二手房過戶贈與比例上升 專家稱并不劃算

　　中介經紀小王最近遇到一位客戶，看中了一套2009年的次新房，但由于是二次購房，3%的契稅、5%的營業稅和1%的個人所得稅，讓購房人覺得不堪重負，就想通過“假贈與”的方式，辦理過戶手續。

　　房地產二次調控后，購房成本大大加大，一些購房人開始在稅費上大動腦筋。據悉，近期二手房過戶方式中，贈與及繼承過戶的比例明顯上升。那么，以贈與、繼承的方式過戶真的比買賣交易省錢嗎？房貸機構偉嘉安捷有關置業專家表示未必。

　　“偉嘉安捷”專家在算完賬之后發現，由于個人所得稅過高，目前還沒有人真正通過“假贈與”辦理過戶。“只有贈與人是三代以內直系親屬、對贈與人承擔直接撫養或者贍養義務的撫養人，或者贍養人或房屋產權所有人死亡依法取得房屋產權的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人受贈房產時，才不需要繳納20%的個人所得稅。”

　　給您算賬

　　以一套總價為200萬元首次購房的普通住宅為例(注：此案例中住宅為普通住宅，應按差額征收營業稅，假定業主不能提供原始購房發票，故按全額計算)，其買賣、贈與及繼承過戶費用列表計算對比如下：

　　風險提示

　　買賣交易

　　在房產過戶中，買賣是操作較為便捷和安全的方式。不過，如果購房人想通過黑白合同來避稅的話，一是對業主風險較大，因為一旦購房人抵賴，要求以做低的過戶合同價交付房款時，將產生產權糾紛；二是目前買入價較低的話，日后出售時賣出價與買入價的差額會增大，再出售時還是要多繳納稅費。

　　贈與方式

　　不少購房人避稅的目標主要是營業稅和個稅，所以想通過“假贈與真買賣”方式過戶。偉嘉安捷指出，首先如果不是可以減征個稅的三種情況，受贈人需要繳納的個稅稅率非常高，購房人反而得不償失；其次對于贈與的房產，銀行一般會認定受贈方免費接受贈與的行為，沒有實際交易產生，因此不能辦理按揭貸款；最后對業主來說，買方可能會在公證后以無償贈與為由拒付房款。

　　繼承方式

　　偉嘉安捷表示，在實際操作中，因為繼承是遺產人死后才可以進行產權過戶，所以這種過戶方式的人比較少。同時，繼承房產需要滿足以下三個條件：第一，通過法定繼承和遺囑繼承，前者需為法律規定的法律繼承人，后者必須是遺產人死前曾做過公證的遺囑才有法律效力；第二，遺產應當是被繼承人生前屬于個人所有的財產，如個別房產是共有產權的，則需權屬分割后再進行繼承；第三，因遺產是所有繼承人的共同財產，如所有繼承人同意房產由一個人繼承，需要其他繼承人簽訂放棄繼承協議才有效。

　　姚麗穎 趙瑩瑩