北京昌平區(qū)二手房未現(xiàn)"地鐵效應(yīng)"

　　地鐵刺激區(qū)域房?jī)r(jià)一直是樓市的熱門(mén)話題。11月7日上午，地鐵昌平線首次進(jìn)行全程試車(chē)，并且預(yù)計(jì)在12月28日通車(chē)。地鐵昌平線試運(yùn)行后，地鐵沿線區(qū)域未出現(xiàn)明顯的地鐵效應(yīng)，昌平成為近期城鐵開(kāi)通和試運(yùn)行期間反應(yīng)最“平靜”的區(qū)域。對(duì)此市場(chǎng)分析人士認(rèn)為，價(jià)格透支和地鐵密集開(kāi)通，以及政策打壓等疊加因素影響著樓市，導(dǎo)致昌平二手房?jī)r(jià)出現(xiàn)上漲壓力。

　　昌平樓市平靜應(yīng)對(duì)地鐵開(kāi)通

　　地鐵昌平線的試運(yùn)行，對(duì)有意在昌平置業(yè)的購(gòu)房人來(lái)說(shuō)是一個(gè)利好的消息。與以往地鐵開(kāi)通前房?jī)r(jià)出現(xiàn)上漲相比，昌平二手房市場(chǎng)很平靜，區(qū)域二手房?jī)r(jià)格相對(duì)穩(wěn)定。

　　北京中原三級(jí)市場(chǎng)研究部調(diào)查的地鐵昌平線試運(yùn)行前后沿線區(qū)域的房?jī)r(jià)變化顯示，靠近北清路站的回龍觀北部，2009年8月在地鐵開(kāi)工后，樓盤(pán)均價(jià)為11014元/平米，而現(xiàn)在昌平線一期即將開(kāi)通，樓盤(pán)均價(jià)為12000元/左右；靠近昌平鼓樓站的鼓樓南大街情況與之類(lèi)似，2009年6月樓盤(pán)均價(jià)為11200元/平米，現(xiàn)在則略微上漲到13000元/平米。

　　另?yè)?jù)“鏈家地產(chǎn)”市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，位于西二旗周邊70平方米左右二手房的價(jià)格是21000元/平米左右，110平米左右二手房的價(jià)格是18000元/平米左右。相比于9月份的房?jī)r(jià)基本持平。由于該區(qū)域附近大型企業(yè)進(jìn)駐較多，很多白領(lǐng)選擇在此處購(gòu)房，一般均為首次購(gòu)房的剛性需求者。而位于地鐵昌平線北清路站點(diǎn)附近的二手房均價(jià)為15000元/平米，與9月份相比，房?jī)r(jià)持平。主要的購(gòu)房人群是改善性購(gòu)房者。大部分購(gòu)買(mǎi)的戶型為90平米以上較大戶型房屋。

　　昌平地鐵沿線房?jī)r(jià)上漲動(dòng)力不足

　　“鏈家地產(chǎn)”首席分析師張?jiān)卤硎荆�其�?shí)業(yè)主也有一定的漲價(jià)預(yù)期，不過(guò)以往地鐵開(kāi)通促進(jìn)周邊房?jī)r(jià)上漲，房?jī)r(jià)幾乎都是從“低價(jià)”上漲。而昌平地鐵沿線周邊區(qū)域房?jī)r(jià)原來(lái)就會(huì)高于沒(méi)有地鐵資源的住宅。所以再次上漲空間不足。此外，由于國(guó)家出臺(tái)了嚴(yán)格的調(diào)控政策，業(yè)主漲價(jià)較難。

　　中原地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)部副總經(jīng)理宮萍表示，北京的軌道交通經(jīng)過(guò)幾年建設(shè)已取得了發(fā)展，特別是一些遠(yuǎn)郊區(qū)域，都已經(jīng)開(kāi)通或者即將開(kāi)通地鐵，如大興、房山等。而決定區(qū)域宜居的條件除了交通便利外，還要看配套設(shè)施，如周邊是否有超市、銀行、醫(yī)院、學(xué)校等。地鐵昌平線目前僅僅是試運(yùn)行，它對(duì)周邊樓市的影響還要看未來(lái)相關(guān)生活配套設(shè)施的建筑，真正的影響在地鐵正式開(kāi)通后才會(huì)逐漸顯現(xiàn)。

　　未來(lái)區(qū)域房?jī)r(jià)相對(duì)平穩(wěn)

　　從今年1-10月份來(lái)看，昌平線沿線樓盤(pán)價(jià)格走勢(shì)與整個(gè)北京市場(chǎng)相符，春節(jié)前后有小幅回落，3-4月份隨著北京整體市場(chǎng)而回暖，但由于地理位置較偏，回暖有限。五月份之后受收緊政策陸續(xù)出臺(tái)的影響，逐漸出現(xiàn)回落的跡象，9月份隨市場(chǎng)回暖和昌平線開(kāi)通的預(yù)期，區(qū)域樓市價(jià)格回升，但受二次收緊政策的影響，價(jià)格回升幅度有限。

　　昌平線沿線樓盤(pán)價(jià)格走向依賴(lài)于北京這個(gè)大的市場(chǎng)。在整體市場(chǎng)的蕭條下，軌道交通對(duì)樓市的刺激作用也日漸減弱。但不可否認(rèn)，剛性需求的存在。前去昌平置業(yè)的購(gòu)房者以在海淀尤其是中關(guān)村區(qū)域工作的年輕人為主，大都是剛需族，投資客很少。從目前來(lái)看，昌平相對(duì)低廉的房?jī)r(jià)必然會(huì)吸引不少剛需族前去置業(yè)，因此預(yù)計(jì)該區(qū)域房?jī)r(jià)在軌道交通的利好刺激下將持穩(wěn)。

　　目前昌平二手房戶型也以適合青年人居住為主，房源主打戶型為2居室，輔以少量1居室及3居室。由于年輕人經(jīng)濟(jì)實(shí)力有限，購(gòu)房者對(duì)房屋的最大要求就是實(shí)用，面積不必很大，價(jià)格不能過(guò)高。(記者 張家齊)