策劃人語(yǔ)
中國(guó)消費(fèi)者協(xié)會(huì)日前發(fā)布的“12城市商品住房消費(fèi)者滿意度調(diào)查報(bào)告”令人回味。
在對(duì)北京、天津、上海、重慶、大連、青島、廈門(mén)、深圳、杭州、武漢、成都、西安12個(gè)城市所作的樓市調(diào)查中，64.2%的消費(fèi)者認(rèn)為合理的房?jī)r(jià)水平應(yīng)在2000-5000元/平方米之間。其中，上海、深圳等發(fā)達(dá)城市的普通消費(fèi)者可承受的房?jī)r(jià)上限在8000元/平方米，而重慶、武漢等房地產(chǎn)二線城市，普通消費(fèi)者可承受的房?jī)r(jià)上限在5000元/平方米。
這已經(jīng)是普通百姓面對(duì)高房?jī)r(jià)的無(wú)奈妥協(xié)。然而，現(xiàn)實(shí)依舊殘酷。目前各大一線城市的房?jī)r(jià)早已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)普通購(gòu)房者的心理預(yù)期值，動(dòng)輒突破萬(wàn)元大關(guān)。
房?jī)r(jià)“天花板”高高在上，老百姓得跳多高，才能觸得著那么一個(gè)切實(shí)的安居夢(mèng)想？
“房?jī)r(jià)到頂了嗎？”這個(gè)問(wèn)題從2001年開(kāi)始發(fā)問(wèn)，一直問(wèn)到了今天。
憶往昔，上海市中心房?jī)r(jià)平均在4000元/平方米時(shí)，就有人睜圓了眼睛直呼：房?jī)r(jià)太過(guò)了，要降！那是2001年到2002年時(shí)，上海樓市自上一輪宏觀調(diào)控后熱潮啟動(dòng)之際。此后，“頂風(fēng)”殺入者成了今天的樓市“英雄”，當(dāng)時(shí)的“膽小鬼”則也許經(jīng)歷了最慘重的一次“悔不當(dāng)初”。
相關(guān)報(bào)道顯示，接受了新一輪宏觀調(diào)控洗禮的2007年上半年樓市，上海市中心(內(nèi)環(huán)線以內(nèi))一手商品住宅均價(jià)17900元/平方米；郊區(qū)(郊外環(huán)以外)一手商品住宅均價(jià)5612元/平方米，比去年同期又上漲14.84%。
與當(dāng)年不同的是，上海的房?jī)r(jià)漲幅龍頭地位被緊隨而上的幾大城市屢屢刷新。數(shù)據(jù)顯示，北京6月新建普通住宅均價(jià)達(dá)10280元/平方米，廣州6月一手房均價(jià)破11000元/平方米，深圳上半年最后一周商品住宅均價(jià)更達(dá)14690元/平方米，與去年同期相比漲幅破50%。
房?jī)r(jià)的“天花板”就這樣在普通購(gòu)房者目光所及之處越抬越高，或?qū)⒂幸惶鞎?huì)遙不可及？
根據(jù)中消協(xié)的12城市商品住房消費(fèi)者滿意度調(diào)查報(bào)告，64.2%的消費(fèi)者認(rèn)為合理的房?jī)r(jià)應(yīng)在2000元-5000元/平方米之間，大部分消費(fèi)者認(rèn)為目前房?jī)r(jià)不合理，對(duì)房?jī)r(jià)的滿意度僅勉強(qiáng)達(dá)到“一般”級(jí)別。
“超常的高價(jià)位運(yùn)行已經(jīng)使樓市購(gòu)買(mǎi)力大量透支，樓市高成交的支撐力開(kāi)始大幅下降，未來(lái)樓市走入低迷的可能性非常大。”上海佑威房地產(chǎn)研究中心主任薛建雄在預(yù)期下半年上海樓市走勢(shì)時(shí)這樣大膽斷言。
此前一些對(duì)上海樓市持續(xù)“唱多”的專(zhuān)家近期的態(tài)度也有所轉(zhuǎn)變，稱(chēng)“70-90結(jié)構(gòu)調(diào)控”等政策的顯效時(shí)間逼近，下半年上海樓市或?qū)⒚媾R一場(chǎng)大調(diào)整，而這一調(diào)整也許會(huì)比2005年時(shí)的樓市低迷更持久和嚴(yán)重。
然而，就像股市暴風(fēng)雨來(lái)臨前的無(wú)知一樣，我們今天看到的仍是樓市火爆的交易和失去了思考的樂(lè)觀。如經(jīng)本報(bào)記者深入采訪，北京二手房市場(chǎng)租售倒掛現(xiàn)象嚴(yán)重，租售比高達(dá)1：300，遠(yuǎn)高于1：200的風(fēng)險(xiǎn)警戒線，樓市泡沫明顯。
