央行還應(yīng)多次加息 以促使房價合理下降

　　10月19日，央行決定自10月20日加息，一年期存貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.25，其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率據(jù)此相應(yīng)調(diào)整。這次加息，其主要動因點，一是通過收縮流動性以打擊通貨膨脹，二是施放深化房地產(chǎn)調(diào)控的信號，以促使房價合理下降。

　　事實上，9月CPI同比高達(dá)3.6，連創(chuàng)23個月來的新高，通貨膨脹壓力日增，而這一數(shù)據(jù)并不能反映出通貨膨脹的真實水平，現(xiàn)實通貨膨脹水平遠(yuǎn)要高于此，加息0.25(一年期以上貸款只有0.2)，打擊通貨膨脹的見效或不會太大。

　　目前，房地產(chǎn)調(diào)控的一個重要手段便是嚴(yán)控開發(fā)貸款，不少企業(yè)普遍遭遇資金短缺壓力，紛紛轉(zhuǎn)向民間借貸或集合信托等非銀行渠道融資，于是，民間融資利率高漲，比銀行存款利息要高出許多。這樣，在負(fù)利率下，老百姓紛紛把存款從銀行搬家出來，通過私募、私人借貸、購買理財產(chǎn)品等途徑進入了私人借貸、房地產(chǎn)集合信托等民間融資，最后流向房地產(chǎn)開發(fā)貸款，與政府的調(diào)控政策形成對沖，或?qū)⑹拐{(diào)控難見成效。

　　這次非對稱性加息，政府過于偏重提高存款利率，2年期、3年期、5年期各分別加息0.46、0.52、0.60，均較0.25有大幅增加。而在貸款方面，1至3年期、3至5年期、5年以上期均只加息0.20。由于開發(fā)貸款主要是1至3年期，而購房貸款則主要是5年期以上，其影響確實有限。這樣，不但對打擊通貨膨脹的效果有限，而且在扭轉(zhuǎn)負(fù)利率方面的作用也不大。

　　這樣的結(jié)果將是，一方面，依然嚴(yán)重的負(fù)利率還將導(dǎo)致大量存款從銀行搬家出來，通過非銀行貸款的民間融資渠道進入房地產(chǎn)開發(fā)貸款領(lǐng)域，緩解開發(fā)商的資金壓力，降低降價促銷的動力。另一方面，可能再次繼續(xù)支撐房價預(yù)期。在這二個因素的相互作用下，不少人士依然質(zhì)疑調(diào)控的最終成效，看好市場預(yù)期尤其房價預(yù)期，認(rèn)為房價還可能繼續(xù)上漲。于是，在部分地區(qū)，還是出現(xiàn)了市場依然相對火爆、成交依然可觀的局面。

　　如此看來，央行還應(yīng)該繼續(xù)多次加息，至少要讓負(fù)利率轉(zhuǎn)正。

　　□陳真誠 　　著名房地產(chǎn)專家/全經(jīng)聯(lián)常務(wù)理事