近日，上海和杭州均傳出征收20%的二手房交易個(gè)人所得稅的消息，南京也有相關(guān)傳言。雖然各地還沒有實(shí)質(zhì)性操作，但二手房市場早已風(fēng)起云涌，房產(chǎn)交易大廳的人流量也明顯增多。
據(jù)“我愛我家”市場研究中心統(tǒng)計(jì)，目前南京二手房市場總體供需比例從年初的1.03：1發(fā)展到5月份的約1.4：1，供需相對平衡，二手房價(jià)格升幅下降，市場“退燒”。但多位二手房業(yè)內(nèi)人士告訴記者，如果交易環(huán)節(jié)稅收新政策出臺(tái)，將打破現(xiàn)有的供求關(guān)系，加劇供需矛盾。
二手房交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)增加，將導(dǎo)致交易雙方交易意愿受到抑制，二手房交易量銳減的同時(shí)，也可能會(huì)促使二手房交易價(jià)格的進(jìn)一步上升，步入一種量減價(jià)升的不良狀態(tài)。
首先，從房源供給來看：一方面，從以往調(diào)控后的經(jīng)驗(yàn)判斷，二手房交易環(huán)節(jié)征稅，許多在征稅范圍內(nèi)的業(yè)主會(huì)放棄或暫緩出售房屋，將手中房屋轉(zhuǎn)向租賃市場。另一方面，稅收政策的實(shí)施將使得業(yè)主的出售收益受到影響，業(yè)主的出售意愿隨之下降，部分業(yè)主改善居住條件“以舊換新”、“置業(yè)升級”的愿望也被遏制。兩方面因素將導(dǎo)致二手房市場的房源供給大量下降。
其次，從購買需求來看，就現(xiàn)階段的南京二手房市場來說，90%以上購買二手房人群是用來自住的，而二手房也主要是為廣大的中低收入人群、拆遷戶及外地來寧落戶等首次置業(yè)者解決居住問題。雖然在稅收新政策出臺(tái)后，部分購房者由于對政策所能帶來的影響以及未來二手房價(jià)的走勢判斷不明朗，選擇暫緩購房計(jì)劃，持幣靜觀后市發(fā)展，致使購房需求短期內(nèi)減少。但是，這部分人群并不會(huì)因?yàn)樾抡叩某雠_(tái)而取消買房計(jì)劃，隨著老百姓對新政策細(xì)則的進(jìn)一步解讀以及稅收新政影響力的逐步被釋放，二手房購買需求仍會(huì)逐步恢復(fù)乃至放大。
第三，業(yè)主轉(zhuǎn)嫁交易成本，導(dǎo)致房價(jià)進(jìn)一步上升。二手房交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)的增加意味著，二手房交易成本的增加，無疑會(huì)使得二手房業(yè)主的賣房收益也受到一定的損失。因此，部分選擇在現(xiàn)階段出售手中房屋的業(yè)主，為了確保自身利益不受到損害，可能會(huì)把其所應(yīng)繳的個(gè)人所得稅及其他稅款轉(zhuǎn)嫁一部分到賣房款內(nèi)。
業(yè)內(nèi)人士指出，目前南京二手房市場仍是“賣方市場”，賣方完全可以將二手房交易環(huán)節(jié)中的稅費(fèi)轉(zhuǎn)嫁給買方。而目前由于主城區(qū)內(nèi)高踞的一手房價(jià)，使得那些財(cái)力不足且必須通過二手房市場來解決居住問題的購房者被迫接受賣房者的這種稅收成本轉(zhuǎn)嫁。一些無力承受高房價(jià)高稅負(fù)的購房者，也可能會(huì)轉(zhuǎn)移到房價(jià)相對便宜、交易稅費(fèi)少的郊區(qū)一手房市場，而郊區(qū)一手房市場由于需求增加，又將推動(dòng)房價(jià)的上升，從而形成了惡性循環(huán)。因此，二手房交易環(huán)節(jié)加稅不但不能有效地抑制房價(jià)過快上漲，反而會(huì)加快促進(jìn)二手房價(jià)格的不斷攀升，最終呈現(xiàn)出南京二手房市場價(jià)格不降反升態(tài)勢。同時(shí)，一手房市場的需求增加又會(huì)導(dǎo)致開發(fā)商對土地需求的增加。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，南京強(qiáng)征二手房個(gè)稅將導(dǎo)致二手房市場持幣觀望氣氛濃厚，二手房交易驟冷。而二手房房源的減少，以及房價(jià)的持續(xù)上漲，也將會(huì)使大部分收入不高的普通老百姓購房陷入“貴的(高檔房)買不起，便宜的(經(jīng)濟(jì)適用房)買不到”的境地。不僅使普通老百姓“買房居家”更難，也不利于房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。(鄧華寧)
