讓外資進(jìn)入住宅開發(fā)投資領(lǐng)域，并對(duì)他們的開發(fā)投資行為進(jìn)行結(jié)構(gòu)性引導(dǎo)與調(diào)節(jié)，但當(dāng)所有外資盡數(shù)聚集于房地產(chǎn)物業(yè)銷售領(lǐng)域，大舉購(gòu)買和持有境內(nèi)物業(yè)囤積沽值的時(shí)候，我們則應(yīng)予以彈壓。
蜂擁而至的境外資本紛紛叩啟中國(guó)樓市的大門，并且正以某種前所未有的速度向居于二線的廣大城市滲入，這使一些學(xué)者極力敦促政府采取強(qiáng)硬措施冷卻滾燙市場(chǎng)的建議再次泡湯。根據(jù)央行上海總部日前發(fā)布的報(bào)告，境外資金已經(jīng)橫掃天津、山西、廣西、海南、重慶等地的房地產(chǎn)業(yè)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的最新數(shù)據(jù)則說(shuō)，今年前5個(gè)月，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用外資222億元，同比增長(zhǎng)89.9%，高于去年同期的4.7%。
再也沒有什么比這些數(shù)據(jù)更能說(shuō)明問題了。它們至少表明，政府過(guò)去多個(gè)關(guān)于嚴(yán)格規(guī)范境外資金進(jìn)入市場(chǎng)的文件并沒有起到多少嚇阻作用，對(duì)于各方面頻繁釋放的警告信號(hào)，他們通常置若罔聞。這簡(jiǎn)直使人越來(lái)越難以置信。
一國(guó)經(jīng)濟(jì)潛力被看好的時(shí)候，資本總是擋也擋不住。但是，一些憂心忡忡的學(xué)者現(xiàn)在已經(jīng)表現(xiàn)得很無(wú)奈。在外資四處攻伐的時(shí)候，他們害怕更多市場(chǎng)的控制權(quán)丟失。但這種顧慮是不必要的。完全可以相信，再多一些外資進(jìn)來(lái)，也不可能產(chǎn)生這種棘手問題，因?yàn)檎冀K保有著對(duì)于每一個(gè)城市市場(chǎng)的控制權(quán)和調(diào)節(jié)能力。
如果用心體察，完全可以得到更加明確的信息，除了早先對(duì)境外購(gòu)房人的購(gòu)買行為、數(shù)量和準(zhǔn)入條件進(jìn)行了具體的量化指標(biāo)性約束外，我們基本看不到任何關(guān)于海外資本在境內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)投資領(lǐng)域的限制性條文陳述。迄今為止，政府在所有文件中的表述都被冠以“規(guī)范”一詞，其中的態(tài)度不言自明，政府不排斥外資，首要考慮的問題并不在此，而是怎樣使他們更加有序地進(jìn)入，又怎樣更加合理地布局。
粗線條地限制和杜絕外資從來(lái)不是政府要做的事情，如何計(jì)劃與利用外資，如何駕馭多種性質(zhì)的資本，這才是政府迫切要做的事情，也是最大考驗(yàn)。事實(shí)上，后者比前者更加難辦，也更富有技術(shù)含量和挑戰(zhàn)性。外資的涌入能訓(xùn)練我們安排與調(diào)節(jié)資本的能力。更為重要的是，它還能彌補(bǔ)我們存在于住房市場(chǎng)當(dāng)中的開發(fā)后勁不足、供應(yīng)數(shù)量有限的缺陷。
據(jù)筆者考察，在相當(dāng)一段時(shí)間內(nèi)，包括供需數(shù)量、供需結(jié)構(gòu)和供需關(guān)系在內(nèi)的綜合性供需失衡態(tài)勢(shì)會(huì)保持下去。那么，我們首先需要解決如何擴(kuò)大供給數(shù)量和如何消弭供需結(jié)構(gòu)失衡的問題。目前，外資普遍存在于市場(chǎng)的銷售購(gòu)買領(lǐng)域和開發(fā)投資領(lǐng)域，我們可以努力將銷售購(gòu)買領(lǐng)域的境外資金驅(qū)退(因?yàn)槟莻�(gè)領(lǐng)域匯集了太多境外投機(jī)性力量和因素)，而不必去打擊開發(fā)投資領(lǐng)域的外資，因?yàn)樗麄儗?duì)我們擴(kuò)大住房供給是有幫助的。
讓外資進(jìn)入住宅開發(fā)投資領(lǐng)域，并對(duì)他們的開發(fā)投資行為進(jìn)行結(jié)構(gòu)性引導(dǎo)與調(diào)節(jié)，這并非不可能。中國(guó)目前對(duì)本土的開發(fā)企業(yè)實(shí)行了限制價(jià)位和限制面積的“雙限制”開發(fā)政策指引，在北京，甚至要求房地產(chǎn)項(xiàng)目里必須配建占有一定比例的雙限房和保障房，否則不允許以純商品房性質(zhì)的項(xiàng)目建設(shè)。外資企業(yè)既然進(jìn)入中國(guó)，必須遵守中國(guó)的政策大勢(shì)，順應(yīng)市場(chǎng)的需要，在政府的號(hào)召下，審時(shí)度勢(shì)，在中低端市場(chǎng)站穩(wěn)腳跟。
一切都不像傳言所指的那樣來(lái)得不可控，來(lái)得那樣壞。所以，外資不可怕。可怕的情形是，當(dāng)所有外資盡數(shù)聚集于房地產(chǎn)物業(yè)銷售領(lǐng)域，大舉購(gòu)買和持有境內(nèi)物業(yè)囤積沽值的時(shí)候，一整個(gè)購(gòu)買性市場(chǎng)將受到惡性沖擊，泡沫亦將進(jìn)一步吹大。此時(shí)，我們應(yīng)該予以彈壓。(章劍鋒 廈門大學(xué)不動(dòng)產(chǎn)金融研究中心)
