美國次級債危機雖然如火如荼，但身處漩渦中心的美國大銀行美林、貝爾斯通、雷曼兄弟并未身陷危機，表示公司財務沒有受到影響。

　　這都拜資產證券化所賜，他們的貸款通過信托等方式實現上市出售，只賺取中介費用，由此換來的是全過程全對沖之后的風險全釋放，還有中間業務的大發展。即便出現了次級債危機，即便貝爾斯通旗下兩只與次級債掛鉤的對沖基金損失幾十億美元，對公司依然影響有限。次級債危機影響到購買證券的投資人，而不是華爾街金融機構。

　　這是美國次級債危機對于中國金融機構的又一個啟示。當中國的金融機構沉溺于高額利差的巨大幸福中，處于房貸市場的巨大贏利中，事實上也處于絕大的風險之中。一旦房價暴跌，引發鏈條斷裂，這些志得意滿的金融機構該怎么辦？

　　雖然銀行的房貸贏利還是商業機密，但快速增長的房貸總額透露出些許秘密：1998年全國銀行發放房貸426億元，2005年房貸總額為49100億元，7年間飆升115倍。即便以保守的3%的利差計算，從個人房貸獲利就達700億元。據業內人士估計，最為保守估計，目前銀行資金至少占房地產公司資產總額的70%。2005年年底，16家商業銀行總共提供個人住房消費貸款余額為20258億元，個人消費貸款不良貸款余額為518億元，比上年增加184億元；不良貸款率為2.55%，比上年上升0.75%。

　　兩組數據得出兩個結論，一是房地產與金融互相捆綁血肉相連，二是盡管這兩年處于房價的高漲期，但由于加息等緊縮政策的影響，房貸的風險已逐步顯露。

　　一旦占據銀行貸款60%至70%的房貸因為房價暴跌發生大規模風險，意味著社會投資者與政府財政的二次壞帳埋單行為又要開始。所以房貸房價的急速上漲固然不符合政府的利益，緊急剎車則更加可怕。房地產引發的金融風險才是關于房地產所有風險中的致命風險。

　　最近收緊房貸之聲不絕于耳，一方面固然是因為上半年貸款過多、額度所限，另一方面也與銀監會監管聲急有莫大關聯。銀監會近日發出緊急通知，不僅要求各家國有商業銀行、股份制商業銀行以及資產規模在500億元以上的城市商業銀行和在華外資法人銀行對房地產貸款展開風險自查，還要求銀行展開“房地產貸款業務風險壓力測試”，尤其是進行個人住房貸款成數專項壓力的測試，也即模擬在房價下跌或者其他政策改變的各種情況下，給銀行帶來的壓力。

　　這顯然是十分有針對性的舉措。在測試完成后，依據銀行所能承受的壓力指標，各項措施將會陸續出臺。現在無法得知具體的舉措是什么，有一點可以肯定，即先將銀行的風險通過增加首付比例提高貸款門檻等方式加以釋放，讓目前的高風險高贏利房貸模式逐步剎車。第二步必然是房貸證券化，通過資產證券化的方式，將傳統商業銀行轉型為新型的投資中介機構，逐漸擺脫目前靠存貸差為主養尊處優的贏利模式。

　　眾所周知，中國的幾次房貸證券化試驗并不成功，不僅因為法律、市場中介機構缺失等問題，也是因為一些銀行在房價上升期不愿將優質資產證券化讓利于投資者，導致證券化試點成為關聯企業吃獨食，到現在為止，個人住房按揭貸款的增長仍是某些銀行招股書上大書特書的利潤增長點。

　　房貸證券化的嘗試必須在房貸仍是優質資源之時，這是取信于投資者的前提條件之一。事實上，由于我國的金融創新功能常被定格為化解風險，造成金融創新名聲不佳。等到樓市進入下降通道，再提房貸證券化無異于嫁禍于投資者。

　　決策層只有以讓利于民、拓展投資渠道的心態推廣房貸證券化，才可能取得成功。可以預見的結果是，隨著首付比例的提高與房貸證券化等一系列措施的推出，金融機構從房地產這輛車上成功跳下，嚴厲的房地產調控政策才能從容推出，只有到那時，樓市大幅下挫的預言才能成真。(葉檀)