任志強:未來房價不會暴跌 房產稅出臺“難度大” (2)

　　在杭州房子里面從開盤價到現在漲價過程當中，是開發商拿到的多還是小業主拿到的多？在現有經濟的條件下，開發商只拿到了前面三個部分，但很少有人把增值收益拿到，而小業主通�？梢垣@得增值收益。我們舉個潘石屹現代城的例子，賣的時候大概是8000元-15000元的價格，那他是不是還有成本？有土地成本有建安成本，但是現在小業主把它賣掉的時候已經到了4.5萬元，或者4.5萬元以上，那么從一萬多塊錢中間的差，從八千塊錢算的話，差大概有四倍的差，將近3.2萬元，不管上多少稅賺得一定比潘石屹多。雖然有些人不愿意承認這個事實，他們認為自己是房奴。一個奇怪的問題，你的房子不斷增值，你怎么是奴隸呢？你賣了房子一定比你原來收益高得多，所以我從來不承認房奴的問題，尤其是房子在不斷增值過程當中。

　　那么我們商品房的功能到底是什么？很多人認為商品房應該保障基本生存權利，確實在聯合國人權公約上要求政府必須保證公民的居住權利，但是居住權利是什么概念，居住權利不是房產權利，所以居住權利和商品房沒有什么關系，商品房是財產權利，不是居住權利。所以我個人認為，只要你認為商品房是保障基本權利，決策一定是錯誤的，指導思想一定是錯誤的。商品房是在滿足基本生存權利之外去引導生活質量生活方式，所以商品房一定是一個競爭產品。

　　不過，中國人的壞習慣就是認為，這一輩子就買一次房，其實我們從發達國家情況看，比如說美國，大部分家庭在家庭解體之前要買七次房，比如說剛一開始是租，然后買一個小房，兩個人結婚稍微大一點，生了孩子再大一點，然后生兩個孩子可能就換一個更大一點，當孩子上學或者具備獨立能力之后，又換回小一點的房子，這樣換來換去一直換到快要退休的時候，或者退休以后為了避免遺產稅，完了趕緊抵押給銀行，用轉按揭的方式換取不再工作時候的消費資金。這里還不包括他們在轉移工作地點的情況下必要的換房。

　　中國也應該進入這個過程，從租到買，從舊到新，從小到大，因為人們的收入往往是年齡小的時候最低，然后進入一定職位收入越來越高，就像孩子也一定是從1歲開始長起，而不是從10歲開始長起，小孩子小一點可以一室，稍微大一點兩室，再稍微大一點三室，或者說要有人照看，這樣一定是隨著年齡和收入結構逐步升級的。

　　合理的住房體系是，60%-70%是市場化房，20%-30%是租賃房(非政府公租房)，5%-10%為廉租保障房。

　　房產稅出臺“難度大”

　　要買房你可以使勁買

　　最近，深圳、上海和重慶三個城市申報收取房產稅，一時間，房產稅會不會出臺，鬧得人心惶惶。對此，我的觀點是，房產稅不太可能會推出。

　　除了個別國家，全世界很少有對房產進行征稅的發展中國家。因為你本來是在發展當中，沒有什么錢還征什么？從申報的三個城市看，深圳是房產基礎資料最全的城市，房子情況好摸清。上海做了房屋普查，但很多政策還沒有決定下來。而重慶想收的是特別消費稅，對別墅或者大房子進行收稅。

　　其實，房產稅怎么收也沒有標準，有人提出就是人均普稅多少，有人提出免60-70平米，60-70平米之后征稅等等。但不管怎么收，其中有幾個障礙。

　　第一收取的前提條件是你的底數要清楚，比如知道張三李四有多少房子，否則張三收了李四沒有收，就會打架，但底數清楚的沒有幾個城市。第二評估現在沒有辦法做到，現在我們的注冊評估師一共三萬多人，要解決660個地級市以上的城市，大概需要這三萬個注冊評估師干150年。另外，我們還有一個情況評估不了，每一屆政府都有一個固定的稅收來源，征收房產稅的前提是沒有70年的使用權，不能前面交了70年的，后面又加了稅，所以一定是替代了比如前面的土地使用稅，或者是70年的土地出讓金的稅收等等，所以我們現在還面臨房屋收稅很大的矛盾，因此建設部明確規定作為試點，一個城市先試。比如深圳，深圳沒有什么老房子，因此可以先試點，試點完了之后有問題再改，這個試點城市可能不會擴大，一直改到沒有矛盾了可能再擴大。

　　我個人感覺它不太會出來，也不應該會出來，所以不用擔心房產稅而不去買房子，要買房你可以使勁買。見習記者 周樂樂 通訊員 吳珮珮