利益相關(guān)者則仍在高調(diào)宣傳樓市投資獲利路線圖。“‘十一五’期間，上海非住宅物業(yè)將有大發(fā)展，一鋪難求的現(xiàn)象仍會(huì)繼續(xù)。”某代理機(jī)構(gòu)的分析報(bào)告稱(chēng)。而另一邊，上海社科院某房地產(chǎn)專(zhuān)家憂心忡忡地向記者表示，未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)的泡沫和風(fēng)險(xiǎn)可能遠(yuǎn)大于住宅，成為樓市調(diào)整的又一難題。
總而言之，2007年上半年的中國(guó)樓市經(jīng)歷了一場(chǎng)令人瞠目結(jié)舌的“反調(diào)控”上漲，此間雖有供求關(guān)系吃緊、資金流動(dòng)性過(guò)剩、股市獲益推動(dòng)等多種原因，但一個(gè)基本可以預(yù)見(jiàn)的趨勢(shì)是，這種暴漲絕對(duì)不是調(diào)控者可以“忍受”的范圍。
本周的新消息是，一場(chǎng)涉及10大城市土地出讓金和土地開(kāi)發(fā)整理資金的專(zhuān)項(xiàng)審計(jì)調(diào)查工作已拉開(kāi)帷幕。“如果未來(lái)的調(diào)控措施能令大量購(gòu)房者轉(zhuǎn)變預(yù)期，回歸租房、觀望等非購(gòu)買(mǎi)選擇，房?jī)r(jià)下降空間將會(huì)很大。換句話說(shuō)，每一個(gè)細(xì)微的政策調(diào)整都可能成為壓倒樓市的最后一棵稻草。”分析人士指出。
稅收極限？貸額見(jiàn)頂？
根據(jù)中消協(xié)的調(diào)查報(bào)告，老百姓眼中的房?jī)r(jià)“天花板”顯然比實(shí)際情況要低很多，各大城市的房?jī)r(jià)漲勢(shì)依然難見(jiàn)消停，北京、深圳等地漲幅明顯，就連房?jī)r(jià)一度穩(wěn)定的上海漲勢(shì)也再次探頭。如此現(xiàn)狀，不禁讓人疑惑，難道國(guó)家的調(diào)控力度還不夠強(qiáng)？
在各種調(diào)控措施所造成的樓市影響中，最容易“量化”的恐怕就數(shù)財(cái)稅、信貸政策了。回顧整體市場(chǎng)變化，這幾年來(lái)的房產(chǎn)交易稅收政策調(diào)整歷歷在目。2005年上半年，2年期5.55%的營(yíng)業(yè)稅費(fèi)橫空出世，把興奮中的短炒投資者殺了個(gè)措手不及，再配合宏觀調(diào)控“組合拳”，當(dāng)年部分城市的樓市交易陷入沉淪。而2006年初始，樓市整體回暖，預(yù)料之中的第二次調(diào)控潮隨之而來(lái)，這一過(guò)程中，5.55%的營(yíng)業(yè)稅費(fèi)的免征年限也從2年以上延長(zhǎng)至5年以上，另外還增加了20%個(gè)人所得稅。另外，上海還將從本月15日起對(duì)非普通住房轉(zhuǎn)讓開(kāi)征0.5%土地增值稅，居住滿5年才能免征。
記者以上海中心城區(qū)某套次新房的交易為例，房源建筑面積為162平方米，顯然為非普通住宅。1年前房東購(gòu)入價(jià)為291萬(wàn)元，目前經(jīng)中介建議，決定以350萬(wàn)元脫手。那么正常交易的話，房東必須支付成交價(jià)3%契稅10.5萬(wàn)元，成交價(jià)5.55%營(yíng)業(yè)稅費(fèi)19.425萬(wàn)元，買(mǎi)賣(mài)差價(jià)20%個(gè)人所得稅11.8萬(wàn)元，如再加上即將開(kāi)征的0.5%土地增值稅1.75萬(wàn)元，共約43.475萬(wàn)元。這還不包括中介傭金、印花稅、手續(xù)費(fèi)等其他支出，獲利空間在扣去稅費(fèi)后一下子從原來(lái)的51萬(wàn)元降至15.525萬(wàn)元。
正是由于目前未滿5年的次新房轉(zhuǎn)讓的交易稅費(fèi)要占到出售總價(jià)的8%以上，一段時(shí)間內(nèi)投資者撤離的現(xiàn)象還是比較明顯的。可面對(duì)再度趨熱的樓市，雖然稅收成本已經(jīng)讓消費(fèi)者感覺(jué)“不堪重負(fù)”，但地方政府執(zhí)行不力、稅收政策彈性較強(qiáng)，也成為樓市繼續(xù)“發(fā)燒”的原因之一。同時(shí)，部分城市由于自住需求強(qiáng)勁，開(kāi)發(fā)商放緩新房供應(yīng)，導(dǎo)致區(qū)域住宅市場(chǎng)供小于求，在這種情況下，房東紛紛轉(zhuǎn)嫁稅收成本給下家，導(dǎo)致區(qū)域內(nèi)二手房和新房?jī)r(jià)格齊上揚(yáng)。
