而使得開(kāi)發(fā)商可以用購(gòu)房者的資金來(lái)進(jìn)行擴(kuò)張。”

　　楊少鋒認(rèn)為，此次北京規(guī)定的預(yù)售資金監(jiān)管使用，將立刻抽走一個(gè)房企將近40%的資金，房企將面臨巨大的資金壓力。他認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商唯一的出路，就是順應(yīng)政策，調(diào)整房?jī)r(jià)，讓虛高的房?jī)r(jià)回歸真實(shí)的市場(chǎng)價(jià)值。