深度剖析：2011年房價大跌恐怕只是“鏡花水月”(7)

 　　2010年4月以來樓市調控政策一覽表1 調控方面 調控主要內容

　　針對需求的 對貸款購買商品住房，首付比例調整到30%及以上；對購買第二套房的家庭，從嚴執行首付50%、按揭利率較基準利率上浮10%的規定；各商業銀行暫停發放居民家庭購買第三套及以上住房貸款；不能提供一年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發放購房貸款。

　　調控政策

　　房價過高、上漲過快、供應緊張的城市，要在一定時間內限定居民家庭購房套數。上海限購1套、深圳非本市戶籍限購1套、本市居民限購2套；北京同一家庭限購1套……

　　購買普通住房且為家庭唯一住房的，契稅減半征收；購買90㎡一下自住物業，減按1%征收契稅；出售自住房并在一年內樓換樓的，不再減免個人所得稅。多加銀行接到銀監會窗口指導，7折房貸利率基本取消，最低折扣恢復至8.5折。

　　針對供給的 加快保障性安居工程建設，繼續支持房地產開發企業承擔中低價位、中小套型商品住房項目和參與保障性安居工程的貸款需求。鼓勵金融機構支持保障性安居工程建設，抓緊制定公共租賃住房建設的中長期貸款政策。

　　調控政策

　　切實落實中小套型普通住房和保障性住房建設計劃和供地計劃。抓緊制定公共租賃住房建設的中長期貸款政策；在房價高的地區，增加中小套型限價住房建設供地數量。

　　國土資源部要指導督促各地及時制定并公布以住房為主的房地產供地計劃，增加居住用地供應，調整住房供應結構，三類用地(保障性住房、棚戶區改造住房、中小套型普通商品住房)總占比不低于70%。

　　依法加快處置閑置用地，對收回的閑置土地，優先用于普通住房建設。

　　加強市場監管 因企業原因造成土地閑置一年以上的企業，禁止競買人及其控股股東參加土地競買活動；不得將兩宗以上地塊捆綁出讓，不得“毛地”出讓；堅決制止擅自調整容積率。

　　對房地產開發商企業土地閑置、改變土地用途和性質、拖延開竣工時間、捂盤惜售等違法違規行為，要繼續加大曝光和處罰力度；對有上述違法違規記錄的房地產開發企業，暫停其發行股票、公司債券和新購置土地，各商業銀行停止對其發放新開發項目貸款和貸款展期。

　　住建部要會同有關部門抓緊制定房屋租賃管理辦法，規范發展租賃市場。

　　完善房地產市場信息披露制度，各地要及時向社會公布住房房建設計劃和住房用地年度供應計劃。住建部要加快個人住房信息系統的建設，統計部門要研究發布能夠反應不同區位、不同類型住房價格變動信息。

　　完善土地出讓 探索土地出讓新方式；將住房銷售價位、套數、套型面積、保障性住房配件比例以及開竣工時間、違約處罰條款等納入土地出讓合同。

　　針對開發商的調控政策 加強對土地增值稅征管情況的監督和檢查，重點對定價超過周邊房價水平的房地產開發項目進行土地增值稅的清算和稽查。加快推進房產稅的改革試點工作，并逐步擴大到全國。

　　房地產開發企業在參與土地競拍和開發建設過程中，其股東不得違規對其提供借款、轉貸、擔保或其他融資便利。嚴禁非房地產主業的國有及國有控股企業參與商業性土地開發和房地產經營業務。

　　加大交易秩序和價格行為監管。

　　銀監會要求信托公司對房地產信托的合規性、風險狀況進行自查；加強信托公司房地產信托業務的合規性監管和風險監控；對以受讓債權等方式變相提供貸款行為，要按照實質重于形式的原則予以甄別。嚴控對大型房企集團多頭授信、集團成員內部關聯風險，積極防范房地產市場調整風險。

　　房地產股市融資受限：證監會副主席莊心一11月25日表示，房企重組已暫停，需國土部出具意見方可。

　　部分地方政策一覽表2 調控方面 細則出臺城市 調控主要內容

　　針對需求的調控 深圳、南京 限購第三套住房

　　北京、上海、廈門、寧波、福州、杭州、大連、三亞、天津、溫州、海口、廣州、蘇州 限購一套

　　針對開發商的調控 上海、南京、溫州、蘇州 新盤限價：開盤后不準漲價

　　上海、寧波、大連、三亞 提高預售標準

　　上海、廣州、杭州 提高土地增值稅征收標準、稅率

　　北京、廣州、成都、杭州 預售資金監管

　　輔助措施 央行于10月20日，上調存貸款基準利率0.25個百分點；公積金貸款利率上調；央行連續兩次上調存款準備金率。

　　本報記者 謝 靜