匯豐與萬事達卡國際就北京、上海及廣州富裕人群進行合作研究并于近日發布報告稱，在上述3個城市中, 年收入逾2.5萬美元的富裕家庭在2005年估計有113萬戶, 預計2015年會增至超過390萬戶。

　　研究結果表明，上海富戶將由2005年60.73萬戶增至210萬戶，消費也將由2005年的37億美元升至294億美元。

　　業內人士分析，由于中國經濟強力增長，匯豐與萬事達的數據預測，存在極大的實現可能。而隨著上海市民收入的進一步增長，房地產消費支出也水漲船高，不但會帶動房價繼續上升，更會影響上海樓市未來的消費趨勢和供應結構。

　　200萬住宅或成主流

　　大部分行業人士認為，匯豐與萬事達的上述預測，將支撐本來就已經很高的上海房價繼續上漲。

　　易居地產研究院院長助理楊紅旭認為，房價長期走高，是必然趨勢。其中，人均可支配收入的持續走稿及大批中產家庭的誕生是最主要的支撐因素。按目前的房價增長趨勢，每年的增幅應該在5%左右，再根據8:1的房價收入比，即可以預測未來房價。

　　目前的房產消費主流是總價60-100萬元價位段的住宅產品，而中環內的新房價格都已經接近或超過1萬元/平方米。假設房屋總價以年均5%幅度的漲幅，2015年的中環附近的房價至少將達到1.55萬元/平方米。

　　如果以8：1的房價收入比計算，由于至2015年，上海年收入超過2.5萬美元的戶數將達到210萬戶，可以預計160萬總價的住宅將成為上海房地產消費主流。

　　而更有業內人士認為，2015年的主流產品，應該是總價200萬左右的住宅。

　　中高端物業需求將釋放

　　“隨著上海市民未來消費能力的進一步提升，中高端物業的消費需求將被釋放。”中原地產研究咨詢部總監陳寧認為，上海市民的住房消費將面臨不斷改善的進程。

　　陳寧表示，即便是目前的中低收入家庭，也有可能因為收入的大幅提升，而激發購買高檔物業的需求。居民收入的不斷增加也會進一步刺激租賃市場的房屋租賃需求，使房地產市場居住需求更為旺盛。

　　但他認為，這個增長的勢頭，應當是逐步和緩慢的。并且，盡管市民對中高端物業的需求將逐漸旺盛，但是中低端物業市場仍然會存在。中低檔房屋市場，可能比目前略有減小，但絕對不會喪失。因為，不管在什么時候都會有中低收入群體存在。

　　行業外人士不“看漲”

　　盡管業內人士大多因為匯豐和萬事達的報告而“看漲”未來上海樓市。但上述觀點并不被行業外人群所認同。

　　向來看空樓價的黃祖斌認為，高收入人群早已經購買了房地產，沒有再購房的剛性需求。同時，上海樓市也將逐步恢復理性，隨著未來房價的可能下調，人們將不會再迷信“購房保值”的說法。特別是目前租售比太過懸殊。投資客不是因為房屋的租售比合理購房,而是因為預期未來房價仍會大漲而買房。隨著這種預期破滅,房子的功能只能出租收取租金。

　　雖然，隨著市民收入的增長，租金支付能力及房屋租賃的檔次、價格都將有所提升，但提升幅度不會很大。租售比因此短期內仍然存在較大距離。

　　相關鏈接:

　　調查：65%內地富裕階層認為房產投資最受歡迎

　　匯豐銀行與萬事達卡國際日前發表了一份有關內地富裕人士的調查表示，2005年北京、上海及廣州的年收入逾2.5萬美元的富裕家庭達113萬戶，預期到2015年將增至超過390萬戶；而非生活必需的消費額則由2005年的69億美元，急升至2015年的549億美元；受訪者全部已擁有個人房地產，并有65%及26%的分別擁有2項及3項房地產，其中有65%的受訪者認為房地產是最受歡迎的投資，認為內地股票及人民幣定期存款受歡迎的分別占35%及34%。(楊羚強)