成交量出現(xiàn)震蕩 武漢二手房市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)力減弱

　　提要：新房市場(chǎng)的走勢(shì)，往往會(huì)逐漸傳導(dǎo)至二手房市場(chǎng)上。同樣在遭遇限貸、加息等多重嚴(yán)控需求政策的影響下，武漢二手房市場(chǎng)在10月平穩(wěn)度過(guò)后，本月雖有少數(shù)搶搭公積金貸款“末班車(chē)”的購(gòu)房者，但市場(chǎng)已開(kāi)始陸續(xù)降溫。

　　市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)力開(kāi)始減弱

　　想買(mǎi)套成色不錯(cuò)婚房的職員小劉，前段時(shí)間在瀏覽各個(gè)中介的房源。他介紹，10月中旬的房交會(huì)期間就看過(guò)房，也登記過(guò)需求，但一直沒(méi)有碰到合適的房子。小劉不明白，他已經(jīng)把目標(biāo)從新房降到二手房了，為什么買(mǎi)房還這么難。如今，他都有放棄的打算了。

　　記者了解到，目前讓小劉這樣的剛性需求客戶(hù)買(mǎi)房難的主要原因是城區(qū)低總價(jià)的房源非常稀缺，次新房報(bào)價(jià)太高他們難以承受。漢口解放公園附近一家中介經(jīng)紀(jì)人告訴記者，他們?cè)诜拷粫?huì)期間的確收到了大量的購(gòu)房需求，但合適的房源不多。以解放公園片區(qū)為例，成色較新的二手房總價(jià)不遜新房，中小面積的二手房在經(jīng)歷上半年的一輪成交熱潮后，已經(jīng)很稀缺。如今，這家門(mén)店已經(jīng)把尋找價(jià)位合適的二手房范圍擴(kuò)大到了后湖和百步亭片區(qū)。

　　億房研究員王磊認(rèn)為，在自住、改善以及投資等多樣購(gòu)房需求合力推動(dòng)下，二手房市場(chǎng)雖出現(xiàn)價(jià)格持續(xù)上漲，但部分剛性需求購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)力開(kāi)始減弱，表現(xiàn)為低總價(jià)可售房源稀缺且報(bào)價(jià)高、成交量明顯減少，中高端房源成交較為活躍但漲幅回落。不過(guò)，目前市中心新盤(pán)源供應(yīng)稀缺，而市民在市區(qū)置業(yè)的需求仍然比較旺盛，這給了房主堅(jiān)定的“挺價(jià)”信心，在短時(shí)間內(nèi)中心城區(qū)二手房?jī)r(jià)格仍然會(huì)向上。只有當(dāng)新房市場(chǎng)進(jìn)入冷清并傳導(dǎo)至二手房市場(chǎng)后，市場(chǎng)需求會(huì)逐步減弱。那時(shí)候一些愿意將房屋變現(xiàn)的房主會(huì)拋出手中的房子，價(jià)格也會(huì)有一定的下降空間，市場(chǎng)即會(huì)進(jìn)入盤(pán)整期。

　　成交量出現(xiàn)震蕩

　　新政出臺(tái)后的整個(gè)10月，武漢市二手住宅共成交了2912套，與9月相比減少了122套，跌幅為4.02%，平均每天成交量為94套。從成交區(qū)域來(lái)看，漢口中心區(qū)、武昌中心區(qū)和漢陽(yáng)中心區(qū)的二手住宅成交量有所下降，占整成交量的45.54%。

　　進(jìn)入本月第2周，武漢市二手住宅共成交了603套，與11月第1周相比減少了18套，跌幅為2.9%。

　　盡管“金九”成色不足，但許多業(yè)主欲借傳統(tǒng)銷(xiāo)售季節(jié)高位出手，導(dǎo)致該市二手房掛牌量劇增，且報(bào)價(jià)大多提升了3%-5%，議價(jià)空間收窄。然而，在疑似回暖態(tài)勢(shì)下，改善型購(gòu)房需求者、有實(shí)用投資需求者躍躍欲試。但購(gòu)房需求被10月的武漢調(diào)控政策所壓制，成交量出現(xiàn)震蕩。如果房?jī)r(jià)再次出現(xiàn)明顯反彈，或有新的調(diào)控措施出臺(tái)，成交量會(huì)被壓制。

