編者按：房?jī)r(jià)問(wèn)題已成為關(guān)注度最高的民生話題之一，有關(guān)舉措的一舉一動(dòng)都能引起陣陣風(fēng)波。近日，全國(guó)人大常委會(huì)委員、民盟中央經(jīng)濟(jì)與區(qū)域發(fā)展委員會(huì)主任鄭功成對(duì)保障低收入群體住房問(wèn)題提出建議，呼吁重新確立政府在公共房屋、商品房屋、單位住房福利三大體系中的職責(zé)。 昨日，南京學(xué)者、經(jīng)濟(jì)學(xué)博士郝偉先生致函江南時(shí)報(bào)，闡明了他對(duì)當(dāng)下房?jī)r(jià)“虛飄”的見(jiàn)解，從六個(gè)方面為房?jī)r(jià)虛飄開(kāi)出“診斷書(shū)”。本報(bào)也希望他的“一家之見(jiàn)”，能引起廣大讀者的共鳴，同時(shí)，也希望讀者對(duì)這一問(wèn)題發(fā)表看法。
當(dāng)下，房?jī)r(jià)居高不下是我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)存在的一種普遍現(xiàn)象尤其是2006年以來(lái)我國(guó)大中城市的房?jī)r(jià)一路飆升這種房地產(chǎn)價(jià)格與實(shí)際價(jià)值的嚴(yán)重脫離，形成了房?jī)r(jià)的虛飄。有關(guān)房?jī)r(jià)的談?wù)撘呀?jīng)舉不勝舉，人們對(duì)房?jī)r(jià)的飆升也是眾說(shuō)紛紜。結(jié)合實(shí)際情況，我認(rèn)為房?jī)r(jià)虛飄的因素主要有以下六個(gè)方面：
供求失衡是房?jī)r(jià)虛飄的首要因素。房改以來(lái)，住房市場(chǎng)隨之啟動(dòng)，房屋需求的快速增長(zhǎng)一定程度上拉動(dòng)了房?jī)r(jià)的上漲。這種快速增長(zhǎng)的拉動(dòng)力主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：1.4億農(nóng)民工涌入城市需要落戶下來(lái)，小康社會(huì)要求我們的住房面積有所改變，高技術(shù)、高知識(shí)分子階層的工作需要，來(lái)城市或留在城市后由于他們收入高是最有力的購(gòu)買大軍。總之，對(duì)房屋的需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于房屋的供給造成供需結(jié)構(gòu)的不均衡，以至于形成需求拉動(dòng)的房?jī)r(jià)上漲。
產(chǎn)業(yè)誤區(qū)是形成房?jī)r(jià)“虛飄”的第二大因素。一提到產(chǎn)業(yè)，最根本的目標(biāo)是在資源稀缺的情況下運(yùn)用市場(chǎng)手段實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)的最大化。政府視房地產(chǎn)行業(yè)為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的引擎，地方政府把土地的拍賣收入作為財(cái)政收入的必不可少的部分。而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商又把它看作是聚寶盆，這種“以地生財(cái)”的思想嚴(yán)重歪曲了房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的性質(zhì)，不管房地產(chǎn)行業(yè)如何發(fā)展，但是其準(zhǔn)公共產(chǎn)的性質(zhì)沒(méi)有改變(筆者認(rèn)為房地產(chǎn)行業(yè)屬于準(zhǔn)公共產(chǎn)品)，從土地的所有權(quán)來(lái)看，土地屬于國(guó)家或集體所有制，從所有權(quán)上是公共物品。土地被開(kāi)發(fā)成房屋以后，買房的人入住有利于經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)穩(wěn)定，具有正當(dāng)?shù)耐獠啃浴Ｍ恋氐恼袠?biāo)與拍賣是公共物品的高效運(yùn)作，但是在拍賣的過(guò)程中社會(huì)效用降低(或減少)，房地產(chǎn)商的開(kāi)發(fā)及個(gè)人房產(chǎn)的購(gòu)置具有私人產(chǎn)品的性質(zhì)，因此房產(chǎn)行業(yè)沒(méi)有考慮社會(huì)效用的最大化，產(chǎn)業(yè)誤區(qū)是形成房?jī)r(jià)“虛飄”的第二大因素。
房?jī)r(jià)與土地價(jià)格的螺旋式上升是房?jī)r(jià)“虛飄”的第三大因素。2007年4月29日，在南京舉行的江蘇省土地資源研究中心2007年度首次土地市場(chǎng)論壇上，南京師范大學(xué)土地管理系主任黃克龍教授認(rèn)為：“增加土地供應(yīng)不能抑制房?jī)r(jià)”、“土地價(jià)格是由房?jī)r(jià)決定的。”例如上海的南京路、南京的新街口等由于地理位置優(yōu)越房?jī)r(jià)一路領(lǐng)航，地價(jià)因房?jī)r(jià)的一路攀升，因而也大幅提高。而泛商業(yè)區(qū)的地價(jià)房?jī)r(jià)上升，它們的行情也一路看好。泛商業(yè)區(qū)的房?jī)r(jià)上漲，地價(jià)在招標(biāo)過(guò)程中也大幅上升進(jìn)一步促進(jìn)了商業(yè)區(qū)的地位與房?jī)r(jià)，這種惡性循環(huán)形成房?jī)r(jià)上升的怪圈，在解決這類問(wèn)題時(shí)南京的做法是值得稱贊的，在河西、江寧、浦口、仙林規(guī)劃了四個(gè)核心居住區(qū)，有效緩解了房?jī)r(jià)的“虛飄”。
開(kāi)發(fā)商的敗德行為是房?jī)r(jià)“虛飄”的第四個(gè)因素。開(kāi)發(fā)商為了追求更大的利潤(rùn)，利用信息不對(duì)稱，采取各種各樣的手段來(lái)炒作，以夸大該地區(qū)的比較優(yōu)勢(shì)，如“學(xué)區(qū)房”，商業(yè)區(qū)的“黃金地段”，“絕版”等來(lái)夸大其功能，利用《通知》囤積房源，惡炒地價(jià)、房?jī)r(jià)，進(jìn)而誤導(dǎo)消費(fèi)者。還有就是利用金錢購(gòu)買專家學(xué)者，讓專家學(xué)者為其吶喊搖旗。
供給結(jié)構(gòu)失調(diào)增加了房?jī)r(jià)過(guò)高的呼聲。別墅、豪華住宅、大戶型住宅所占比重較大、小戶型偏少是我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn)。以泉州為例，經(jīng)濟(jì)適用房投資只占住宅投資的2.5%，如此少的小戶型難以適應(yīng)低收入群體的需要。北京大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院院長(zhǎng)劉偉教授廣州開(kāi)講稱：弱勢(shì)群體是不可能買得起房的。這些買不起房的弱勢(shì)群體有沒(méi)有合適(成熟)的租房市場(chǎng)？因此，他們被迫去買房，這不僅增大了房產(chǎn)的需求，也增加了他們的呼聲。
“熱錢”的進(jìn)入助推了房?jī)r(jià)的“虛飄”。熱錢進(jìn)入中國(guó)已是不爭(zhēng)的事實(shí)，特別是近幾年“熱錢”近似于幾何級(jí)的增長(zhǎng)，不僅滲入到房地產(chǎn)業(yè)，還進(jìn)入到股市、期貨等其他行業(yè)。著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家樊剛在接受央視采訪時(shí)也坦言“熱錢”已進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)。熱錢進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)所占的比例到底有多少呢？專家學(xué)者普遍認(rèn)為占12%左右。(郝偉 南京學(xué)者，經(jīng)濟(jì)學(xué)博士)
