任志強:未來房價不會暴跌 房產稅出臺“難度大”

　　講師名片　　任志強，北京市華遠地產股份有限公司董事長，華遠集團總裁，同時兼任北京市商業銀行監事、新華人壽保險公司董事，在房地產界具有極高的知名度。

　　中國房地產的每個動靜，每次變化，幾乎都有一個人的聲音在伴隨，同時此人的每一個觀點都會引來民眾的廣泛關注和質疑，這個人就是華遠集團總裁任志強。他被人們稱為“任大炮”、“全民公敵”。

　　上周六，任志強帶著他的第三本書《任你評說》風塵仆仆從上海趕到杭州，參加由藍獅子讀書會等承辦的“2010浙江青年大講堂”。以口出狂言出名的他，這次也不忘強力向“新政下的中國房地產”開炮。

　　房地產就像愛情一樣

　　沒有人能夠說得清楚

　　在我們業內，馮侖先生曾經說過一句話：房地產就像愛情一樣，每個人都在討論。從老人到孩子，都在參與這場愛情的討論。但是愛情最終能給人們留下來的最深記憶可能是沒有愛情，或者是沒有結果。比如說國內流傳最廣的梁祝，兩個人都準備變成蝴蝶，七夕會，兩個人都隔著銀河。似乎沒有人能夠說清楚愛情到底是什么，我們今天房地產就變成了似乎永遠沒有人能夠說得清楚的東西。

　　未來房價不會暴跌

　　在今年的新一輪房地產調控中，“限貸”、“限購”等由政府主導的行政手段不斷出臺。 大家一定最關心未來房價的走勢，我認為，各種房產新政出臺，抑制了需求，但未來房價總體趨勢還是上漲的，不排除個別樓盤會出現下跌，但此前有聲音說房價會下跌30%甚至50%，那是不可能的。

　　從全世界情況來看，80%的人口集中在離海岸線20公里距離附近，中國也是這樣，30%國土面積上住了90%的人口，原因是沿海地區有利于經濟發展，而且教育、醫療和其他的市場基礎資源暫時不可能全部配備到所有人中去，這導致還是生活在大城市最好，人口一定是向城市集中的，人口向城市轉移，就會產生對樓房的需求。這個趨勢是不可能改變的。

　　所以在這種趨勢下，你今天買了明天一定比今天還貴，我說的這個明天是“長期的明天”。因為土地越來越貴，房子怎么會越來越便宜呢？不現實。當然我們不希望暴漲，暴漲政府一定會發怒，政府就會采取措施。

　　不過，從股市來說，每個人都想抄底，買房也一樣，其實大家的心理真的是買漲不買跌，所以很難在最底部的時候出手。也許有時候有人碰上了，但是從長期規律來說不要去抄底，這個底沒有人能抄得住，神仙也不行。

　　我個人覺得中國房地產市場什么時候會跌？其實我已經說了，趨勢是漲，跌通常有三個因素：一個是我們的住房普及率在1∶1.1以上的時候，就是每一個城市家庭就有一套城市住房，他就不需要改善了。包括有棚戶區改造，有很多房子沒有衛生間和廁所，那就是得改，所以這是一個建設過程。第二個有沒有后備力量進入城市，也就是城市化率到多少，一般來說65%以上到80%之間，這是緩慢增長的過程，65%以上就是大頭進城了。中國比較特殊，中國農民如果不變成城市人的話，農村土地沒有辦法集約化生產，沒有辦法提高收入。我們現在人均1.32畝耕種面積，你要把4億多農民變成城市人的時候，這個土地才夠用。所以現在我們重點解決的也是城市化率和農村變成城市的重要問題。在這種情況下，我認為房價是不可能跌的。

　　你的房子不斷增值

　　你怎么是奴隸呢

　　我曾說過商品房是給富人蓋的，有些媒體把它變成房子是給富人蓋的，于是很多人說你太黑心了，只給富人蓋房子。其實我認為，房子是給人住的，不分窮富，但商品房是按消費能力享用的。

　　商品房具有金融與投資功能，首先土地就是房地產本身的一部分；然后是房屋，把土地變成房屋就變成了增值；第三是現金流，人們通過房屋的出租或者是通過房屋的買賣產生一個現金流，就形成了一個不動產的結構。更重要的一條是它的投資功能和金融功能，就是投資收益，因此最大的房地產商不是把房子建了就賣掉，而是把房子存起來在經營過程中實現升值的。