深度剖析：2011年房價大跌恐怕只是“鏡花水月”(4)

　　多部委聯(lián)手出擊調控樓市 地產(chǎn)商為何應對有術

 　　“4·17”新“國十條”出臺之際，房地產(chǎn)市場并未有如今的反應。顯然的，市場與公眾都低估了政府對此輪房價快速上漲的決心。

　　住建部副部長仇保興，在中國城市科研會住房政策和市場調控專業(yè)委員會成立大會曾表示，我國房地產(chǎn)調控已嘗試“十八般武藝”：1998年是刺激住房消費，2002年控制住房供給，2005年是遏制需求，到了2008年是刺激需求，2010年是增加供給。

　　只是，雖然“十八般武藝”全部用上，似乎目前樓市調控效果仍舊差強人意。房市量升價不跌，而各地地王已開始按捺不住拿地熱情，“躁動”不止。

　　自住型需求亦“受傷”

　　對住宅需求方的調控最具有“計劃經(jīng)濟”色彩的莫過于“限購令”了：房價過高、上漲過快、供應緊張的城市，要在一定時間內限定居民家庭購房套數(shù)。而上海、深圳和北京率先頒發(fā)限購具體細則。不過，這一規(guī)則有效性似乎不大，11月下旬，全國樓市再現(xiàn)止跌回升，業(yè)內人士認為與“限購令”到期不無相關。

　　而對需求方造成更為長期影響的，是首付提高至30%、差別化信貸以及利率的上調。長江證券研究報告指出，現(xiàn)行信貸政策不僅對投資投機性予以打擊，自住型需求也有影響。其中，首付上調對自住型需求的影響更大，而利率上調則對二套房影響較大——“自住型需求對首付的敏感程度要超過對利率的敏感程度，而二套房對于利率優(yōu)惠則更為敏感”。

　　長江證券首席地產(chǎn)分析師蘇雪晶在報告中還具體列出利率從7折提高至8.5折時，“10 年期、15 年期、20 年期月度還款額分別上升了4.22%、6.12%、7.87%”。而當貸款利率由8.5 折變?yōu)?.1 倍之后，“ 10 年期、15 年期、20 年期月度還款額分別再度上升了6.98%、10.04%、12.81%。”

　　從其報告中觀點中可以看出，蘇雪晶似乎更為看好從緊貨幣政策給樓市帶來的影響。