房地產中介亂象令人心驚肉跳 遭遇“全民共防”(2)

　　更讓記者感到荒誕的則是中策律師事務所律師劉萬勇給記者講述的一個案例。2009年11月7日，購房者張遠通過中介公司，與賣房者王正剛簽署了房屋買賣合同。而后，張遠多次通過中介催問王正剛賬號，以便將款項打入王正剛賬戶，但王正剛以種種借口推托。無奈之下，張遠于2009年12月21日，將王正剛訴至法院。此時，王正剛辯稱，張遠未按合同將購房款存入自己的賬戶，是張遠違約。所以合同已經解除。最終，法院認為，張遠違約在先。案件以張遠撤訴了結。

　　劉天勇是王正剛的辯護律師。他介紹，案件實情是王正剛看到當時房價飆升，不愿出售房屋，就沒有告訴張遠自己的賬號，同時，委托中介公司轉達退房意向并從中調解。但中介公司沒有明確轉告張遠，而且也沒有建議張遠如何支付首付款。據了解，在買房不了解賣方賬號的情況下，可以通過將款項打入中介公司設立的賬號等多種形式履約，但中介并沒有提出類似建議，造成雙方矛盾加深。

　　作為王正剛的辯護律師，劉萬勇對案件結局“由黑變白”也感到滑稽。劉萬勇說，中介了解事件來龍去脈，能夠證明張遠并未違約。但中介認為此案與己無關，所以沒有出庭作證。王正剛雖然“違約”，但最后根據合同甚至有權要求張遠支付違約金。更令人啼笑皆非的是，中介公司最終依然按比例拿到了張遠支付的傭金。

　　房地產中介亂象令人心驚肉跳

　　焦慮、無奈，并讓人感到荒誕的絕不僅僅是肖麗芬、張大陸和張遠三個人。

　　記者近日走訪了北京、江蘇、福建、安徽、陜西等地，觸目皆是中介門店。在南京市軍師巷，不到一公里的路段分布著10多家房地產中介門店。北京西城區菜市口大街的中信城是一個新建小區，樓北側六家底商中四家是房地產中介。業內人士介紹，還有不少房地產中介公司隱身于居民樓內，一個城市到底有多少家中介公司，“誰也說不清”。就在星羅棋布的中介店面之下，滋生的種種亂象無不讓人心驚肉跳。

　　亂象一：欺瞞客戶。合肥一家中介經紀人介紹，一些業務員手中囤著性價比高的房源，專門給買賣頻繁的房地產投資客，從中賺取傭金。一般購房者如果想知道這些房源，還需要另作“打點”。而有的經紀人為了促成交易，經常夸大其詞，隱瞞信息。甚至“黑天帶人去看房，掩蓋房子毛病，等你辦完初步手續，即便知道有問題，也來不及了。”

　　亂象二：耍賴扣錢。很多中介公司出租房屋，等租期結束時，拒退客戶押金。北京鏈家房地產經紀有限公司副總裁林倩說，找各種各樣的借口拒退消費者押金，已成為一些小中介公司的盈利模式。

　　亂象三：霸王條款。目前，一些中介機構與買賣雙方簽訂的中介合同中，普遍存在加重買賣雙方義務，可以排除或降低自身責任的做法。比如要求買賣雙方一旦簽訂合同，就必須支付傭金。北京中策律師事務所律師劉萬勇說，合同履行一旦發生問題，中介公司基本采取推脫、不作為的方式，有時還會激化矛盾。即便沒有交易成功，也不會退還傭金。

　　亂象四：賺取差價。西安“800j房屋”物代中心副總經理王毅告訴記者，中介先將購房定金交給賣方，并與賣方進行“定金公證”，但卻不進行房屋權屬變更登記，在賣方誤以為房屋已經出售的情況下，再以高出賣方要求數萬元的價格，將房屋賣與新的買家，從中賺取差價。王毅說，一些中介機構全部營業收入的1/3，來自，“定金吃房賺差價”。

　　亂象五：推諉責任。中國消費者協會一名工作人員說，由于中介經紀人流動性大，一旦出現問題，一些中介公司就把責任推到某個經紀人身上，但這個經紀人卻很難找到了。

　　亂象六：泄露客戶隱私。一位業內人士說，如果客戶將個人信息給了某一個中介人員，那么其他中介公司都有可能知道這個客戶的信息。

　　此外，一些中介公司違反房東意愿和相關規定把房子做成隔斷房出租，造成安全隱患；一些小公司在房地產交易火爆時，從事房地產交易，一旦市場變冷馬上掉頭。南京有的公司既做房地產中介，還保媒拉纖做紅娘。中介同行之間的斗毆丑聞，更是頻頻見諸報端。至于中介公司幫助客戶做所謂“陰陽合同”進行避稅，更是眾所周知的“潛規則”。

　　亂象種種，一些客戶已望而卻步。“我是不敢找中介租房了，為了這個我不知換了幾個手機號了。”北京西城區業主于天卓說“你一旦把聯系方式告訴一家中介公司，就會有無數個中介人員給你打電話。后來我就直接去小區海報欄自己貼小廣告，沒想到也被中介人員搜集去了，他們真是無孔不入。”于天卓現在租房子，只通過熟人介紹。

