政府一直在調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，但房屋價(jià)格反而以更猛烈的態(tài)勢(shì)上漲。原因何在？人們很自然地想到了房地產(chǎn)商，先是說房地產(chǎn)開發(fā)商哄抬價(jià)格，現(xiàn)在又說開發(fā)商囤積土地。媒體報(bào)道說，很多房地產(chǎn)開發(fā)商大量囤積土地，更有一些開發(fā)商在拿到土地后故意延遲開發(fā)，人為囤積土地。
據(jù)說，政府的宏觀調(diào)控政策就是這樣失靈的。
開發(fā)商手里肯定握有一定量土地，就好像超市里肯定會(huì)囤積一定量商品一樣。這種做法有什么錯(cuò)嗎？至少?zèng)]有人會(huì)怪罪超市囤積商品。基于商業(yè)邏輯，企業(yè)囤積一些原材料沒有什么錯(cuò)，而開發(fā)商不多不少，正好就是追求利潤(rùn)的商業(yè)企業(yè)。
當(dāng)然，有人會(huì)說，開發(fā)商囤積土地，使政府緩解房屋供不應(yīng)求局面的措施歸于失靈，從而導(dǎo)致房屋價(jià)格持續(xù)上漲。貌似有理，但其實(shí)顛倒了其中的邏輯關(guān)系。
在一個(gè)動(dòng)態(tài)的市場(chǎng)過程中，是價(jià)格決定成本，而不是生產(chǎn)成本決定價(jià)格。同樣，在房地產(chǎn)市場(chǎng)上，是房屋價(jià)格決定土地價(jià)格，而不是土地價(jià)格決定房屋價(jià)格。開發(fā)商基于自己對(duì)消費(fèi)者未來愿意接受的房屋價(jià)格的預(yù)期，而確定自己從政府手里購(gòu)買土地的價(jià)格。假定消費(fèi)者以開發(fā)商所預(yù)期的價(jià)格購(gòu)買房屋，開發(fā)商就實(shí)現(xiàn)了利潤(rùn)。正常情況下，只有賣出房屋，開發(fā)商才能賺錢。
但是，開發(fā)商并不是房屋的最終需求者，而完全是一家通過開發(fā)房屋獲取利益的商業(yè)企業(yè)。開發(fā)商的目的不是建造房屋，而是獲取利潤(rùn)。在目前的制度下，開發(fā)商同時(shí)具有土地經(jīng)營(yíng)者和房屋開發(fā)者兩重角色，如果經(jīng)營(yíng)土地獲取的利潤(rùn)等于或高于開發(fā)房屋的利潤(rùn)，開發(fā)商就會(huì)更多地扮演土地經(jīng)營(yíng)者的角色，囤積土地就是其可選的一個(gè)策略。
此話怎講？地方政府幾乎從來沒有把土地出售給房屋的直接需求者——業(yè)主，而是出售給房地產(chǎn)開發(fā)商。開發(fā)商從政府處購(gòu)買到土地，到其出售房屋給業(yè)主，這期間享有土地的建設(shè)使用權(quán)。由此權(quán)利所獲得的全部收益，當(dāng)然也歸開發(fā)商享有。這一收益有可能非常高，在某種條件下，土地價(jià)格上漲帶給開發(fā)商的收益，大于或等于開發(fā)房屋再出售所獲得的收益，這個(gè)時(shí)候，開發(fā)商當(dāng)然傾向于不去建造房屋，而是囤積土地。因?yàn)槭裁匆膊挥酶桑涂梢垣@得一筆豐厚的利潤(rùn)，那何必費(fèi)事？
其實(shí)，這也正是房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的富豪生產(chǎn)速度最高的秘密。假如開發(fā)商是由業(yè)主所雇傭的建筑商，那他們與其他制造業(yè)的利潤(rùn)不應(yīng)當(dāng)有太大差距，眾所周知，現(xiàn)在建筑企業(yè)的利潤(rùn)率在各個(gè)行業(yè)中似乎屬于相對(duì)較低的。即使給房地產(chǎn)開發(fā)商加上整合房屋建造其他活動(dòng)的智力活動(dòng)的收益，也不應(yīng)當(dāng)高到現(xiàn)在的程度。
房地產(chǎn)開發(fā)商目前獲得的高額利潤(rùn)在很大程度上來自于開發(fā)房屋周期內(nèi)土地升值的收益。舉個(gè)簡(jiǎn)單的例子：開發(fā)商獲得一塊土地，彼時(shí)的地價(jià)攤到每平方米房屋中是2000元，據(jù)此價(jià)格核算的房屋出售價(jià)格為5000元。但房屋開發(fā)有一個(gè)周期，比如為三年。三年內(nèi)建筑成本并無多大上漲，但周圍的房屋價(jià)格已經(jīng)上漲到9000元，此時(shí)，開發(fā)商當(dāng)然會(huì)按照9000元的價(jià)格而不會(huì)按照5000元的價(jià)格出售房屋。相對(duì)于當(dāng)初的土地價(jià)格，開發(fā)商從每平方米土地上獲得了4000元收益。
根據(jù)這樣的邏輯，假如房屋價(jià)格上漲速度很快，則開發(fā)商會(huì)傾向于拖延開發(fā)進(jìn)度，或者拖延房屋銷售進(jìn)度，因?yàn)檫@樣就可以坐享土地價(jià)格上漲的收益。而在目前政府壟斷開發(fā)用地供應(yīng)的制度下，所有人都會(huì)形成土地供應(yīng)日益短缺的預(yù)期，因而也相信房屋價(jià)格必將無窮盡地上漲，地價(jià)當(dāng)然也會(huì)持續(xù)上漲。這樣，時(shí)間本身就給開發(fā)商帶來豐厚利潤(rùn)。
于是，最聰明當(dāng)然也是最有權(quán)勢(shì)的開發(fā)商，干脆連開發(fā)的事情都不去干，而是囤積土地，靜等其升值。所以，最賺錢的房地產(chǎn)開發(fā)商，其實(shí)不生產(chǎn)房屋，而是經(jīng)營(yíng)土地。企業(yè)這樣做，完全合乎商業(yè)邏輯。開發(fā)商囤積土地，乃是他們?cè)谡畨艛嗤恋亍㈤_發(fā)商壟斷房屋供應(yīng)的現(xiàn)行制度框架下做出的理性策略。
應(yīng)當(dāng)追問這樣一個(gè)問題：政府為什么非要把土地賣給房地產(chǎn)開發(fā)商？假設(shè)政府把土地出售給要建造房屋的市民個(gè)人或其所組成的住宅合作社，既然他們是房屋的最終需求者，當(dāng)然會(huì)立刻去建造房屋，而不會(huì)囤積土地。當(dāng)然，如果政府向民眾直接轉(zhuǎn)讓土地，還有另一個(gè)好處：土地在房屋開發(fā)過程中的收益將歸市民享有，開發(fā)商作為建筑商，只可享有相對(duì)正常的利潤(rùn)率。(秋風(fēng) 作者系知名學(xué)者)
