地產投資不減 通脹壓力持續

　　10月的整體數據進一步明晰了經濟底部企穩、通脹壓力抬頭的預期。分析人士認為，鑒于歐美發達國家繼續實施定量寬松、國內宏觀調控收緊的基調有可能強化，未來經濟增速有可能保持平穩，而由流動性助推的資產價格上漲在一段時期內還將侵蝕經濟向好的基礎，宏觀調控面臨著新的難題。

　　地產投資和銷售的繼續強勁無疑是當前經濟熱度的最好體現。10月當月地產投資增速達到37%，比9月提升了2個百分點，銷售累計同比達到9.1%，比9月提升了0.9個百分點。9月底出臺的新一輪政策并未立即對地產成交投資形成直接打擊，反而通脹預期和政策走平的利好刺激了新開工和市場成交。政策的作用需要一定的傳導期和累積效應，回顧今年4月份調控政策的出臺以及07年9月份地產調控的系列措施，我們可以發現，投資、土地購置面積、新開工面積等指標的累計增長都是在不斷反復中開始緩慢回落的，尤其是上一輪調控，伴隨著經濟的下行，地產投資的明顯回落糾結了9個月之久。然而需要明晰的是，本次調控無論從經濟面臨的內外形勢看，還是地產公司的財務狀況都有很大的區別，這就決定了在棘輪效應下，地產投資短期出現明顯回落的概率較小，即使銷售在各種行政、貨幣手段作用下出現了暫時性的下跌，地產公司也有可能為下一步的補庫存而加大投資。因此，在地產投資依然保持平穩的假設下，經濟形勢向好有堅實的內在動力。

　　目前地產調控的關鍵在房價，只要房價沒有出現大幅趨勢向下的走勢，與之相關的行業就依然能夠得益于地產平穩的拉動。但是從目前經濟面臨的環境看，房價保持平穩難度較大。如果通脹持續化,則房價難免打破目前盤整的格局,再度向上；而如果調控得力，樓市的平穩回落也需要較長的時間才能顯現。

　　對于目前的政策而言，首先，需要關注近期各類商品價格的普漲。過往巨量資金的投放對資產價格的影響已經開始顯現，即使有貨幣政策的對沖，在存量資金的影響下，也很難走出此消彼長的困境。如果資源品、農產品價格出現持續上漲，這將進一步助推CPI、PPI的走高，更緊的政策措施將縮短地產面臨的中性空間；而如果再加息，無論對公司的財務負擔還是個人的還貸成本邊際效應將更大。

　　第二，需要明確的是銷售面積的變化可能是暫時性的，而這對地產價格很難產生趨勢性的影響。從4月份調控的初衷看，政府并非全面壓制需求，而是有效的鑒別需求。經過6個多月的消化，市場普遍認為，對投機的打擊是有效的，然而不能忽視正常需求的作用。10月份銷售并未出現明顯下滑，并且從4月調控以來，月均銷售面積為8152萬平米，僅比09年全年的平均水平下跌近10%。從07年-08年的經驗看，銷售整體出現了20%的跌幅，并且持續了9個月，房價才開始出現趨勢性向下。因此，單單幾個月的銷售反復尚不會對價格造成根本性影響。

　　第三，從外部看，歐美國家的經濟情況決定了目前的調控力度和難度不斷加大，對政策的組合和效力的考驗也不斷加大。一方面，美國定量寬松的實施、歐洲經濟仍未走出泥潭，國際市場將在長期內保持低利率水平；另一方面，目前的通脹壓力有可能持續化，這就決定了貨幣政策價格手段的空間非常有限，既要應對熱錢的沖擊，也要應對內生的通脹問題。因此，預期化管理和數量對沖的手段在今后可能進一步強化，投資環境是否能持續將依賴于這些手段作用的效果。中證證券研究中心 張泰欣