如果目前廣州樓市仍然是以首次置業(yè)為主的市場(chǎng)，我是不贊同全面提高按揭首付門(mén)檻的；但現(xiàn)在廣州樓市已經(jīng)不再是普通消費(fèi)者的市場(chǎng)，高企的房?jī)r(jià)已經(jīng)與大多數(shù)消費(fèi)者無(wú)關(guān)。……央行即使提高房貸首付比例，也不會(huì)專(zhuān)門(mén)針對(duì)首次置業(yè)或普通自住住房的房貸，而主要是針對(duì)多套和高檔房的投資型購(gòu)房的首付比例
近日媒體再次傳出房貸首付比例有可能提高的信息。據(jù)稱(chēng)銀監(jiān)會(huì)官員最近明確表示，希望商業(yè)銀行提高房貸首付，一方面是為控制銀行信貸規(guī)模，另一方面是因?yàn)槟壳耙恍┑貐^(qū)房?jī)r(jià)上漲得十分厲害。究竟是空穴來(lái)風(fēng)，還是政策出臺(tái)前試探性放風(fēng)，相信不久就會(huì)見(jiàn)分曉。
記得去年5月下旬銀監(jiān)會(huì)曾發(fā)出通告，要求商業(yè)銀行要有效管控房地產(chǎn)貸款增長(zhǎng)，要加強(qiáng)房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理，嚴(yán)格區(qū)分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款和個(gè)人住宅消費(fèi)貸款并進(jìn)行貸后檢查；同時(shí)也強(qiáng)調(diào)要區(qū)別對(duì)待、有保有壓，要大力發(fā)展實(shí)質(zhì)性首套住房消費(fèi)貸款，嚴(yán)格審批非自用型購(gòu)房貸款，對(duì)多套房屋以及對(duì)高檔商品房、別墅、商業(yè)用房等投資和投機(jī)性需求要大幅度提高首付比例，嚴(yán)控授信……
我認(rèn)為，銀監(jiān)會(huì)和央行上次提高房貸首付比例的操作和做法相當(dāng)可取。不搞一刀切和簡(jiǎn)單化，針對(duì)性和指向性強(qiáng)。可是，2006年6月對(duì)銀行按揭首付調(diào)整的結(jié)果，對(duì)廣州來(lái)說(shuō)幾乎沒(méi)有提高，基本上還是維持20%-30%的首付比例。然而，目前廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格和消費(fèi)結(jié)構(gòu)已經(jīng)與一年多前大不相同。
2006年廣州房?jī)r(jià)只有6315元/平方米，2007年1-5月廣州市十區(qū)住宅均價(jià)7462元/平方米，同比增長(zhǎng)26.3%，環(huán)比增長(zhǎng)11.8%；以前廣州樓市是自住型買(mǎi)家為主，而且首次置業(yè)的買(mǎi)家也占有較大比例；現(xiàn)在則是二次以上置業(yè)和投資型買(mǎi)家為主。近來(lái)，廣州樓價(jià)的漲勢(shì)更是有些離譜。
如果目前廣州樓市仍然是以首次置業(yè)為主的市場(chǎng)，我是不贊同全面提高按揭首付門(mén)檻的；但現(xiàn)在廣州樓市已經(jīng)不再是普通消費(fèi)者的市場(chǎng)，高企的房?jī)r(jià)已經(jīng)與大多數(shù)消費(fèi)者無(wú)關(guān)。
這種情形與20世紀(jì)90年代香港投資型買(mǎi)家推高廣州樓價(jià)時(shí)的情形十分相似，當(dāng)時(shí)廣州的房?jī)r(jià)是全國(guó)最高的，均價(jià)在7000-8000多元/平方米，而最高價(jià)位的區(qū)域房?jī)r(jià)高到1.2-1.4萬(wàn)元/平方米。結(jié)果，這些高價(jià)房的炒家數(shù)年后大多都虧損退場(chǎng)，最低價(jià)是5-6千元/平方米，而且這些當(dāng)年的高價(jià)房至今也沒(méi)有多少回到原值，多數(shù)是在7-8千元/平方米的價(jià)位。
現(xiàn)在，廣州樓市借深圳購(gòu)房團(tuán)和高地價(jià)再次將房?jī)r(jià)推高到背離市場(chǎng)的程度，如果沒(méi)有強(qiáng)力的外資或本地消費(fèi)力的依托，也是難免要重蹈覆轍的。
銀行收取按揭首付的目的是為了保障房貸的安全，但如果房?jī)r(jià)漲幅過(guò)快過(guò)高，20%-30%的按揭門(mén)檻根本就無(wú)法防范房?jī)r(jià)虛高和不良貸款的風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)橹灰績(jī)r(jià)反向變化幅度大于20%-30%，就會(huì)出現(xiàn)負(fù)資產(chǎn)。因此，銀監(jiān)會(huì)和央行在房?jī)r(jià)不斷暴漲時(shí)，必然會(huì)采取相應(yīng)的措施，提高按揭首付比例，抬高購(gòu)房者入市的門(mén)檻，以防止出現(xiàn)斷供和不良貸款現(xiàn)象。
當(dāng)然，人們一定會(huì)擔(dān)心提高按揭首付會(huì)對(duì)中低收入購(gòu)房造成一定影響，或者會(huì)對(duì)整體樓市甚至股市也帶來(lái)很大的沖擊和影響。這種擔(dān)心是可以理解的。但我認(rèn)為，央行即使提高房貸首付比例，也不會(huì)專(zhuān)門(mén)針對(duì)首次置業(yè)或普通自住住房的房貸，而主要是針對(duì)多套和高檔房的投資型購(gòu)房的首付比例。但也不宜一下子大幅提高，對(duì)這部分購(gòu)房也應(yīng)做到有所打壓但也有所保護(hù)，不要使樓市陷入有價(jià)無(wú)市或崩盤(pán)的狀態(tài)。
而對(duì)于別墅和商業(yè)等高檔物業(yè)來(lái)說(shuō)，廣州的銀行歷來(lái)就是采取高門(mén)檻的首付比例，一般都要五成以上。對(duì)于這類(lèi)高檔物業(yè)的買(mǎi)家而言，其實(shí)并不存在買(mǎi)不買(mǎi)得起的問(wèn)題，只是要不要利用銀行貸款擴(kuò)大投資的問(wèn)題；而對(duì)于普通的購(gòu)房者而言，按現(xiàn)在的高房?jī)r(jià)，即使不用他們繳納按揭首付，又有多少人能夠買(mǎi)得起房子、供得起樓呢？
所以，政府有關(guān)部門(mén)還是應(yīng)該加快中低收入住房保障體系的構(gòu)建，同時(shí)增加普通商品住宅的市場(chǎng)供應(yīng)，這樣才能解決中低階層住房難問(wèn)題；發(fā)展商業(yè)也應(yīng)當(dāng)適可而止，否則一個(gè)勁兒地推高地價(jià)和房?jī)r(jià)，一定會(huì)物極必反，招致更為嚴(yán)厲的調(diào)控措施；購(gòu)房消費(fèi)者則應(yīng)當(dāng)保持清醒和理性，不要盲目追漲，不論樓市還是股市，逢高踩入的風(fēng)險(xiǎn)遠(yuǎn)大于獲利的機(jī)會(huì)。
(韓世同 作者廣州地產(chǎn)界資深人士)