另在消費(fèi)者同樣十分關(guān)注的房貸市場(chǎng)，量?jī)r(jià)齊升的樓市也“突襲”了銀行信貸。如央行上海總部的數(shù)據(jù)顯示，6月份上海市中資商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款大幅增加45.5億元，環(huán)比漲幅達(dá)429%。央行上海總部也曾提及，近期房貸市場(chǎng)擴(kuò)大增量與上海樓市回暖、提前還貸需求減弱以及股市財(cái)富效應(yīng)顯現(xiàn)等因素有關(guān)。
而在房貸與樓市同步升溫的同時(shí)，有關(guān)住房公積金貸款政策的利好聲音也此起彼伏。如北京、廣州等地紛紛宣布從本月起上調(diào)住房公積金貸款額度，北京最高額度調(diào)整為60萬(wàn)元；廣州個(gè)人最高限額為40萬(wàn)元，兩人以上申請(qǐng)購(gòu)買(mǎi)同一住房合計(jì)最高額度為65萬(wàn)元。
分析師認(rèn)為，住房公積金貸款的“破頂”雖是件促進(jìn)解決老百姓住房問(wèn)題的好事，但在這些地方樓市供求關(guān)系吃緊的局面下，推動(dòng)需求之舉亦有風(fēng)險(xiǎn)。“地方政府要想方設(shè)法增加當(dāng)前市場(chǎng)供應(yīng)量，不能總是推出刺激住房需求的措施。要從根本上解決住房產(chǎn)業(yè)諸多矛盾，目前還需依靠貨幣政策和財(cái)政政策，要加快銀行利率上浮，加快房地產(chǎn)稅制的改革，輕流通重保有。”
樓市“中暑”：
房?jī)r(jià)遠(yuǎn)超購(gòu)房者期望
一邊是天氣拉響高溫警報(bào)，一邊是樓市進(jìn)入“中暑”狀態(tài)。
在中消協(xié)發(fā)布的12城市商品住房消費(fèi)者滿意度調(diào)查報(bào)告中，選擇合理房?jī)r(jià)在2000-6000元/平方米之間的消費(fèi)者占到74.7%。雖然由于地區(qū)差別，不同城市消費(fèi)者對(duì)合理住房?jī)r(jià)格的判斷差別很大，但總體來(lái)看，絕大多數(shù)遠(yuǎn)低于該城市住房實(shí)際價(jià)格水平。
如北京，有79.2%的消費(fèi)者認(rèn)為房?jī)r(jià)在2000-6000元/平方米比較合理，但在統(tǒng)計(jì)期間，北京的商品住宅銷(xiāo)售均價(jià)已達(dá)到7310元/平方米。而今年以來(lái)，在國(guó)家發(fā)改委每月公布的全國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)報(bào)告中，北京新建商品住房銷(xiāo)售價(jià)格的同比漲幅就沒(méi)跳出過(guò)全國(guó)前四名，1至5月份的平均漲幅達(dá)10.1%。
又如上海，有68.1%的消費(fèi)者認(rèn)為房?jī)r(jià)在4000-8000元/平方米比較合理，但在統(tǒng)計(jì)期間，上海的商品住宅銷(xiāo)售均價(jià)已達(dá)到9657元/平方米。另?yè)?jù)中房上海指數(shù)辦公室的最新月度報(bào)告，今年6月中房上海住宅價(jià)格指數(shù)同比增幅為6.6%，并且在178個(gè)、總規(guī)模1323.2萬(wàn)平方米的樣本樓盤(pán)中，沒(méi)有一個(gè)樓盤(pán)出現(xiàn)降價(jià)。
再如深圳，有69.5%的消費(fèi)者認(rèn)為房?jī)r(jià)在4000-8000元/平方米比較合理，但在統(tǒng)計(jì)期間，深圳的商品住宅銷(xiāo)售均價(jià)已達(dá)到9990元/平方米。而中國(guó)指數(shù)研究院華南分院的最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年最后一周，深圳商品住宅成交均價(jià)高達(dá)14690元/平方米。
另如重慶，有75.4%的消費(fèi)者認(rèn)為房?jī)r(jià)在3000元/平方米以下比較合理，雖然在統(tǒng)計(jì)期間，重慶的商品住宅銷(xiāo)售均價(jià)為2722元/平方米，屬于合理范圍，但數(shù)據(jù)顯示，就在今年6月17日至30日的近半個(gè)月里，重慶主城區(qū)共成交商品住宅8374套，成交均價(jià)則比6月上半月漲了7.8%；而其中，在6月17日至25日短短9天時(shí)間里，重慶主城區(qū)的商品住宅成交均價(jià)同比漲幅就達(dá)7.6%。（柯鵬 于兵兵 海潮 李和裕）
