房地產中介亂象令人心驚肉跳 遭遇“全民共防”

　　看著大街小巷幾乎比小吃部還要多的一家家房地產中介門面和一位位駐足在中介門口仔細打聽房屋買賣的顧客，沒有誰會否認房地產中介是一個蓬勃 發 展 的 朝 陽 行 業 ， 然而，人們提及時卻不約而同地用一個“黑”字來形容，甚至已有了“防火防盜防中介”一說。從2000年左右起步到如今已十年了。10年快速發展，我國房地產中介行業為何出現如此吊詭的境況？

　　房地產業將由“開發時代”轉向“經紀時代”

　　盡管客戶和中介心中都有著焦慮和不安，一位中介資深人士甚至說，現在中介服務質量較差，這個行業應該摔打幾次，然而，中介行業發展的步伐卻沒有減慢。

　　業內人士介紹，目前北京、上海、深圳、南京、廣州等一線城市的二手房交易量已經超過新房，甚至一些新建樓盤也通過房地產中介公司進行銷售。隨著我國城市可開發土地面積的減少，房地產經紀將迎來大發展時代。

　　陜西省房地產研究會會長王圣學說，目前，中國城市化水平是46%，當中國的城市化水平達到65%以上時，也就是15到20年之后，中介服務行業規模將超過房地產開發業，房地產業將由“開發時代”轉向“經紀時代”。

　　其實，現在我國已經出現雇員萬人、門店數百家的大型房地產中介企業。鏈家、我愛我家等龍頭企業更成為媒體關注的焦點。北京鏈家房地產經紀公司成立于2001年，2009年已在北京、天津、大連等地開設門店800家，從業人員1.5萬人，年復合增長率超過100%。

　　合肥萬家房產頻道主編王雄斌說，中國社會正處于迅速城市化的過程中，我們在用幾十年的時間去完成別人用幾百年的走過的路程，在行業中出現不規范的行為并不意外。隨著城市大規模基建的完成，新房供應量逐漸減少，房屋中介市場的黃金期肯定會到來。

　　胡景暉介紹，北京城區每年大概有240萬套擬出租房，80%以上通過房屋中介達成。近年來，房地產存量房市場高達70%左右的交易是通過中介完成的，房地產中介對順暢市場流通貢獻很大。甚至，一些政府部門和銀行機構也已涉足中介交易領域，盡管規模還不很大。

　　呼喚行業規則

　　業內普遍認為，規則是中介行業黃金期的基石，但現在中介如何與消費者之間又怎樣的權利義務、中介之間如何競爭，目前，都缺乏明確規定。一些規則“還是唐宋時期的遺規”。

　　一位業內人士說，我國法律對房地產中介提供服務的內容、流程、收費標準等都沒有明確的界定和規范，客戶繳款之后的后續服務，往往取決于中介經紀人的職業道德。

　　西北大學法學院院長曾加介紹，目前，包括《物權法》《合同法》等法律在內，對中介行業的范圍、性質等規定較為零散或缺失，致使行業運行某種程度上陷入無法可依的境地。

　　曾加還介紹，在一些國家，為保障消費者權益，實行“律師參與制”。“在澳大利亞、新西蘭等國，一旦合同的履行等方面出現問題，律師也必須和當事人一道承擔法律責任。”

　　業內人士表示，行業競爭無序、斗毆丑聞頻現的重要原因還在于行業競爭規則沒有確立。美國房地產中介行業實行代理制。房源和客戶信息在一定時限內，只歸某個經紀人所有。當客戶委托一個經紀公司的時候，有權確定信息在多大程度上披露。這樣既不存在客戶信息流失問題，也避免了同行間“搶單”。

　　林倩說，大陸的中介公司獲取房源太容易了，房主經常被委托。在臺灣，業主需要和中介公司簽訂委托合同，中介公司也必須要有業主的委托書，才可以行銷。臺灣的中介公司還會嚴格核查房屋質量；簽合同時，也要注明這些內容。比如漏水一項，如果6個月內出現問題，業主和中介都要承擔責任。“各方面的保障很周全，令人放心。”

　　規范監管體系

　　南京市房管局存量房管理科科長方雪琴說，《城市房地產中介服務管理規定》要求黑中介進行經濟處罰并責令停止中介服務，但房管局沒有執法權。另外，處罰中還包括收回房地產經紀人資格證書，而證書由工商局管理下的行業協會頒發，房管局也無權收回。

