房價漲不漲十年，是個偽命題。

　　我們不能因為過去已經漲了十年，推定未來必定還會漲十年；也不能因為未來漲十年人們無法承受，就判斷不可能漲十年。一年漲1%也是漲，漲5%也是漲，何必22%？如果按照一年CPI上漲3%的增幅來計算，房價一年上漲3%才算持平，更不要說，目前的CPI計算方式有缺陷，有可能房價一年上漲5%才能持平。名義價格上漲了，但貨幣購買力降低了，因此實際上并沒有上漲。這也是我們在計算投資效益以及價格水平時，得刨去通貨膨脹率的原因，名義價格上漲是做不得數的。

　　另外，還得看建立在土地供應量基礎上的商品供應量。如果商品房供應存在剛性約束，即適用于商品房或者經濟適用房建設的土地無法充分滿足購房者所需，如果商品房供應存在結構性缺陷，我國的滿足大部分工薪階層生活所需的商品房都是大戶型房，而這些房屋又能被中高收入階層所消費，那么，房價上漲大有可能。

　　用平均收入水平來衡量房品住宅銷售價格，掩蓋了收入差距之下的樓市供應傾斜現狀。如果這種傾斜發展到極至，則資源會完全被高收入者以及境外投資者所擠占。任志強先生所說為高收入者蓋房有其市場基礎，但管理者不應以開發商的思路行事。果真如此，低收入者在城市中將只有立錐之地。我們看到高房價已經從一線城市蔓延至二三線城市，6月11日，根據鄭州市房管局發布的鄭房指數，鄭州市前5個月的房價漲幅高達20.56%，直逼全國第一。經營城市雖然不再掛在嘴邊，理念卻未曾消散。

　　關注房價問題不能不關注宏觀經濟運行狀況，通常來說，如果經濟處于擴張與通脹周期，投資品價格也會處于上升通道。

　　這方面最具有代表性的就是日本和中國臺灣地區曾經發生的狀況。上世紀80年代日本進入經濟與貨幣的擴張周期，引發貨幣升值的壓力，中國臺灣地區情況也是如此。其結果是地產和股票價格的大幅上漲。這與當前中國經濟的情況非常接近。而中國香港地區雖然在1997年前后也出現過股市樓市齊升的情況，此后樓市大跌，經濟進入漫長的緊縮周期，政府通過減息來刺激經濟。與一般的觀念相反，加息說明當下經濟過熱、資金過剩，是個投資的好時期，而減息則說明當下經濟有緊縮風險，政府需要釋放貨幣、降低貸款成本等來刺激經濟發展，此時，往往股市與樓市需求都不暢旺。

　　曾經參加某期《頭腦風暴》節目，題目是問投資樓市好還是股市好，這個問題的隱設前提是，樓市與股市有替代與擠出效應，但實際上這個前提是不成立的。如果經濟處于快速擴張期，本幣有巨大的升值壓力，流動性四處泛濫，那么股市與樓市都是不錯的投資選擇。只不過，兩者的紅火程度會有所區別，比如，激進的投資者會炒股贏錢來投資樓市，對股市政策等風險避之若虎的投資者會直接投資樓市。總而言之，投資的選擇不會更改，在那檔節目開始前的現場調查中，有30%的人考慮會在近期買房，投資股市者則比比皆是。

　　中國樓市要繼續上漲，需要幾個必備的前提條件。第一，由城市化與流動性過剩而來的經濟周期能夠一直持續下去，中國經濟一直處于擴張通道，高價房始終具有投資價值；其次，高收入者的隊伍能夠源源不斷得到遞補，供求兩旺格局不改，消費者踮起腳尖能夠夠得上房價上漲的步伐；第三，值得關注的是，中國經濟目前處于結構性調整的轉折關頭，以往壓低要素資源以低價品稱雄世界的經濟模式逐漸遭到摒棄，這里就存在一個轉折成本的問題，在轉折過程中流動性將會有怎樣的收縮幅度，直接決定了樓市的命運。

　　希望中國經濟向好、房地產不會大起大落的人，政府也罷、開發商也罷、投資者也罷，應該關注的是宏觀經濟，一旦實體經濟無法支撐起虛擬經濟的龐大身軀，人民幣就會掉頭向下，這一天到來之日，就是中國樓市價格下泄之時。(葉檀)