成交量出現震蕩 武漢二手房市場購買力減弱

　　提要：新房市場的走勢，往往會逐漸傳導至二手房市場上。同樣在遭遇限貸、加息等多重嚴控需求政策的影響下，武漢二手房市場在10月平穩度過后，本月雖有少數搶搭公積金貸款“末班車”的購房者，但市場已開始陸續降溫。

　　市場購買力開始減弱

　　想買套成色不錯婚房的職員小劉，前段時間在瀏覽各個中介的房源。他介紹，10月中旬的房交會期間就看過房，也登記過需求，但一直沒有碰到合適的房子。小劉不明白，他已經把目標從新房降到二手房了，為什么買房還這么難。如今，他都有放棄的打算了。

　　記者了解到，目前讓小劉這樣的剛性需求客戶買房難的主要原因是城區低總價的房源非常稀缺，次新房報價太高他們難以承受。漢口解放公園附近一家中介經紀人告訴記者，他們在房交會期間的確收到了大量的購房需求，但合適的房源不多。以解放公園片區為例，成色較新的二手房總價不遜新房，中小面積的二手房在經歷上半年的一輪成交熱潮后，已經很稀缺。如今，這家門店已經把尋找價位合適的二手房范圍擴大到了后湖和百步亭片區。

　　億房研究員王磊認為，在自住、改善以及投資等多樣購房需求合力推動下，二手房市場雖出現價格持續上漲，但部分剛性需求購房者購買力開始減弱，表現為低總價可售房源稀缺且報價高、成交量明顯減少，中高端房源成交較為活躍但漲幅回落。不過，目前市中心新盤源供應稀缺，而市民在市區置業的需求仍然比較旺盛，這給了房主堅定的“挺價”信心，在短時間內中心城區二手房價格仍然會向上。只有當新房市場進入冷清并傳導至二手房市場后，市場需求會逐步減弱。那時候一些愿意將房屋變現的房主會拋出手中的房子，價格也會有一定的下降空間，市場即會進入盤整期。

　　成交量出現震蕩

　　新政出臺后的整個10月，武漢市二手住宅共成交了2912套，與9月相比減少了122套，跌幅為4.02%，平均每天成交量為94套。從成交區域來看，漢口中心區、武昌中心區和漢陽中心區的二手住宅成交量有所下降，占整成交量的45.54%。

　　進入本月第2周，武漢市二手住宅共成交了603套，與11月第1周相比減少了18套，跌幅為2.9%。

　　盡管“金九”成色不足，但許多業主欲借傳統銷售季節高位出手，導致該市二手房掛牌量劇增，且報價大多提升了3%-5%，議價空間收窄。然而，在疑似回暖態勢下，改善型購房需求者、有實用投資需求者躍躍欲試。但購房需求被10月的武漢調控政策所壓制，成交量出現震蕩。如果房價再次出現明顯反彈，或有新的調控措施出臺，成交量會被壓制。

　　另外，“新五條”一出后，異地房貸受沖擊比較明顯。記者了解到，武漢二手房客戶至少流失兩成。目前，二手房市場尤其外來人口比較集中的地區，外地客戶購買欲望比較強。雖然4月份出臺了“國十條”，但各個銀行對省內購房客戶還是網開一面的，甚至9月份省內購房客戶比例還有所提高。但“新五條”徹底封死了異地買房，上周出臺的公積金二套房貸收緊政策，雖導致二手房市場上一部分客戶搶著成交，但市場成交增加不明顯，預計公積金政策“落地”后，四季度成交量受影響較大。

　　中介行業“進出”頻繁

　　近段時間，來自深圳中介巨頭的中聯地產多個新店開張，本土一些中介如中房網等機構也加快布點，雖然二手房市場降溫，但一些中介進入市場搶食的步伐絲毫沒停。

　　對一些有實力的中介機構來說，趁著行情不好實現快速擴張是個不錯的想法，這個時候進入房租、人員等成本較低；經過一段時間的新店磨合，可以在明年春天傳統旺季時搶得先機。一位中介機構負責人說。

　　的確，二手房市場對中介機構而言還是個“富礦”。統計顯示，目前二手房經過中介經手的交易只占到67.24%，還有大量市場空間可為。而一些交易繞過中介的最主要原因，就是買賣雙方對中介的誠信不認同。

　　也有人士因此認為，目前正是中介機構整頓的好時機。武漢目前有2000多家中介門店，從業者兩三萬人，但具有中介經紀人資質的不到10%。中介行業要想提高形象，更好地占有市場，必須盡快約束自己。日前，住建部相關官員透露，《房地產經紀管理辦法》將于本周起進行討論，這一守則將直接約束房產經紀欺騙客戶；電話“轟炸”“業主，強行推銷；簽訂陰陽合同，偷漏稅款；盤剝買賣雙方，違規賺差價……

　　辦法的出臺有望解決現在“只能管企業不能管人”的尷尬。

　　武漢中介行業協會相關人士認為，目前主管部門對中介行業并沒有強制的管理手段，導致市場中大量不具備從業資格的中介機構存在，必須要有房地產中介機構資質審查程序的統一和強制性規定，讓中介行業誠信度大大提高，才能促進行業的發展。(記者 黃振琳)