　　一些房地產經紀人表示，許多在國際上通行的經營方式，在國內卻常常受阻。比如北京建委一度不準房地產中介“戶外經營”，也就是不能走出店門口銷售。有房地產經紀人說：“銷售人員怎么能關在門店呢？即便應該規范，也應該歸街道管理。怎么是建委下令呢？”而且也不知此類規定有無時間和地域限定，執行起來，倍感困惑。

　　同時，作為行業監管重要制度基礎的中介公司備案制度和中介經紀人員持證上崗制度也難以嚴格落實。福州市住房保障和房產管理局副局長張海舟說，福州市現有房產中介機構1000家左右，在房管部門登記備案的不足一半。

　　在房地產中介市場較為成熟的國家和地區，房地產中介從業人員必須經過嚴格的職業培訓，并由政府主管部門審核考試通過后，實行全員持證上崗。目前，我國雖存在房地產中介經紀人員資格考試制度，但通過率很低，覆蓋面較少。

　　同時，我國中介服務行業有兩種證照，一個是全國性經紀人職業證照，一個是地方性經紀人協理證照。前者難考，后者比較容易。現在一些城市只規定中介公司注冊時必須具備的證照數量，但沒有規定具體證照類型。

　　胡景暉介紹，從理論上講，持有經紀人資格證的人才能簽訂合同。但實際操作過程中，這些規定被回避了。以西安市為例，西安目前共1萬名左右的房地產中介人員中，具有西安市房屋管理局頒發的“中介人員從業資格證”的人員，只有30%左右。

　　南京市一位已取得南京市地方性房地產經紀人資格證的人員說：“考試可以帶筆記，試題又容易，只要不是智障，就能通過。”

　　另外，我國的房地產經紀人信用檔案至今未建立。胡景暉說，經紀人在A公司出現問題后，往往到B公司繼續從業，中介公司難以對違紀人員進行有效管理。“在完善企業備案制度的同時，做到‘人必歸業，業必歸會’，利用全國聯網的信用檔案可以對從業人員形成有效約束。”

　　購房者的焦慮與無奈

　　家住福州市鼓樓區錢塘巷的肖麗芬今年6月打完一場因房產中介代理購房引發的合同糾紛案。她至今對中介惡劣行為帶來的嚴重后果心有余悸。

　　肖麗芬告訴記者，2007年9月，她通過福州康居房產信息有限公司代理購買位于福州倉山區江南水都小區的一處商品房，這家中介的工作人員急于促成交易，隱瞞了至關重要的賣方情況，最后造成合同無效。

　　“他們剛開始時，態度非常殷勤，對我的一些疑問總是輕描淡寫。后來合同出了問題，他們就找各種借口躲起來，反正那個時候，他們已經收完服務費了。當時，我都擔心中介會拿錢跑掉。”肖麗芬說。

　　肖麗芬僅僅是后怕，而山東人張大陸已經買房一年了，到現在心中依然七上八下。

　　張大陸的孩子去年大學畢業后留在了北京，一家人東拼西湊，外加貸款，通過中介買了一套二手房。雖然有人告訴老張，如果不通過中介，可以節省幾萬元，但老張說：“咱不懂怎么買房，人家西裝革履一看就很專業，讓人放心。”如今，房子買了一年多了，老張心里卻仍不踏實。

　　張大陸介紹，去年買房與銀行簽貸款合同一個月后，銀行又讓他簽了一次，銀行方面說，這是因為銀行換了領導“我不知道為什么換了領導就要重簽？就去問當時辦理業務的中介經紀人。經紀人倒是很熱情，對我說‘叔叔，千萬別讓他們給騙了，你要好好咨詢。最好咨詢專業人士，千萬不要上當，要多打聽……’說來說去就這幾句廢話，還讓我別擔心，我一頭霧水就拿出100多萬，能不擔心嗎？原以為他們很懂，就托付給他們了。現在才知道，他們除了熱情，不會別的。這家銀行還是他們推薦的呢！”

　　現在，老張走在大街上，看著街道兩旁一個又一個的房地產中介門面，就覺得像一張張大嘴，要把人吞進去。盡管如此，朋友要買房，老張還是建議他們去找中介，“沒辦法，人家的房源信息多啊！”