　　另外，“新五條”一出后，異地房貸受沖擊比較明顯。記者了解到，武漢二手房客戶(hù)至少流失兩成。目前，二手房市場(chǎng)尤其外來(lái)人口比較集中的地區(qū)，外地客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)欲望比較強(qiáng)。雖然4月份出臺(tái)了“國(guó)十條”，但各個(gè)銀行對(duì)省內(nèi)購(gòu)房客戶(hù)還是網(wǎng)開(kāi)一面的，甚至9月份省內(nèi)購(gòu)房客戶(hù)比例還有所提高。但“新五條”徹底封死了異地買(mǎi)房，上周出臺(tái)的公積金二套房貸收緊政策，雖導(dǎo)致二手房市場(chǎng)上一部分客戶(hù)搶著成交，但市場(chǎng)成交增加不明顯，預(yù)計(jì)公積金政策“落地”后，四季度成交量受影響較大。

　　中介行業(yè)“進(jìn)出”頻繁

　　近段時(shí)間，來(lái)自深圳中介巨頭的中聯(lián)地產(chǎn)多個(gè)新店開(kāi)張，本土一些中介如中房網(wǎng)等機(jī)構(gòu)也加快布點(diǎn)，雖然二手房市場(chǎng)降溫，但一些中介進(jìn)入市場(chǎng)搶食的步伐絲毫沒(méi)停。

　　對(duì)一些有實(shí)力的中介機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)，趁著行情不好實(shí)現(xiàn)快速擴(kuò)張是個(gè)不錯(cuò)的想法，這個(gè)時(shí)候進(jìn)入房租、人員等成本較低；經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的新店磨合，可以在明年春天傳統(tǒng)旺季時(shí)搶得先機(jī)。一位中介機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人說(shuō)。

　　的確，二手房市場(chǎng)對(duì)中介機(jī)構(gòu)而言還是個(gè)“富礦”。統(tǒng)計(jì)顯示，目前二手房經(jīng)過(guò)中介經(jīng)手的交易只占到67.24%，還有大量市場(chǎng)空間可為。而一些交易繞過(guò)中介的最主要原因，就是買(mǎi)賣(mài)雙方對(duì)中介的誠(chéng)信不認(rèn)同。

　　也有人士因此認(rèn)為，目前正是中介機(jī)構(gòu)整頓的好時(shí)機(jī)。武漢目前有2000多家中介門(mén)店，從業(yè)者兩三萬(wàn)人，但具有中介經(jīng)紀(jì)人資質(zhì)的不到10%。中介行業(yè)要想提高形象，更好地占有市場(chǎng)，必須盡快約束自己。日前，住建部相關(guān)官員透露，《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》將于本周起進(jìn)行討論，這一守則將直接約束房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)欺騙客戶(hù)；電話(huà)“轟炸”“業(yè)主，強(qiáng)行推銷(xiāo)；簽訂陰陽(yáng)合同，偷漏稅款；盤(pán)剝買(mǎi)賣(mài)雙方，違規(guī)賺差價(jià)……

　　辦法的出臺(tái)有望解決現(xiàn)在“只能管企業(yè)不能管人”的尷尬。

　　武漢中介行業(yè)協(xié)會(huì)相關(guān)人士認(rèn)為，目前主管部門(mén)對(duì)中介行業(yè)并沒(méi)有強(qiáng)制的管理手段，導(dǎo)致市場(chǎng)中大量不具備從業(yè)資格的中介機(jī)構(gòu)存在，必須要有房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)資質(zhì)審查程序的統(tǒng)一和強(qiáng)制性規(guī)定，讓中介行業(yè)誠(chéng)信度大大提高，才能促進(jìn)行業(yè)的發(fā)展。(記者 黃振琳)