如果目前廣州樓市仍然是以首次置業(yè)為主的市場，我是不贊同全面提高按揭首付門檻的；但現(xiàn)在廣州樓市已經(jīng)不再是普通消費者的市場，高企的房價已經(jīng)與大多數(shù)消費者無關(guān)。……央行即使提高房貸首付比例，也不會專門針對首次置業(yè)或普通自住住房的房貸，而主要是針對多套和高檔房的投資型購房的首付比例
近日媒體再次傳出房貸首付比例有可能提高的信息。據(jù)稱銀監(jiān)會官員最近明確表示，希望商業(yè)銀行提高房貸首付，一方面是為控制銀行信貸規(guī)模，另一方面是因為目前一些地區(qū)房價上漲得十分厲害。究竟是空穴來風(fēng)，還是政策出臺前試探性放風(fēng)，相信不久就會見分曉。
記得去年5月下旬銀監(jiān)會曾發(fā)出通告，要求商業(yè)銀行要有效管控房地產(chǎn)貸款增長，要加強房地產(chǎn)貸款風(fēng)險管理，嚴(yán)格區(qū)分房地產(chǎn)開發(fā)貸款和個人住宅消費貸款并進(jìn)行貸后檢查；同時也強調(diào)要區(qū)別對待、有保有壓，要大力發(fā)展實質(zhì)性首套住房消費貸款，嚴(yán)格審批非自用型購房貸款，對多套房屋以及對高檔商品房、別墅、商業(yè)用房等投資和投機(jī)性需求要大幅度提高首付比例，嚴(yán)控授信……
我認(rèn)為，銀監(jiān)會和央行上次提高房貸首付比例的操作和做法相當(dāng)可取。不搞一刀切和簡單化，針對性和指向性強。可是，2006年6月對銀行按揭首付調(diào)整的結(jié)果，對廣州來說幾乎沒有提高，基本上還是維持20%-30%的首付比例。然而，目前廣州房地產(chǎn)市場的價格和消費結(jié)構(gòu)已經(jīng)與一年多前大不相同。
2006年廣州房價只有6315元/平方米，2007年1-5月廣州市十區(qū)住宅均價7462元/平方米，同比增長26.3%，環(huán)比增長11.8%；以前廣州樓市是自住型買家為主，而且首次置業(yè)的買家也占有較大比例；現(xiàn)在則是二次以上置業(yè)和投資型買家為主。近來，廣州樓價的漲勢更是有些離譜。
如果目前廣州樓市仍然是以首次置業(yè)為主的市場，我是不贊同全面提高按揭首付門檻的；但現(xiàn)在廣州樓市已經(jīng)不再是普通消費者的市場，高企的房價已經(jīng)與大多數(shù)消費者無關(guān)。
這種情形與20世紀(jì)90年代香港投資型買家推高廣州樓價時的情形十分相似，當(dāng)時廣州的房價是全國最高的，均價在7000-8000多元/平方米，而最高價位的區(qū)域房價高到1.2-1.4萬元/平方米。結(jié)果，這些高價房的炒家數(shù)年后大多都虧損退場，最低價是5-6千元/平方米，而且這些當(dāng)年的高價房至今也沒有多少回到原值，多數(shù)是在7-8千元/平方米的價位。
現(xiàn)在，廣州樓市借深圳購房團(tuán)和高地價再次將房價推高到背離市場的程度，如果沒有強力的外資或本地消費力的依托，也是難免要重蹈覆轍的。
銀行收取按揭首付的目的是為了保障房貸的安全，但如果房價漲幅過快過高，20%-30%的按揭門檻根本就無法防范房價虛高和不良貸款的風(fēng)險，因為只要房價反向變化幅度大于20%-30%，就會出現(xiàn)負(fù)資產(chǎn)。因此，銀監(jiān)會和央行在房價不斷暴漲時，必然會采取相應(yīng)的措施，提高按揭首付比例，抬高購房者入市的門檻，以防止出現(xiàn)斷供和不良貸款現(xiàn)象。
當(dāng)然，人們一定會擔(dān)心提高按揭首付會對中低收入購房造成一定影響，或者會對整體樓市甚至股市也帶來很大的沖擊和影響。這種擔(dān)心是可以理解的。但我認(rèn)為，央行即使提高房貸首付比例，也不會專門針對首次置業(yè)或普通自住住房的房貸，而主要是針對多套和高檔房的投資型購房的首付比例。但也不宜一下子大幅提高，對這部分購房也應(yīng)做到有所打壓但也有所保護(hù)，不要使樓市陷入有價無市或崩盤的狀態(tài)。
而對于別墅和商業(yè)等高檔物業(yè)來說，廣州的銀行歷來就是采取高門檻的首付比例，一般都要五成以上。對于這類高檔物業(yè)的買家而言，其實并不存在買不買得起的問題，只是要不要利用銀行貸款擴(kuò)大投資的問題；而對于普通的購房者而言，按現(xiàn)在的高房價，即使不用他們繳納按揭首付，又有多少人能夠買得起房子、供得起樓呢？
所以，政府有關(guān)部門還是應(yīng)該加快中低收入住房保障體系的構(gòu)建，同時增加普通商品住宅的市場供應(yīng)，這樣才能解決中低階層住房難問題；發(fā)展商業(yè)也應(yīng)當(dāng)適可而止，否則一個勁兒地推高地價和房價，一定會物極必反，招致更為嚴(yán)厲的調(diào)控措施；購房消費者則應(yīng)當(dāng)保持清醒和理性，不要盲目追漲，不論樓市還是股市，逢高踩入的風(fēng)險遠(yuǎn)大于獲利的機(jī)會。
(韓世同 作者廣州地產(chǎn)界資深人士)