　　中介從業人員亦無安全感

　　提起中介行業，揪心的實在不僅是客戶，中介業內人員自己也有滿腹委屈。由于相關法律缺位，行業競爭無序，對一些糾紛，房地產中介公司之間難以“文明”處理，經常采取“武斗”方式解決。面對體制不順帶來的制度性違規，許多房地產中介公司也頗感無奈。一位中介經紀人說“從業十年，最大的感受就是沒有安全感。”

　　“打不了官司，只能打架！”

　　2008年夏，福建省房地產中介行業聯合譴責廈門大學教授易中天“跳單”(交易雙方通過中介認識后，甩開中介達成交易，又被稱為“跑單”“跳傭”等)事件引起社會廣泛關注。隨后，各地又先后披露多起名人“跳單”行為。

　　西安市房地產超市總經理李康戶告訴記者，“跳單”現象自西安房地產超市成立以來，基本每年都會遇到。

　　業內人士介紹，一套二手房的成交，房地產經紀人平均要帶客戶看房35次。經紀人每周工作時間超過70小時，吃飯無規律可言。然而，一旦客戶“跳單”，經紀人的所有付出都化為泡影。

　　福建朝陽房產代理有限公司副總經理魏褀告訴記者：“在福建省，房地產中介遭遇客戶‘跳單’而訴諸法律，幾乎沒有打贏官司的。沒辦法打官司，只能打架。”

　　廈門丹廈房地產行銷策劃有限公司總裁沈木欽介紹，除了因客戶“跳單”打架之外，中介同行之間還經常因“搶單”大打出手，“大單大打，小單小打”。

　　業內人士介紹，中介公司的大部分房源都相同。如果一名中介人員領著一位客戶看房，經常會有其他中介公司的員工尾隨其后，隨時準備挖墻腳，沖突在所難免。

　　行業的非正常競爭，除了“打”之外，還有“偷”。據我愛我家房地產經紀有限公司副總經理胡景暉介紹，一些企業經常從同行“竊取”房源信息。有的公司員工還以賣本公司信息掙錢，就像《潛伏》里面賣情報一樣，一條客戶信息能賣到幾百元。

　　“左不對，右也不可”

　　行業的競爭已使中介公司絞盡腦汁。政府的一些監管更讓他們“左不對，右也不可”。

　　一些業內人士對房地產中介行業管理體制頗感困惑“中介公司在工商部門注冊，在建委備案，行業監督還需要行業協會。但許多小公司不備案，仍可以注冊，還可以網簽。在這種情況下，不知道備案與否有什么用？”

　　據介紹，一些管理部門不準中介行業辦理“陰陽合同”幫助客戶避稅，但這些監管只能落實到已在相關部門備案、加入行業協會的公司。很多小公司游離在監管之外，仍然可以辦理“陰陽合同”招徠客戶，造成“優難勝、劣難汰”。

　　另外，多名從業人員表示，“陰陽合同”中出現的房價差，是政府指導價不合理所致“一個樓板均價已達每平方米幾萬元，但政府指導價還不到萬元，客戶當然希望避稅。”一位律師告訴記者，在法院判案的時候，也是以“陰合同”為準。

　　為提高中介經紀人員素質，我國要求從業人員進行資格考試并頒發資格證書。但組織實施和審核時，卻有多個部門同時進行。

　　福州市住房保障和房產管理局副局長張海舟告訴記者，福州市工商局成立福州市經紀人協會，組織房產中介培訓，并頒發《房產中介資格證書》。而勞動部門也有類似協會組織核發房地產中介資格證書。

　　福建朝陽房產代理有限公司副總經理魏褀說“房產中介人員培訓和資質認定都要花錢，少則幾百元，多則幾千元，幾家‘婆婆’都要搞，加重企業負擔不說，還影響正常經營。”

　　作 為 重 要 監 管 組 織 的 行 業 協會，力量也相對薄弱。業內人士介紹，北京市雖然有中介行業協會，但主 要 用 來 安 排 政 府 機 關 離 退 休 人員。北京一名法官說，很少聽說房地產中介協會在處理房地產糾紛時發揮作用。

　　福州房產代理有限公司副總經理魏褀說表示，一些地方政策突然出臺，讓房地產中介機構措手不及。今年10月 中 旬 ，福 州 市 二 手 房 交 易 稅 由1.5%調至3%，中介機構在部分已簽約的單子上出現虧損；銀行提高購房者首付和貸款利率等政策變動引發了一大堆二手房買賣糾紛。

　　“我們不怕監督，但怕‘網絡黑社會‘敲詐’”

　　除了行業競爭缺乏規則，行業管理體制不順外，行業外部輿論環境也讓業內人士存憂。一些業內人士表示，中介行業的健康發展離不開輿論監督。但目前，一些網絡公關公司卻以各種方式進行訛詐，讓中介行業不勝其擾，“我們不怕監督，但怕‘網絡黑社會‘敲詐’”。

　　與此同時，部分公關公司和媒體也存在故意“抹黑”的行為。一些業內同行為了打壓對手聲譽，通過公關公司雇用寫手寫負面文章，在網絡上炒作；還有網絡公司為了獲取廣告，對企業進行訛詐。

　　林倩說，有的網站在報道中介行業劣行時，把鏈家公司負責人的照片放在上面，威脅企業做廣告。自從鏈家和我愛我家發生打架事件后，鏈家幾乎每天都會接到一些公關公司的電話，說可以為鏈家提供消除負面影響、詆毀對手的服務。(記者　李偉　王海洋　劉彤　來建強　楊玉華　葉超)